.png)
Najem krótkoterminowy w Polsce: nowe przepisy 2026 i skutki dla inwestorów
- 3 lip
- 5 minut(y) czytania
Od 20 maja 2026 roku polski rynek najmu krótkoterminowego funkcjonuje na zasadniczo nowych zasadach. Wszystkie obiekty wynajmowane turystom i osobom w podróży służbowej podlegają obowiązkowej rejestracji w państwowym rejestrze. Za brak rejestracji grozi kara — do 50 000 zł.
To nie kosmetyczna poprawka do ustawy. Po raz pierwszy w historii polskiego rynku nieruchomości państwo tworzy centralny system kontroli najmu krótkoterminowego. Dla inwestorów, którzy kupili mieszkania pod wynajem turystyczny, nadchodzi moment, w którym biznes funkcjonujący latami w szarej strefie staje się całkowicie przejrzysty dla administracji.
Co się zmieniło: od „dzikiego” rynku do państwowego rejestru
Do maja 2026 roku znaczna część rynku najmu krótkoterminowego w Polsce istniała praktycznie poza kontrolą. Właściciele umieszczali mieszkania na platformach Booking, Airbnb i innych, nie rejestrując działalności, nie płacąc lokalnych opłat i nie przestrzegając standardów bezpieczeństwa hotelowego. Według szacunków ekspertów w samym Krakowie funkcjonuje około 40 000 obiektów najmu krótkoterminowego.
Teraz każdy obiekt musi być oficjalnie zarejestrowany. Państwo otrzymuje jednolitą bazę: kto, gdzie i na jakich zasadach prowadzi działalność. Cel to nie tylko kontrola podatkowa, ale także bezpieczeństwo: od norm przeciwpożarowych po odpowiedzialność za zachowanie gości.
Kara do 50 000 zł: nie symboliczne ostrzeżenie
Najgłośniejszy element reformy — wysokość sankcji. Brak rejestracji lub podanie nieprawdziwych danych może kosztować właściciela 50 000 zł. To nie abstrakcyjna groźba: administracja otrzymała prawo wszczęcia kontroli na wniosek sąsiadów. Wystarczy skarga na hałas lub uszkodzenie części wspólnych — i kontrola już puka do drzwi.
Dla właścicieli, którzy latami prowadzili „cichy hotel” w budynku wielorodzinnym, to radykalna zmiana kalkulacji. Wcześniej głównym ryzykiem był konflikt z sąsiadami. Teraz dochodzi do tego bezpośrednie ryzyko finansowe — i administracyjne. Wysokość kary jest porównywalna z rocznym dochodem z wynajmu średniego mieszkania w centrum turystycznym.
Zakazy deweloperów i wspólnot mieszkaniowych: co mówi prawo
Równolegle z regulacją państwową rozwija się inna linia konfliktu. Deweloperzy coraz częściej wpisują do aktów notarialnych i regulaminów osiedli ograniczenia najmu krótkoterminowego: minimalny okres najmu, bezpośredni zakaz działalności przypominającej hotelową. Deweloperzy tłumaczą to troską o prestiż inwestycji i komfort mieszkańców.
Jednak prawnicy wskazują na poważny problem prawny. „W przeważającej większości przypadków takie postanowienia stanowią niedozwolone klauzule umowne — sprzeczne z obowiązującym ustawodawstwem”, komentuje mec. Marek Jarosiewicz, partner w kancelarii Wódkiewicz Sosnowski Jarosiewicz. Powołuje się na praktykę Sądu Najwyższego, który wielokrotnie wskazywał: ani deweloper, ani wspólnota mieszkaniowa nie mogą arbitralnie ograniczać praw właściciela.
W praktyce oznacza to, że wiele zakazów już wpisanych do dokumentów nowych osiedli może zostać zaskarżonych w sądzie — i z dużym prawdopodobieństwem uchylonych. Inwestor powinien rozumieć: zakup mieszkania w budynku z „zakazem najmu krótkoterminowego” nie musi oznaczać rzeczywistej niemożności takiej działalności. Ale spór sądowy z deweloperem lub wspólnotą to czas, pieniądze i niepewność.
Ograniczenia wysokości budynku: problem, którego nie da się rozwiązać
Osobny bolesny aspekt nowych przepisów — wymogi przeciwpożarowe dla obiektów najmu krótkoterminowego w budynkach powyżej 25 metrów (około 7–8 pięter). Dla takich pomieszczeń ustawodawstwo wymaga instalacji systemu tryskaczowego. Koszt montażu takiego systemu w istniejącym budynku może sięgać milionów złotych.
Jeden z czytelników Forsal.pl, wynajmujący mieszkanie zarówno na krótki, jak i długi termin, opisał sytuację następująco: „Po przeczytaniu projektu ustawy opadły mi ręce. Właściciel mieszkania na ósmym piętrze może wynajmować bez problemu, na dziewiątym — już nie. Ponieważ fizycznie nie da się spełnić wymogów przeciwpożarowych. Chodzi o wydatki rzędu milionów złotych na instalację tryskaczy w całym budynku”.
Zaznaczył też, że popiera konieczność zgody wspólnoty i walkę z patologiami najmu krótkoterminowego, ale „państwo ma obowiązek tworzyć prawo racjonalne i takie, które da się wykonać”. Ten komentarz trafnie oddaje główny dylemat reformy: równowaga między porządkiem a realnością wymogów.
Dane z rynku: liczby, które wyjaśniają skalę
Aby zrozumieć skalę zmian, wystarczy spojrzeć na liczby z Krakowa — jednego z głównych centrów turystycznych Polski. Według stanu na maj 2026 roku w mieście zarejestrowano:
około 35 800 miejsc w obiektach skategoryzowanych (hotele, pensjonaty, kempingi) — w rejestrze marszałka województwa
około 25 600 miejsc w obiektach nieskategoryzowanych (apartamenty, hostele, pokoje gościnne) — w rejestrze prezydenta miasta
Katarzyna Gądek, zastępca dyrektora Wydziału Turystyki Urzędu Miasta Krakowa, poinformowała: w ciągu pięciu niepełnych miesięcy od wejścia w życie nowych przepisów w rejestrze miejskim przybyło około 15 000 miejsc. Pokazuje to z jednej strony tempo legalizacji rynku, z drugiej — jego rzeczywistą, wcześniej ukrytą skalę.
Branża hotelarska: równe warunki, nie zakazy
Krzysztof Jędrocha, reprezentujący Izbę Gospodarczą Hotelarstwa Polskiego (IGHP), jasno sformułował stanowisko sektora hotelarskiego. Hotele nie żądają zakazu ani ilościowego ograniczenia najmu krótkoterminowego. Żądają równych warunków prowadzenia działalności: „Naszym interesem jest, aby poziom kosztów ponoszonych przez hotele był uczciwie porównywalny z kosztami obiektów najmu krótkoterminowego”.
Jednocześnie IGHP kategorycznie sprzeciwia się propozycji partii Polska 2050, aby przekazać decyzje o ograniczeniach na poziom wspólnot mieszkaniowych. Jędrocha nazwał ten pomysł „absolutnie utopijnym i niszczącym działalność w tym sektorze”. Stanowisko hotelarzy: regulacja powinna pozostać na poziomie gminy, z zachowaniem zasady proporcjonalności.
Co robić inwestorowi teraz: racjonalny plan działania
Dla właściciela mieszkania wynajmowanego na doby nadszedł moment inwentaryzacji i podjęcia decyzji. Oto kluczowe kroki:
Zarejestrować obiekt w odpowiednim rejestrze (marszałka województwa lub prezydenta miasta — w zależności od typu obiektu)
Sprawdzić, czy budynek podlega wymogowi tryskaczy (wysokość powyżej 25 m) — i ocenić, czy możliwe jest jego spełnienie
Przeanalizować dokumenty wspólnoty i akt notarialny pod kątem ograniczeń najmu krótkoterminowego
Skonsultować się z prawnikiem: czy można zakwestionować zakazy dewelopera, jeśli istnieją
Przeliczyć ekonomię: przy nowych karach i ryzykach administracyjnych — czy najem krótkoterminowy pozostaje bardziej opłacalny niż długoterminowy
Część inwestorów prawdopodobnie podejmie decyzję o powrocie mieszkań do segmentu najmu długoterminowego. Może to zwiększyć podaż na rynku najmu długoterminowego — szczególnie w dużych miastach, gdzie podaż tradycyjnie jest ograniczona. Dla najemców szukających stałego mieszkania to pozytywny sygnał.
Jednak dla tych, którzy rozważają zakup mieszkania właśnie pod wynajem krótkoterminowy, kalkulacja całkowicie się zmieniła. Do standardowych pytań — lokalizacja, cena za metr, stan — dochodzą: wysokość budynku, stanowisko wspólnoty, obciążenie administracyjne i realne ryzyko kary. Inwestycja w najem krótkoterminowy przestała być historią „kup i zapomnij”.
Krótko: najczęstsze pytania
Czy muszę rejestrować mieszkanie, jeśli wynajmuję je tylko latem?
Tak. Obowiązkowa rejestracja dotyczy wszystkich obiektów zakwaterowania krótkoterminowego niezależnie od sezonowości. Nowe przepisy nie przewidują wyjątków dla „kilku tygodni w roku”.
Czy wspólnota może zabronić mi wynajmowania mieszkania na doby?
Wspólnota może reagować na konkretne naruszenia porządku lub zniszczenie części wspólnych, ale całkowity zakaz najmu krótkoterminowego, zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego, stanowi nadmierną ingerencję w prawo własności. Jednak praktyka sądowa się rozwija i każdy przypadek jest indywidualny.
Co zrobić, jeśli mój budynek ma więcej niż 25 metrów?
To najtrudniejszy przypadek. Instalacja tryskaczy w istniejącym budynku jest technicznie i finansowo niezwykle trudna. Zaleca się uzyskanie oficjalnej oceny inspekcji przeciwpożarowej i konsultację z prawnikiem. Bez spełnienia wymogów najem krótkoterminowy w takim budynku podlega bezpośredniemu ryzyku administracyjnemu.
Kara 50 000 zł — to maksimum czy standard?
50 000 zł to górna granica kary. Praktyka wymierzania jeszcze się nie ukształtowała, ale warto pamiętać: nawet kara w wysokości 10 000–20 000 zł jest porównywalna z dochodem z wynajmu mieszkania za kilka miesięcy. Ryzyko jest realne i powinno być uwzględnione w modelu biznesowym.
Czy mogę przenieść mieszkanie do najmu długoterminowego bez konsekwencji?
Tak. Przeniesienie mieszkania z najmu krótkoterminowego do najmu długoterminowego nie wymaga specjalnych zezwoleń. To standardowy najem na podstawie umowy najmu. Co więcej, dla zagranicznych właścicieli najem długoterminowy często okazuje się mniej obciążający administracyjnie.
Materiał przygotowano na podstawie artykułu „Rewolucyjne zmiany w najmie mieszkań” (Forsal.pl, maj 2026). Czytaj oryginał po polsku
Nieruchomości w Polsce?
DOMUS GLOBAL — zespół wielojęzycznych pośredników w Warszawie. Pomagamy klientom z Polski i zagranicy bezpiecznie kupować, wynajmować i inwestować w nieruchomości w Polsce.
📲 WhatsApp/Telegram: +48 785 956 750
