Кратко: kredyt pomostowy (кредитный мост) — это краткосрочный ипотечный кредит, который банк выдаёт на покупку новой квартиры до того, как вы продали старую. Вы получаете деньги сейчас, а возвращаете — когда старая недвижимость уходит с рынка.
На практике ключевой риск — не в процентной ставке, а в том, что банк требует способность обслуживать ДВА кредита одновременно. Zdolność kredytowa считается по сумме обязательств, и если доход не покрывает обе нагрузки — мост не дадут, даже если старая квартира вот-вот продастся.
Ошибка обычно возникает, когда покупатель уже внёс zadatek за новостройку, рассчитывая на быструю продажу старой квартиры, а банк отказывает в мосте из-за недостаточной кредитоспособности. Zadatek остаётся у продавца, сделка срывается, а покупатель теряет десятки тысяч zł.
Что такое kredyt pomostowy — механика
Kredyt pomostowy — это кредит на срок от 12 до 24 месяцев, который банк выдаёт под залог ДВУХ объектов недвижимости: той, которую вы покупаете, и той, которую продаёте. После продажи старой квартиры вы направляете вырученные деньги на погашение моста, а оставшаяся часть долга (если есть) конвертируется в стандартный ипотечный кредит.
Фактически это два кредита, объединённых в одну сделку: краткосрочный мост и долгосрочная ипотека. Банк оценивает обе части одновременно, но выдаёт деньги одним траншем — на покупку новой квартиры. Вторая ипотека (на старую квартиру, которая продаётся) регистрируется в KW как обеспечение и снимается после продажи.
Когда кредитный мост нужен
Ситуации, в которых kredyt pomostowy становится единственным рабочим решением:
- Вы нашли новостройку и должны внести всю сумму через 3 месяца, а старая квартира ещё даже не выставлена на продажу. Банк не даст стандартную ипотеку с таким коротким горизонтом — нужен мост.
- Старая квартира в ипотеке — вы не можете продать её без снятия обременения, а снять обременение можно только погасив кредит. Мост даёт деньги на погашение старой ипотеки, чтобы освободить квартиру для продажи.
- Вы покупаете квартиру на вторичном рынке, а продавец требует всю сумму в день сделки. Но деньги от продажи вашей старой квартиры поступят только через 2–4 месяца.
- Вы хотите переехать до продажи, чтобы не жить «на чемоданах» во время показов. Мост позволяет купить новое жильё, спокойно переехать, а потом продавать старое без спешки.
Zdolność kredytowa при кредитном мосте: двойная нагрузка
Это самый жёсткий фильтр. Банк считает вашу кредитоспособность так, будто вы будете платить ОБА кредита одновременно — и мост, и долгосрочную ипотеку на новую квартиру. Даже если вы планируете продать старую квартиру через месяц, банк исходит из консервативного сценария: «а вдруг не продастся». Поэтому требования к доходу значительно выше, чем при обычной ипотеке.
Формула, которую банк применяет:
- Доход × коэффициент DTI (обычно 40–50%) ≥ платежи по мосту + платежи по долгосрочной ипотеке + другие кредиты
- Стоимость старой квартиры учитывается как залог, но НЕ как источник будущего дохода. Банк не принимает аргумент «я продам через месяц и всё погашу».
- Если старая квартира уже в ипотеке, её текущий платёж тоже входит в расчёт нагрузки.
Пример: вы зарабатываете 15 000 zł в месяц. Старая ипотека — 2 500 zł/мес. Мост на 400 000 zł под 8% — платёж около 3 200 zł/мес (проценты + часть капитала). Долгосрочная ипотека на 600 000 zł под 7% — около 4 500 zł/мес. Суммарная нагрузка: 2 500 + 3 200 + 4 500 = 10 200 zł. При DTI 50% банк видит порог в 7 500 zł — и отказывает, несмотря на высокий доход.
Как банки оценивают старую квартиру для залога
Банк заказывает operat szacunkowy (независимую оценку) для ОБЕИХ квартир — новой и старой. Для кредитного моста это критично: если оценщик определит стоимость старой квартиры ниже рыночной, сумма моста, которую банк готов выдать, уменьшится. Банк кредитует не более 80–90% от оценочной стоимости залога (LTV), и эта цифра может не совпасть с вашими ожиданиями от продажи.
Какие банки дают kredyt pomostowy в 2026 году
Не все банки в Польше работают с кредитным мостом. По состоянию на август 2026 года продукт предлагают:
- PKO Bank Polski — крупнейший игрок, предлагает мост до 24 месяцев, требует полный пакет документов по обеим квартирам.
- Bank Pekao — мост до 18 месяцев, гибкие условия по досрочному погашению без комиссии.
- Santander Bank Polska — мост до 24 месяцев, один из самых низких порогов входа по доходу.
- mBank — мост до 12 месяцев, требует чтобы старая квартира уже была выставлена на продажу с подтверждением от агентства.
- Alior Bank — мост до 24 месяцев, принимает доходы из-за границы, что важно для нерезидентов и клиентов с B2B-контрактами.
Важный нюанс: ING Bank Śląski и BNP Paribas на август 2026 года НЕ предлагают kredyt pomostowy в стандартной линейке. Если ваш действующий ипотечный кредит в одном из этих банков, рефинансирование в другой банк с мостом возможно, но добавляет complexity — потребуется согласие текущего банка на снятие обременения.
Стоимость кредитного моста: проценты, комиссии, допрасходы
Кредитный мост стоит дороже обычной ипотеки — примерно на 1–2 процентных пункта выше стандартной ставки. При текущем уровне WIBOR 3M (~5.8% на август 2026) и марже банка 2.0–2.5%, эффективная ставка по мосту составляет 7.8–8.3% годовых. Для сравнения: стандартная ипотека в том же банке — около 6.5–7.2%.
Из чего складывается стоимость
- Проценты по мосту — начисляются только на фактический период использования. Если вы продали старую квартиру через 4 месяца, проценты платятся за 4 месяца, а не за весь срок.
- Провизорная комиссия (prowizja) — обычно 1.5–2.5% от суммы моста. Некоторые банки (Pekao, Santander) могут снизить до 0% при комплексном кредитовании.
- Два operat szacunkowy — по ~800–1 200 zł каждый. Итого 1 600–2 400 zł за две оценки.
- Страховка — обязательное ubezpieczenie pomostowe на период до получения wpis hipoteki в KW новой квартиры. Обычно 0.05–0.1% от суммы кредита в месяц.
- Двойная ипотека — запись двух hipotek в KW стоит около 400 zł (по 200 zł за каждую).
Итого: при мосте на 400 000 zł дополнительные расходы составляют около 8 000–14 000 zł сверх процентных платежей. Это не фатально, но должно быть заложено в бюджет сделки.
Процедура получения кредитного моста: 6 шагов
Шаг 1. Проверка zdolności kredytowej под двойную нагрузку
До поиска новой квартиры обратитесь в банк за предварительным расчётом. Банк проверит ваш доход, текущие обязательства и рассчитает максимальную сумму моста + долгосрочной ипотеки. Не пропускайте этот шаг — он занимает 2–3 дня и может сэкономить вам zadatek в 20 000–50 000 zł.
Шаг 2. Подготовка документов по обеим квартирам
Пакет документов включает: выписку из KW по старой квартире (не старше 3 месяцев), предварительный договор на новую квартиру (umowa przedwstępna), подтверждение дохода за 3–6 месяцев, выписку из BIK, operat szacunkowy по обеим квартирам, подтверждение, что старая квартира выставлена на продажу (для mBank — обязательно, для остальных — желательно).
Шаг 3. Подача заявки и решение банка
Банк рассматривает заявку 2–4 недели. На этом этапе важно: если старая квартира уже имеет ипотеку — банк потребует promesa (обязательство) от текущего кредитора о согласии на снятие обременения после погашения. Без этого документа заявка не пройдёт.
Шаг 4. Подписание umowa kredytowa и wypłata
После одобрения вы подписываете кредитный договор. Банк переводит деньги на счёт продавца новой квартиры или на ваш escrow-счёт (rachunek powierniczy). Одновременно регистрируются две ипотеки: на новую квартиру (долгосрочная) и на старую (обеспечение моста).
Шаг 5. Продажа старой квартиры и погашение моста
После продажи старой квартиры вы направляете вырученные средства на погашение моста. Банк снимает ипотеку со старой квартиры (процедура wyksięgowanie hipoteki — занимает 2–4 недели). Если вырученных денег недостаточно для полного погашения, остаток конвертируется в дополнительную часть долгосрочного кредита.
Шаг 6. Переход на стандартную ипотеку
После закрытия моста остаётся только долгосрочная ипотека на новую квартиру. Ставка снижается до рыночного уровня (мостовая надбавка снимается). Вы продолжаете платить по стандартному графику.
Что обычно понимают неправильно
- "Мост — это просто второй кредит, банк даст без проблем". На практике zdolność kredytowa — главный барьер. Если ваш доход не покрывает две ипотеки, банк откажет, даже если цена старой квартиры втрое превышает сумму моста.
- "Старая квартира продастся быстро, я возьму мост на 6 месяцев". Рынок непредсказуем. Квартира может висеть год, особенно если цена завышена или район теряет популярность. Банк учитывает этот риск и требует доказательств кредитоспособности на весь срок моста (12–24 месяца).
- "Можно взять мост под залог только новой квартиры". Нет. Кредитный мост ВСЕГДА требует залога двух объектов. Это принципиальное условие продукта — банк страхуется двойным обеспечением, потому что кредитует «воздух» (деньги, которых у вас ещё нет от продажи).
- "Если старая квартира продастся дороже — разница моя". Да, но с нюансом: вы обязаны направить выручку на погашение моста в первую очередь. Остаток — ваш. Но вы не можете сначала забрать разницу, а потом гасить мост.
Практический сценарий
Клиент: семейная пара из Украины, живут в Варшаве 5 лет. Купили квартиру на Pradze-Południe в 2021 году за 450 000 zł в ипотеку (остаток долга — 280 000 zł). Хотят переехать в новостройку на Bielanach за 750 000 zł. Доход семьи: 18 000 zł/мес (оба работают по umowa o pracę).
На первый взгляд — стандартная сделка: продать старую, купить новую. Но застройщик требует всю сумму через 4 месяца, а старая квартира ещё не продана и висит с обременением.
Банк проверил zdolność kredytową: старая ипотека 2 100 zł/мес + мост на 450 000 zł (~3 600 zł/мес) + долгосрочная ипотека на 300 000 zł (~2 200 zł/мес) = 7 900 zł нагрузки. DTI = 44% — проходит. Банк одобрил мост на 18 месяцев. Клиенты получили деньги, купили новостройку, продали старую квартиру через 5 месяцев за 580 000 zł (рост рынка), погасили мост и остаток старой ипотеки, на руки осталось 120 000 zł — часть направили на досрочное погашение долгосрочной ипотеки.
Когда мы не советуем брать кредитный мост
- Доход на границе zdolności. Если банк считает DTI на уровне 47–50% — отказ вероятен при малейшем изменении ставки WIBOR или вашего дохода. Лучше сначала продать, потом покупать.
- Старая квартира в неликвидном сегменте. Kawalerka в панельном блоке на окраине без ремонта может продаваться больше года. Мост на 12 месяцев — рискованный сценарий с такими активами.
- Высокая доля закредитованности. Если у вас уже есть потребительские кредиты, лимитки на кредитных картах, рассрочки — они снижают zdolność и могут сделать мост недоступным.
- Старая квартира с юридическими проблемами. Наличие służebność, nieuregulowany stan prawny, или udział в доле без согласия всех собственников — банк не примет такой объект в залог.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Можно ли взять кредитный мост, если старая квартира без ипотеки?
Можно ли взять кредитный мост, если старая квартира без ипотеки? Да, и это даже проще. Zdolność kredytowa считается без дополнительного платежа по старой ипотеке, а старая квартира выступает чистым залогом. Банк оценит её рыночную стоимость через operat szacunkowy и примет в обеспечение.
Что будет, если старая квартира не продалась за срок моста?
Что будет, если старая квартира не продалась за срок моста? Банк может продлить мост ещё на 6–12 месяцев (за допкомиссию), но только если ваша zdolność kredytowa остаётся на прежнем уровне. Если продление невозможно — банк потребует полного погашения моста из других источников. В худшем случае — wypowiedzenie umowy и принудительное взыскание через залог.
Можно ли погасить мост досрочно без комиссии?
Можно ли погасить мост досрочно без комиссии? Да, большинство банков (Pekao, Santander, mBank) не взимают комиссию за досрочное погашение моста. Это логика продукта: мост и рассчитан на досрочное закрытие после продажи старой квартиры. Уточните этот пункт в umowa kredytowa до подписания.
Кредитный мост — это тот же kredyt konsolidacyjny?
Кредитный мост — это тот же kredyt konsolidacyjny? Нет. Kredyt konsolidacyjny объединяет несколько существующих кредитов в один с новым графиком. Кредитный мост — это временное финансирование ПОД будущую продажу актива. Разные продукты, разные требования к залогу и разные ставки.
Может ли иностранец без ПМЖ получить кредитный мост?
Может ли иностранец без ПМЖ получить кредитный мост? Да, но с ограничениями. Банки (Alior, Pekao) работают с иностранцами на основании karta pobytu и стабильного дохода в Польше. Однако zdolność kredytowa считается жёстче — банк может применить понижающий коэффициент к доходу или потребовать более высокий собственный взнос. Граждане стран вне ЕС могут столкнуться с дополнительным требованием — zezwolenie MSWiA на вторую квартиру, если первая также в собственности.
Сколько времени занимает весь процесс от заявки до денег?
Сколько времени занимает весь процесс от заявки до денег? От 4 до 8 недель: 2–3 дня на предварительный расчёт zdolności, 1 неделя на сбор документов, 1 неделя на operat szacunkowy, 2–4 недели на решение банка, 1 неделя на подписание и wypłata. Если старая квартира в ипотеке другого банка — добавьте 2 недели на получение promesa от текущего кредитора.
Какие альтернативы кредитному мосту?
Какие альтернативы кредитному мосту? Если мост не дают по zdolności — альтернативы: (1) продать старую квартиру первой, арендовать жильё на 3–6 месяцев и купить новую без моста; (2) договориться с застройщиком о растянутой оплате (не все соглашаются); (3) взять потребительский кредит на первоначальный взнос (дорого, но без требования двойного залога); (4) использовать rodzinny kredyt mieszkaniowy если вы подпадаете под критерии программы.
Интересуетесь недвижимостью в Польше?
DOMUS GLOBAL — команда многоязычных риэлторов в Варшаве. Помогаем клиентам из СНГ и Европы безопасно покупать, арендовать и инвестировать в недвижимость в Польше.
🏢 Покупка и продажа — полное сопровождение сделки
🔑 Аренда — подбор, договор, заселение
🏦 Ипотека и финансы — кредитный брокеринг под ключ
📋 Юридическая проверка — due diligence недвижимости
📲 WhatsApp/Telegram: +48 785 956 750
✉️ biuro@domusglobal.pl