Словарь ипотечных терминов для русскоязычных клиентов в Польше

Планируете взять ипотеку в Польше? Этот словарь поможет вам разобраться в сложной банковской терминологии и чувствовать себя уверенно при общении с кредитными специалистами.

A

Akt notarialny (Нотариальный акт)

Dokument sporządzony przez notariusza w formie aktu notarialnego, potwierdzający przeniesienie własności nieruchomości

Нотариальный акт — документ, составленный нотариусом, подтверждающий переход права собственности на недвижимость. Обязательная форма для сделок с недвижимостью в Польше.

B

Bank Hipoteczny (Ипотечный банк)

Banki działające na podstawie Ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych, finansowane przez listy zastawne

Ипотечный банк — банки, работающие на основании Закона о закладных листах и ипотечных банках, финансируемые исключительно через закладные листы.

BIK (БИК)

Biuro Informacji Kredytowej — baza zawierająca informacje o wszystkich kredytach, pożyczkach i kartach kredytowych

Бюро кредитной информации — база данных, содержащая информацию обо всех кредитах, займах и кредитных картах. Влияет на кредитную историю и возможность получения новых кредитов.

Bezciężarówka (Промесса беспрепятственного выделения)

Promesa bezciężarowego wydzielenia nieruchomości — document występujący na rynku pierwotnym

Промесса беспрепятственного выделения — документ, встречающийся на первичном рынке, когда покупаемая квартира строится в инвестиции, обеспеченной девелоперским кредитом.

C

Cesja wierzytelności (Цессия требований)

Umowa skutkująca zmianą osoby uprawnionej do żądania wykonania zobowiązania

Цессия требований — договор, приводящий к изменению лица, уполномоченного требовать исполнения обязательства. В ипотеке применяется для переуступки прав по девелоперскому договору, попечительскому счету или страхованию.

Cesja ubezpieczenia (Цессия страхования)

Cesja praw z ubezpieczenia nieruchomości lub na życie na rzecz banku

Цессия страхования — переуступка прав по страхованию недвижимости или жизни в пользу банка, предоставившего ипотечное финансирование. Стандартное обеспечение при кредитовании жилья.

D

Decyzja kredytowa (Кредитное решение)

Dokument wydawany przez bank po analizie dokumentów kredytowych

Кредитное решение — документ, выдаваемый банком после анализа предоставленных кредитных документов. Может быть условным и требовать выполнения дополнительных требований аналитика.

DTI/DstI (ДТИ/ДстИ)

DTI (Debt to Income) — stosunek zobowiązań do dochodu

DstI (Debt Service to Income) — koszt obsługi zadłużenia w relacji do dochodu

DTI (Debt to Income) — отношение обязательств к доходу

DstI (Debt Service to Income) — стоимость обслуживания задолженности по отношению к доходу

Максимальные значения согласно Рекомендации S:

• 40% для доходов ниже средней по региону

• 50% для доходов выше средней по региону

F

Finansowanie naprzemienne (Поочередное финансирование)

Struktura finansowania inwestycji na rynku pierwotnym przez środki z kredytu i środki własne

Поочередное финансирование — структура финансирования инвестиций на первичном рынке, предполагающая поочередное финансирование инвестиции средствами из кредита и собственными средствами заемщика.

H

Harmonogram płatności (График платежей)

Harmonogram płatności rat kredytowych generowany po wypłacie kredytu

График платежей — график выплаты кредитных взносов. Генерируется после выдачи кредита и зависит от процентной ставки, суммы кредита, периода кредитования и валюты.

Hipoteka (Ипотека)

Ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości, ustanowione wpisem do księgi wieczystej

Ипотека — ограниченное вещное право на недвижимость, устанавливаемое записью в земельную книгу. В банковской сфере — форма обеспечения кредиторской задолженности банка.

Historia kredytowa (Кредитная история)

Historia określająca zobowiązania i terminowość ich spłat

Кредитная история — история, определяющая обязательства и своевременность их погашения заемщиком. Крайне важна при установлении банковского риска.

K

Karencja (Льготный период)

Okres spłacania samych odsetek od wypłaconej kwoty kredytu

Льготный период — период, в течение которого заемщик выплачивает только проценты с выданной суммы кредита. Бывает добровольный и обязательный.

Komitet kredytowy (Кредитный комитет)

Ciało decyzyjne banku oceniające ryzyko nietypowych transakcji

Кредитный комитет — решающий орган банка, оценивающий риск, связанный с нетипичными транзакциями. Чаще всего связан с большими суммами кредита или существенными отступлениями от стандартных принципов.

Kredyt budowlano-hipoteczny (Строительно-ипотечный кредит)

Kredyt celowy na budowę domu systemem gospodarczym lub z inwestorem zastępczym

Строительно-ипотечный кредит — целевой кредит на строительство дома хозяйственным способом или с использованием подрядчика. Кредит чаще всего выплачивается траншами до завершения строительства.

Kapitalizacja odsetek (Капитализация процентов)

Dopisywanie należnych odsetek do zadłużenia z tytułu kredytu

Капитализация процентов — прибавление причитающихся процентов к задолженности по кредиту. Капитализация приводит к увеличению задолженности.

Księga Wieczysta (Земельная книга)

Dokument zawierający najważniejsze informacje o nieruchomości

Земельная книга — документ, содержащий важнейшую информацию о недвижимости: местоположение, право собственности, ограничения, обеспечения. Один из основных документов для анализа кредитной заявки.

L

LIBOR/EURIBOR (ЛИБОР/ЭВРИБОР)

LIBOR (London Interbank Offered Rate) — stawka referencyjna dla walut USD, CHF, EUR

EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate) — europejska stawka referencyjna dla euro

LIBOR — лондонская межбанковская ставка предложения для валют USD, CHF, EUR

EURIBOR — европейская межбанковская ставка предложения для евро

Применение: Используются для кредитов в иностранной валюте (сейчас редко предлагаются в Польше)

List zastawny (Закладной лист)

Instrumenty dłużne zabezpieczone kredytami hipotecznymi lub zadłużeniem sektora publicznego

Закладной лист — долговые инструменты, обеспеченные ипотечными кредитами или задолженностью государственного сектора. Используются ипотечными банками для финансирования деятельности.

LTV (ЛТВ)

Loan To Value — wskaźnik określający stosunek kredytu do wartości zabezpieczenia

LTV (Loan To Value) — показатель, определяющий отношение кредита к стоимости обеспечения

Текущие лимиты в Польше:

• Максимум 80% — стандартное значение

• До 90% — при дополнительном страховании низкого собственного взноса

Формула расчета:

LTV = (Сумма кредита / Стоимость недвижимости) × 100%

Примеры:

• Квартира 500 000 злотых, кредит 400 000 злотых = LTV 80%

• Квартира 600 000 злотых, кредит 480 000 злотых = LTV 80%

M

Marża (Маржа)

Składnik oprocentowania kredytu obok stawki referencyjnej WIBOR

Маржа — составляющая процентной ставки кредита наряду с референтной ставкой WIBOR. Обычно является постоянным параметром, изменение которого требует дополнительного соглашения к кредитному договору.

Mieszkanie dla Młodych (Квартира для молодых) - ПРОГРАММА ЗАКРЫТА

Rządowy program dopłat do zakupu mieszkań na rynku pierwotnym (2014-2018)

Квартира для молодых — правительственная программа доплат к покупке квартир на первичном рынке. Программа действовала с 2014 по 2018 год и больше не доступна.

O

Odstępstwo (Отступление)

Odstępstwo od standardowych zasad udzielania kredytu wymagające specjalnej akceptacji

Отступление — отступление от стандартных принципов предоставления кредита. Требует специального разрешения аналитика или Кредитного комитета.

Oprocentowanie zmienne (Переменная процентная ставка)

Oprocentowanie oparte o stawkę WIBOR + marża, zmieniające się co 3, 6 lub 12 miesięcy

Переменная процентная ставка — процентная ставка, основанная на ставке WIBOR + маржа, изменяющаяся каждые 3, 6 или 12 месяцев. Наиболее распространенная процентная ставка на польском рынке ипотечных кредитов.

Oprocentowanie stałe (Фиксированная процентная ставка)

Oprocentowanie bez rozróżniania na stopę procentową i marżę

Фиксированная процентная ставка — процентная ставка без разделения на процентную ставку и маржу. Как правило, значительно более высокая, чем переменная процентная ставка.

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji (Заявление о подчинении исполнению)

Dobrowolna zgoda na egzekucję w przypadku braku spłaty kredytu

Заявление о подчинении исполнению — добровольное согласие на подчинение исполнению кредиторской задолженности в случае неуплаты кредита. Стандартное обеспечение ипотечного кредита.

P

Promesa zatrudnienia (Промесса трудоустройства)

Dokument wymagany przez banki w przypadku umowy na czas określony

Промесса трудоустройства — документ, требуемый банками в случае трудового договора на определенное время. В зависимости от банка требование предоставления промессы возникает, если договор заявителя заканчивается через 3/6/12 месяцев.

Promesa udzielenia kredytu (Промесса предоставления кредита)

Decyzja kredytowa wynikająca z analizy osobisto-finansowej

Промесса предоставления кредита — кредитное решение, вытекающее из личностно-финансового анализа. Банк выдает обещание предоставления кредита без исследования документов недвижимости.

R

Rachunek powierniczy (Попечительский счет)

Rachunek bankowy dla środków klientów kupujących nieruchomości od deweloperów

Попечительский счет — банковский счет для средств клиентов, покупающих недвижимость у девелоперов. Бывает открытый (средства поступают по этапам) и закрытый (средства поступают после завершения).

Rata annuitetowa (Аннуитетный платеж)

Raty równe uzależnione od oprocentowania ze stawką referencyjną WIBOR

Аннуитетный платеж — равные взносы, зависящие от процентной ставки с референтной ставкой WIBOR. При неизменной процентной ставке взносы были бы неизменными в течение всего периода кредитования.

Rata malejąca (Убывающий платеж)

Kapitał podzielony po równo, pierwsza rata najwyższa, każda kolejna niższa

Убывающий платеж — капитал разделен поровну для каждого взноса. Первый взнос самый высокий, каждый последующий ниже предыдущего.

Rekomendacja S (Рекомендация S)

Zbiór wytycznych KNF regulujący zasady udzielania kredytów hipotecznych w Polsce

Рекомендация S — свод рекомендаций Комиссии финансового надзора, регулирующий принципы предоставления ипотечных кредитов в Польше. Определяет максимальные значения LTV, DstI и другие ключевые параметры.

Refinansowanie (Рефинансирование)

Przeniesienie kredytu z jednego banku do drugiego w celu obniżenia kosztów

Рефинансирование — перенесение кредита из одного банка в другой. Чаще всего имеет цель снижения взноса или получения дополнительных финансовых средств.

Refinansowanie wkładu własnego (Рефинансирование собственного взноса)

Zwrot wpłaconych środków tytułem zadatku/zaliczki z udzielonego kredytu hipotecznego

Рефинансирование собственного взноса — возврат внесенных средств в качестве задатка/предоплаты из предоставленного ипотечного кредита.

RRSO

Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania — całkowity koszt kredytu wyrażony procentowo

RRSO (Реальная годовая процентная ставка) — общая стоимость кредита, выраженная в процентах годовых от суммы займа, включая все обязательные расходы.

S

Scoring (Скоринг)

Ocena punktowa określająca profil kredytobiorcy

Скоринг — балльная оценка, определяющая профиль заявителя на ипотечный кредит. Помогает в объективном принятии решений о предоставлении кредита.

T

Transza (Транш)

Część kredytu wypłacana etapami, najczęściej przy nieruchomościach z rynku pierwotnego

Транш — часть кредита. Выплата кредита траншами функционирует чаще всего для кредитов, предоставляемых на недвижимость с первичного рынка.

U

Ubezpieczenie niskiego wkładu (Страхование низкого взноса)

Dodatkowa forma zabezpieczenia przy wysokim LTV powyżej 80%

Страхование низкого взноса — дополнительная форма обеспечения в случае финансирования банком высокого LTV (обычно свыше 80%). Принимает форму повышения маржи или страховой премии.

Ubezpieczenie pomostowe (Промежуточное страхование)

Zabezpieczenie od wypłaty kredytu do wpisu hipoteki

Промежуточное страхование — обеспечение банка с момента выплаты ипотечного кредита до получения правомочной записи в ипотеке. Чаще всего принимает форму повышения маржи.

W

Wakacje kredytowe (Кредитные каникулы)

Możliwość zawieszenia rat w trakcie spłacania kredytu

Кредитные каникулы — возможность приостановки одного или большего количества взносов в течение выплаты кредита. В результате продлевается период кредитования или увеличивается сальдо кредита.

Wcześniejsza spłata (Досрочное погашение)

Wcześniejsza spłata części lub całości kredytu

Досрочное погашение — досрочная выплата части или всего кредита. В зависимости от банка приводит к сокращению периода кредитования или снижению размера взноса.

WIBOR (ВИБОР)

Warsaw Interbank Offered Rate — stawka międzybankowa w Polsce

WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate) — межбанковская ставка в Польше

Текущие значения (2024):

• WIBOR 3M: около 5,85%

• WIBOR 6M: около 5,86%

Виды WIBOR:

• WIBOR 1M — на 1 месяц

• WIBOR 3M — на 3 месяца (самый популярный)

• WIBOR 6M — на 6 месяцев

• WIBOR 1Y — на 1 год

Wierzyciel (Кредитор)

Osoba fizyczna lub prawna uprawniona do otrzymania należności od dłużnika

Кредитор — физическое или юридическое лицо, уполномоченное получить от должника (заемщика) задолженность в виде денежного исполнения.

Wkład własny (Собственный взнос)

Środki własne przeznaczone na sfinансowanie nieruchomości

Собственный взнос — собственные средства, которые будут направлены на финансирование недвижимости. Разница между стоимостью предприятия и суммой кредита.

Минимальные требования:

• 20% от стоимости недвижимости (стандарт)

• 10% при дополнительном страховании

Wycena nieruchomości (Оценка недвижимости)

Wycena wymagana przez bank celem określenia wartości zabezpieczenia

Оценка недвижимости — в большинстве случаев банк потребует оценки недвижимости для подтверждения/определения стоимости и стандарта недвижимости как обеспечения ипотечного кредита.

Z

Zadatek (Задаток)

Środek wzmacniający podpisanie umowy, regulowany art. 394 k.c.

Задаток — средство, усиливающее подписание договора и обеспечивающее интересы всех сторон. Регулируется ст. 394 ГК.

Правовые последствия:

• Сторона, давшая задаток и не выполнившая договор — теряет задаток

• Сторона, получившая задаток и не выполнившая договор — возвращает в двойном размере

Zdolność kredytowa (Кредитоспособность)

Zdolność kredytobiorcy do regulowania zobowiązań po odliczeniu kosztów utrzymania

Кредитоспособность — способность заемщика регулировать свои обязательства после вычета расходов на содержание, кредитных обязательств и других постоянных расходов.

Полезные расчеты и формулы

Расчет LTV:

LTV = (Сумма кредита ÷ Стоимость недвижимости) × 100%

Расчет DstI:

DstI = (Годовые обязательства ÷ Годовой доход) × 100%

Расчет общей процентной ставки:

Общая ставка = WIBOR + Маржа банка

Практические советы для русскоязычных клиентов

При общении с банком:

• Просите разъяснения всех непонятных терминов

• Требуйте переводы ключевых документов

• Используйте профессиональную помощь

Перед подписанием договора:

• Изучите все расчеты с ипотечным калькулятором

• Проверьте полную стоимость кредита

• Рассчитайте ROI инвестиции

Нужна помощь с ипотекой в Польше? Специалисты Domus Global предоставляют:

• Консультации по всем ипотечным терминам на русском языке

• Помощь в получении ипотеки в польских банках

• Юридическое сопровождение сделок

• Переводы всех документов и договоров

📞 Контакты: www.domusglobal.pl/kontakty