.png)
Цены на квартиры в Варшаве — Q2 2026
- 3 июл.
- 7 мин. чтения
Общая картина: динамика цен 2024–2026
Замковая площадь в Варшаве — сердце района Śródmieście
По данным Национального банка Польши (NBP, I квартал 2026), средняя цена сделки на первичном рынке Варшавы составила 16 475 zł/м² (+0,23% год к году, −0,59% к предыдущему кварталу). На вторичном рынке — 16 393 zł/м² (−1,7% г/г, −2,2% к/к).
Это первое квартальное снижение на обоих рынках с начала 2024 года.
Ключевые цифры, определяющие картину:
Разрыв между ценой предложения и сделки: ~9,6% на первичном рынке, ~15,4% на вторичном. Продавцы выставляют завышенные ожидания, покупатели торгуются — и успешно.
Рекордное предложение: 28 781 активное объявление (OLX + Otodom) — исторический максимум. Число предложений растёт с начала 2026 года, впервые за восемь кварталов.
Время продажи выросло: с 60 дней (2024) до 95–110 дней. Продавцы вынуждены ждать или снижать цену.
109 снижений цен в день против 21 повышения (zametr.pl, июль 2026). Суммарный дневной объём снижений: ~5,6 млн zł, повышений — 0,46 млн zł.
Динамика цены сделки по кварталам (NBP, рынок вторичный):
Q2 2025: 16 509 zł/м² (−1,0% кв/кв)
Q3 2025: 16 444 zł/м² (−0,4% кв/кв)
Q4 2025: 16 761 zł/м² (+1,9% кв/кв)
Q1 2026: 16 393 zł/м² (−2,2% кв/кв)
Пик цен предложения (Otodom/Olx) пришёлся на май 2025 (~19 500 zł/м²), после чего началось пятиквартальное снижение до ~18 700 zł/м² в июне 2026 — коррекция около 4%.
Ставка NBP: после семи снижений с мая 2025 года (с 5,75% до 3,75% в марте 2026) — в июне 2026 ставка сохранена на уровне 3,75%. Прогноз рынка: ещё 1–2 снижения до 3,25% к концу года.
Первичный рынок: цены по районам Варшавы
Цены первичного рынка (новостройки от застройщика) по 18 дзельницам. Данные основаны на ценах предложений (Otodom, RynekPierwotny.pl, tabelaofert.pl — май–июнь 2026). Реальная цена сделки ниже на 8–12%.
Предложение: 27 500 – 32 000 zł/м²
Сделка (оценка): 25 000 – 28 000 zł/м²
Тренд Q2: Стабильно
Предложение: 24 000 – 27 000 zł/м²
Сделка (оценка): 21 500 – 24 000 zł/м²
Тренд Q2: Рост (+8% с начала года)
Предложение: 22 000 – 25 500 zł/м²
Сделка (оценка): 19 500 – 22 500 zł/м²
Тренд Q2: Рост (+4,7%)
Предложение: 22 000 – 26 000 zł/м²
Сделка (оценка): 19 500 – 23 000 zł/м²
Тренд Q2: Рост
Предложение: 19 500 – 21 500 zł/м²
Сделка (оценка): 17 500 – 19 500 zł/м²
Тренд Q2: Стабильно
Предложение: 19 500 – 22 000 zł/м²
Сделка (оценка): 17 500 – 19 500 zł/м²
Тренд Q2: Стабильно
Предложение: 18 000 – 20 500 zł/м²
Сделка (оценка): 16 500 – 18 500 zł/м²
Тренд Q2: Рост
Предложение: 17 000 – 18 500 zł/м²
Сделка (оценка): 15 500 – 17 000 zł/м²
Тренд Q2: Рост
Предложение: 16 500 – 19 000 zł/м²
Сделка (оценка): 15 000 – 17 000 zł/м²
Тренд Q2: Стабильно
Предложение: 17 000 – 19 000 zł/м²
Сделка (оценка): 15 500 – 17 000 zł/м²
Тренд Q2: Стабильно
Предложение: 16 000 – 17 500 zł/м²
Сделка (оценка): 14 500 – 16 000 zł/м²
Тренд Q2: Стабильно
Предложение: 15 500 – 17 000 zł/м²
Сделка (оценка): 14 000 – 15 500 zł/м²
Тренд Q2: Стабильно
Предложение: 14 500 – 15 500 zł/м²
Сделка (оценка): 13 000 – 14 500 zł/м²
Тренд Q2: Стабильно
Предложение: 14 000 – 15 500 zł/м²
Сделка (оценка): 13 000 – 14 000 zł/м²
Тренд Q2: Лёгкая коррекция (−1%)
Предложение: 13 000 – 14 000 zł/м²
Сделка (оценка): 12 000 – 13 000 zł/м²
Тренд Q2: Стабильно (−0,5%)
Предложение: 12 500 – 13 500 zł/м²
Сделка (оценка): 11 500 – 12 500 zł/м²
Тренд Q2: Стабильно
Предложение: 12 500 – 14 000 zł/м²
Сделка (оценка): 11 500 – 12 500 zł/м²
Тренд Q2: Рост
Предложение: 12 000 – 13 500 zł/м²
Сделка (оценка): 11 000 – 12 500 zł/м²
Тренд Q2: Стабильно
Источники: NBP BaRN (Q1 2026), Otodom Analytics, tabelaofert.pl, RynekPierwotny.pl, OnGeo.pl. Цены сделки — экспертная оценка DOMUS GLOBAL на основе разрыва предложение/сделка.
Вторичный рынок: цены по районам
На вторичном рынке разрыв между ценой предложения и сделки больше — до 15%. Покупатель торгуется активнее, а продавцы, выставившие квартиры по ценам 2024 года, вынуждены уступать.
Сделка (оценка): 18 500 – 21 000 zł/м²
Предложение: 22 000 – 25 000 zł/м²
Изменение Q1→Q2: Стабильно
Сделка (оценка): 16 500 – 18 500 zł/м²
Предложение: 19 500 – 21 500 zł/м²
Изменение Q1→Q2: Рост
Сделка (оценка): 16 000 – 18 500 zł/м²
Предложение: 19 000 – 21 500 zł/м²
Изменение Q1→Q2: Стабильно
Сделка (оценка): 15 500 – 18 000 zł/м²
Предложение: 18 500 – 20 500 zł/м²
Изменение Q1→Q2: Стабильно
Сделка (оценка): 15 500 – 18 000 zł/м²
Предложение: 18 500 – 22 000 zł/м²
Изменение Q1→Q2: Стабильно
Сделка (оценка): 15 000 – 17 500 zł/м²
Предложение: 17 500 – 20 000 zł/м²
Изменение Q1→Q2: Стабильно
Сделка (оценка): 14 500 – 17 000 zł/м²
Предложение: 17 500 – 22 000 zł/м²
Изменение Q1→Q2: Стабильно
Сделка (оценка): 13 500 – 16 000 zł/м²
Предложение: 16 000 – 19 000 zł/м²
Изменение Q1→Q2: Стабильно
Сделка (оценка): 13 000 – 15 000 zł/м²
Предложение: 15 500 – 17 500 zł/м²
Изменение Q1→Q2: Стабильно
Сделка (оценка): 13 000 – 15 000 zł/м²
Предложение: 15 500 – 18 500 zł/м²
Изменение Q1→Q2: Стабильно
Сделка (оценка): 12 500 – 14 500 zł/м²
Предложение: 15 000 – 18 500 zł/м²
Изменение Q1→Q2: Стабильно
Сделка (оценка): 12 500 – 14 500 zł/м²
Предложение: 15 000 – 17 000 zł/м²
Изменение Q1→Q2: Стабильно
Сделка (оценка): 12 000 – 14 000 zł/м²
Предложение: 14 000 – 15 500 zł/м²
Изменение Q1→Q2: Стабильно
Сделка (оценка): 12 000 – 14 000 zł/м²
Предложение: 14 000 – 15 500 zł/м²
Изменение Q1→Q2: Лёгкая коррекция
Сделка (оценка): 11 000 – 13 000 zł/м²
Предложение: 13 000 – 14 000 zł/м²
Изменение Q1→Q2: Стабильно
Сделка (оценка): 11 000 – 12 500 zł/м²
Предложение: 13 000 – 14 000 zł/м²
Изменение Q1→Q2: Стабильно
Сделка (оценка): 10 500 – 12 000 zł/м²
Предложение: 12 500 – 14 000 zł/м²
Изменение Q1→Q2: Рост
Сделка (оценка): 10 000 – 11 500 zł/м²
Предложение: 12 000 – 13 500 zł/м²
Изменение Q1→Q2: Стабильно
Источники: NBP BaRN, SonarHome (реестр нотариальных сделок), dobralokacja.pl, zametr.pl. Данные за II квартал частично оценочные (официальная статистика NBP за Q2 2026 выйдет в августе).
Район Śródmieście Północne — самый дорогой рынок недвижимости столицы
Что изменилось за II квартал 2026
Главное событие квартала — рекордное предложение при слабеющем спросе. Это создало принципиально новый баланс сил.
Żoliborz: +8,0% с начала года — ограниченное предложение, престиж, близость к центру
Wola: +4,7% — концентрация бизнес-центров (Warsaw Spire, Varso Tower), новые проекты premium
Praga-Południe: +2,7% — ожидания в связи со строительством III линии метро
Ursus: −1,0% — избыток предложения в сегменте эконом
Białołęka: −0,5% — крупнейший рынок новостроек, давление объёмов
Wawer: −4,5% г/г — коррекция после перегрева 2024–2025
Ключевой сдвиг: в начале 2026 года покупатель с бюджетом 750 000 zł мог рассчитывать на ~42 м² в Прага-Пулноц. К июлю — на 46–48 м². Рост доступности на 5–10% за счёт коррекции цен + снижения ипотечных ставок.
Ипотека: благодаря циклу снижения ставок RPP (с 5,75% до 3,75%), ежемесячный платёж по кредиту 600 000 zł на 25 лет сократился с ~4 650 zł до ~3 100 zł — экономия более 1 500 zł в месяц. Это главный драйвер возвращения покупателей на рынок.
Что можно купить: реальные примеры (июль 2026)
Основываясь на актуальных предложениях и данных о сделках DOMUS GLOBAL, приводим три сценария покупки.
32–38 м², 1–2 комнаты. Районы: Targówek, Ursus, Białołęka, Wawer (вторичный рынок).
Пример: 2-комнатная квартира 35 м² в Targówek (район станции метро Targówek Mieszkaniowy), вторичный рынок, цена сделки ~480 000–510 000 zł.
Альтернатива: студия 28–30 м² в новостройке на Białołęka — ~470 000–510 000 zł.
43–50 м², 2–3 комнаты. Районы: Praga-Północ, Praga-Południe, Bemowo, Włochy.
Пример: 3-комнатная квартира 48 м² в Praga-Południe (Grochów), вторичный рынок, цена сделки ~720 000–760 000 zł.
Альтернатива: 2-комнатная 44 м² в новостройке на Bemowo — ~700 000–750 000 zł.
52–62 м², 3 комнаты. Районы: Mokotów (Służewiec, Stegny), Wola (Odolany), Żoliborz (окраина).
Пример: 3-комнатная квартира 58 м² в Mokotów (Służewiec), вторичный рынок, цена сделки ~960 000–1 020 000 zł.
Альтернатива: 2-комнатная 50 м² в новостройке Wola — ~950 000–1 050 000 zł.
Цены указаны без учёта стоимости ремонта (2 500–5 000 zł/м²). При покупке в новостройке «под ключ» добавляйте 15–25% к цене застройщика.
Прогноз на Q3 2026
Ставка RPP удерживается на 3,75%. Июньское заседание — без изменений. Инфляция CPI снижается (3,1% в мае 2026), что открывает дорогу к дальнейшему смягчению. Рынок ждёт 1–2 снижения до конца года (цель 3,25%).
Рекордное предложение никуда не денется. 28 000+ активных объявлений в Варшаве — это навес, который будет давить на цены. Застройщики, начавшие проекты в 2023–2024, продолжают сдачу.
Сезонность. III квартал (июль–сентябрь) — традиционно период сниженной активности. Часть продавцов убирает объекты до сентября, часть — снижает цены.
Миграция. Приток новых жителей в Варшаву сохраняется (45 000+ регистраций в 2025, по данным мэрии), что формирует устойчивый базовый спрос.
Себестоимость строительства: ~6 973 zł/м² (GUS, Q2 2025) — рост за 5 лет почти вдвое. Дешеветь новостройки не могут физически.
Дефицит участков в центральных районах. Śródmieście, Żoliborz, Stary Mokotów — предложение ограничено, цены держатся.
Рост зарплат (средняя по Варшаве — 10 000+ zł брутто, +7–9% г/г) повышает покупательную способность.
Базовый сценарий DOMUS GLOBAL: продолжение плавной коррекции на 2–4% до конца года на вторичном рынке, стабилизация на первичном. Наиболее вероятный диапазон средней цены сделки к декабрю 2026: 15 800 – 16 200 zł/м² (вторичный рынок).
Что это значит для покупателя
Если вы присматриваетесь к покупке квартиры в Варшаве — сейчас лучший момент для переговоров за последние три года. Продавцы готовы к торгу (скидка 10–15% от цены предложения — норма), ипотека подешевела, а выбор — рекордный.
Три практических совета от риэлторов DOMUS GLOBAL:
Не смотрите на цену в объявлении. Смотрите на цену сделки по вашему району (таблицы выше). Реальный торг начинается от −10% к предложению.
Проверяйте историю объекта. Квартиры, висящие в объявлениях 90+ дней — кандидаты на скидку 15–20%. Спрашивайте, когда был первый контакт с агентом.
Фиксируйте ипотечную ставку. При прогнозе дальнейшего снижения ставок RPP — берите ипотеку с возможностью рефинансирования без штрафа (большинство польских банков предлагают такую опцию).
Интересуетесь недвижимостью в Польше?
DOMUS GLOBAL — команда многоязычных риэлторов в Варшаве. Помогаем клиентам из СНГ и Европы безопасно покупать, арендовать и инвестировать в недвижимость в Польше.
📲 WhatsApp/Telegram: +48 785 956 750 | ✉️ biuro@domusglobal.pl | 🌐 domusglobal.pl
📍 al. Jerzego Waszyngtona 40A/lok 3, 03-910 Warszawa
