Заявления и документы для договора najem okazjonalny: образцы и требования

Кратко: для najem okazjonalny нужны три обязательных документа помимо самого договора: нотариально заверенное заявление арендатора о добровольном подчинении исполнению (art. 6a ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów), указание альтернативного жилья и согласие владельца этого жилья на регистрацию арендатора. Без любого из этих документов договор не имеет силы najem okazjonalny и превращается в обычный najem — со стандартной судебной процедурой выселения.

Разберём каждый документ подробно: что должно содержать, как оформить и каких ошибок избежать. Материал подготовлен на основе ustawy o ochronie praw lokatorów (Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733 с изменениями) и практического опыта DOMUS GLOBAL.

Зачем najem okazjonalny требует отдельных заявлений

Najem okazjonalny — это особый вид договора аренды, введённый в польское законодательство для защиты арендодателей. Его ключевое преимущество: в случае прекращения договора арендодатель получает возможность быстро освободить жильё через egzekucję komorniczą (исполнительное производство) без стандартного судебного процесса.

Достигается это за счёт нотариального заявления арендатора о добровольном подчинении исполнению (art. 777 § 1 pkt 4 Kodeks postępowania cywilnego). Арендатор заранее и добровольно признаёт, что после прекращения договора он покинет квартиру, а если нет — арендодатель вправе обратиться к komornik (судебному приставу), минуя суд. Этим najem okazjonalny принципиально отличается от обычного najem prywatny, где выселение требует полноценного судебного процесса.

Однако за это преимущество арендодатель «платит» повышенными требованиями к документам. Если хоть один документ отсутствует или оформлен с ошибкой, договор не считается najem okazjonalny. Суд может переквалифицировать его в обычный najem, лишив арендодателя права на упрощённое выселение.

Три обязательных документа: полный перечень

1. Нотариально заверенное заявление арендатора (oświadczenie w formie aktu notarialnego)

Это главный документ пакета. Арендатор заявляет, что в случае прекращения договора он добровольно покинет квартиру и обязуется освободить её в установленный срок. Ключевые требования:

• форма aktu notarialnego (нотариального акта) — простая письменная форма не принимается;

• в тексте должно быть прямо указано: арендатор подчиняется исполнению (poddaje się egzekucji) в порядке art. 777 § 1 pkt 4 KPC;

• указан точный адрес квартиры, из которой арендатор обязуется выехать;

• указан срок освобождения — по умолчанию 7 дней после прекращения договора;

• заявление подписывается арендатором в присутствии нотариуса (notariusz).

Важно: заявление не может быть подписано задним числом или без личного присутствия арендатора у нотариуса. Дистанционное оформление (через pełnomocnik по доверенности) возможно, но требует отдельной нотариальной доверенности, что усложняет и удорожает процедуру.

2. Указание альтернативного жилья (wskazanie lokalu zastępczego)

Арендатор обязан указать адрес другого жилого помещения, в котором он сможет проживать после выселения. Закон требует:

• адрес должен быть полным: улица, номер дома, номер квартиры, город, почтовый индекс;

• помещение должно быть пригодным для проживания — не может быть указан недостроенный дом, нежилое помещение или адрес без реальной возможности проживания;

• это может быть квартира родственника, друга или другое жильё арендатора;

• арендатор не обязан доказывать право собственности на указанное жильё — достаточно заявления.

На практике арендодателю стоит проявить разумную осмотрительность: если указанный адрес выглядит фиктивным (например, промзона или адрес за границей без пояснений), нотариус может отказать в заверении, а при возникновении спора могут возникнуть вопросы к добросовестности арендатора.

3. Согласие владельца альтернативного жилья (zgoda właściciela lokalu zastępczego)

Если указанное альтернативное жильё не принадлежит арендатору, требуется письменное согласие его владельца на регистрацию арендатора по этому адресу. Документ должен содержать:

• данные владельца (имя, фамилия, PESEL или номер документа);

• адрес альтернативного жилья, совпадающий с указанным в заявлении арендатора;

• прямое согласие на zameldowanie (регистрацию) арендатора по этому адресу;

• подпись владельца (нотариальное заверение не обязательно, но желательно для надёжности).

Если арендатор сам является właścicielem (собственником) альтернативного жилья, этот документ не требуется — достаточно подтверждения права собственности (например, выписка из księgi wieczystej).

Содержание заявлений: что должно быть в тексте

Ниже — минимально необходимые элементы каждого документа. Это не готовые шаблоны для копирования (каждый случай требует адаптации), а контрольный список пунктов.

Oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji (заявление арендатора)

1. место и дата составления (miejscowość, data);

2. данные арендатора: imię, nazwisko, PESEL, adres zamieszkania, seria i numer dowodu osobistego / paszportu;

3. данные арендодателя: imię, nazwisko, adres;

4. адрес сдаваемой квартиры (przedmiot najmu);

5. ссылка на договор najem okazjonalny (data zawarcia umowy);

6. заявление о добровольном подчинении исполнению: «Niniejszym oświadczam, że w razie rozwiązania lub wygaśnięcia umowy najmu okazjonalnego dobrowolnie poddaję się egzekucji obowiązku opróżnienia i wydania lokalu…»;

7. обязательство освободить квартиру в течение 7 дней после прекращения договора;

8. указание альтернативного жилья (тот же адрес, что в отдельном заявлении);

9. подпись арендатора в присутствии нотариуса.

Wskazanie lokalu zastępczego (указание альтернативного жилья)

1. данные арендатора;

2. полный адрес альтернативного жилья;

3. заявление, что помещение пригодно для проживания;

4. указание основания для проживания (собственность / согласие właściciela);

5. подпись арендатора.

Zgoda właściciela lokalu zastępczego (согласие владельца)

1. данные владельца альтернативного жилья;

2. адрес альтернативного жилья;

3. прямое согласие на регистрацию арендатора (zameldowanie) по этому адресу;

4. дата и подпись владельца.

Как оформить документы: пошаговая процедура

Порядок действий при подготовке пакета документов для najem okazjonalny:

1. арендатор и арендодатель согласовывают условия договора;

2. арендатор находит альтернативное жильё и получает согласие его владельца (если требуется);

3. стороны обращаются к нотариусу (notariusz) — арендатор должен присутствовать лично;

4. нотариус составляет akt notarialny с заявлением о добровольном подчинении исполнению;

5. арендатор подписывает заявление в присутствии нотариуса;

6. нотариус удостоверяет подпись и выдаёт заверенный dokument;

7. стороны подписывают umowa najmu okazjonalnego;

8. в течение 14 дней арендодатель регистрирует договор в urząd skarbowy.

Стоимость нотариального оформления: taksa notarialna (нотариальный сбор) за akt notarialny зависит от стоимости предмета договора (обычно сумма арендной платы за весь срок). Для типового najem okazjonalny на 12 месяцев с арендой 3 000 zł/мес. taksa составит ориентировочно 300–500 zł плюс VAT 23%. Итоговая стоимость — около 400–600 zł. Платит, как правило, арендодатель, но это предмет договорённости.

Что обычно понимают неправильно

«Достаточно просто написать заявление от руки»

Нет. Oświadczenie должно быть оформлено в виде aktu notarialnego. Заявление, написанное от руки и подписанное без нотариуса, не имеет юридической силы для целей najem okazjonalny. Арендодатель не сможет воспользоваться упрощённой процедурой выселения.

«Можно указать любой адрес, никто проверять не будет»

Нотариус проверяет правдоподобность указанных данных. Если адрес альтернативного жилья вызывает сомнения, нотариус вправе отказать в совершении нотариального действия. Кроме того, в случае спора арендатор может оспорить действительность договора, если адрес заведомо фиктивен.

«Согласие владельца альтернативного жилья — формальность, можно без него»

Без этого документа договор не соответствует требованиям najem okazjonalny. Если арендодатель примет договор без zgody właściciela, он рискует тем, что при выселении суд переквалифицирует договор в zwykły najem.

Риски и типичные ошибки при оформлении

Практика показывает, что большинство проблем с najem okazjonalny возникает не на этапе выселения, а на этапе оформления документов. Основные ошибки:

• использование шаблонов из интернета без адаптации к конкретной ситуации — формулировки могут не соответствовать требованиям konkretnego notariusza;

• отсутствие PESEL у арендатора-иностранца — решается указанием номера паспорта, но нотариус должен быть предупреждён заранее;

• несовпадение адреса альтернативного жилья в разных документах — даже опечатка в номере квартиры создаёт риск;

• просрочка регистрации договора в urząd skarbowy (более 14 дней) — administratywna kara;

• отказ арендатора от личного присутствия у нотариуса — без этого документ недействителен.

Мы не советуем подписывать umowa najmu okazjonalnego до получения полного пакета нотариально заверенных документов. Если арендатор обещает «донести заявление позже», arrendodawca теряет защиту с первого дня.

Практический сценарий

Собственник квартиры в Варшаве планирует сдать её на 12 месяцев через najem okazjonalny. Арендатор — иностранец с паспортом Украины, без PESEL. Альтернативное жильё — квартира друга арендатора в Прушкуве.

Что было сделано: арендатор заблаговременно получил письменное согласие владельца квартиры в Прушкуве; нотариусу был представлен паспорт арендатора (PESEL не требовался); адреса во всех трёх документах были сверены; договор зарегистрирован в urząd skarbowy на 10-й день. Итог: полный пакет документов готов за одно посещение нотариуса, договор имеет полную силу najem okazjonalny.

Вывод: подготовка документов занимает 1–2 дня при наличии альтернативного жилья и согласия его владельца. Главное — не откладывать на последний момент и проверить все адреса и данные перед визитом к нотариусу.

Когда обращаться к специалисту

Самостоятельное оформление najem okazjonalny возможно, но в ряде ситуаций разумно привлечь профессионала:

• арендатор — иностранец без PESEL и опыта взаимодействия с польскими нотариусами;

• альтернативное жильё находится за границей — требуется оценка, примет ли нотариус такой адрес;

• арендодатель впервые оформляет najem okazjonalny и не уверен в требованиях к документам;

• возник спор о содержании заявлений — арендатор отказывается подписывать предложенные формулировки.

DOMUS GLOBAL сопровождает клиентов на всех этапах: от подготовки документов до регистрации договора и последующего управления арендой.

FAQ: частые вопросы

Можно ли оформить заявление у любого нотариуса? Да, любой польский notariusz вправе удостоверить akt notarialny. Рекомендуется выбирать нотариуса с опытом оформления najem okazjonalny — это ускорит процедуру.

Сколько действует нотариальное заявление? Срок действия привязан к договору аренды. Если договор продлевается, рекомендуется оформить новое заявление, если прежнее не содержит положений о продлении.

Что если арендатор отказывается идти к нотариусу после подписания предварительного договора? Без нотариального заявления najem okazjonalny невозможен. Если арендатор уклоняется, арендодатель вправе расторгнуть предварительный договор и удержать zadatek (задаток) — при условии, что такой пункт включён в umowa przedwstępna.

Можно ли использовать один пакет документов для нескольких договоров? Нет. Каждый договор najem okazjonalny требует отдельного нотариального заявления с указанием конкретной квартиры и срока.

Обязательно ли регистрировать договор в urząd skarbowy? Да, в течение 14 дней после подписания. Неуплата podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) влечёт штрафные санкции.

Интересуетесь недвижимостью в Польше?

DOMUS GLOBAL — команда многоязычных риэлторов в Варшаве. Помогаем клиентам из СНГ и Европы безопасно арендовать, покупать и инвестировать в недвижимость в Польше.

Покупка недвижимости • Аренда • Ипотека и финансы • Юридическое сопровождение

📲 WhatsApp/Telegram: +48 785 956 750

✉️ biuro@domusglobal.pl

domusglobal.pl