DOMUS GLOBALКратко: на середину июня 2026 года лучшие предложения ипотеки в Польше — Erste Bank (RRSO 5,84%), Pekao SA (6,03%) и mBank (6,13%). Ставка NBP с 5 марта держится на 3,75%. WIBOR 3M — 3,85%. По сравнению с началом июня рынок стабилен: одни банки немного снизили ставки (Erste, Alior), другие скорректировали вверх (Pekao, ING). Для заёмщика с кредитом 350 000 zł на 25 лет разница между лучшим и худшим предложением — почти 20 000 zł за весь срок.
Это наш регулярный ежемесячный обзор. Предыдущий рейтинг — от 3 июня 2026. За две недели рынок не перевернулся, но появились важные нюансы, которые могут повлиять на выбор банка.
Контекст: ставка NBP и WIBOR
5 марта 2026 года Rada Polityki Pieniężnej снизила stopę referencyjną с 4,00% до 3,75%. Это четвёртое снижение с пика 5,75% в октябре 2023 года. С тех пор ставка не менялась. Очередное заседание RPP — в начале июля.
- Stopa referencyjna NBP: 3,75% (с 05.03.2026)
- WIBOR 3M: ~3,85%
- WIBOR 6M: ~3,94%
Банки используют WIBOR 3M или 6M как базу, к которой добавляют свою маржу (обычно 1,8–2,5 п.п.). Итоговое oprocentowanie для клиента — WIBOR + marża. При текущем WIBOR 3M = 3,85% и марже 2,0% ставка составит 5,85%.
Рейтинг банков — июнь 2026
Данные на основе агрегаторов Totalmoney.pl, Rankomat.pl и Moneteo.com. Расчёт для кредита 350 000 zł, LTV 80%, срок 25 лет, oprocentowanie stałe (фиксированная ставка на 5 лет).
Топ-6 предложений с фиксированной ставкой
1. Erste Bank Polska — RRSO 5,84%
- Ежемесячный платёж: ~1 571 zł
- Общая сумма к выплате: ~457 757 zł
- Плюс: лучшая ставка на рынке, без провизии
- Минус: для клиентов сегмента Erste Platinum
2. Bank Pekao SA — RRSO 6,03%
- Ежемесячный платёж: ~1 609 zł
- Общая сумма к выплате: ~464 609 zł
- Плюс: надёжный банк, широкая сеть отделений
- Минус: незначительно поднял oprocentowanie в июне (с 5,56% до 5,60%)
3. mBank — RRSO 6,13%
- Ежемесячный платёж: ~1 624 zł
- Общая сумма к выплате: ~468 750 zł (сегмент Active)
- Плюс: промо-акция «Na stałe u siebie — edycja 3»
- Минус: без статуса Active ставка выше (RRSO 7,40%)
4. VeloBank — RRSO 6,13%
- Ежемесячный платёж: ~1 653 zł
- Общая сумма к выплате: ~467 224 zł
- Плюс: специализированное предложение «VeloDom dla Profesjonalistów»
5. PKO Bank Polski — RRSO 6,23%
- Ежемесячный платёж: ~1 565 zł
- Общая сумма к выплате: ~475 333 zł
- Плюс: крупнейший банк Польши, бонус 2 000 zł в Samsung
- Минус: более высокая RRSO при меньшей рате означает более длительный срок или дополнительные страховки
6. Bank Millennium — RRSO 6,56%
- Ежемесячный платёж: ~1 616 zł
- Общая сумма к выплате: ~489 691 zł
Что изменилось за две недели
По данным Moneteo.com, банки двигаются в разные стороны — единого тренда нет.
- Erste Bank: снизил oprocentowanie с 6,29% до 6,15%. RRSO упало с 6,99% до 6,82%. Но повысил стоимость оценки недвижимости: для квартир с 480 zł до 560 zł.
- Alior Bank: снизил oprocentowanie Megahipoteki с 6,64% до 6,58%.
- Pekao SA: незначительно поднял oprocentowanie с 5,56% до 5,60%.
- ING Bank Śląski: поднял ставку с 6,41% до 6,53%. Также увеличил максимальную сумму кредита с 2 млн zł до 4 млн zł.
Общий вывод: рынок стабилен, но банки активно конкурируют за клиента через промо-акции и сегментные предложения. Если у вас есть статус «постоянного клиента» — ставка может быть значительно ниже стандартной.
Что это значит для покупателя
Разница между лучшим предложением (Erste, RRSO 5,84%) и шестым местом (Millennium, 6,56%) — 0,72 п.п. Для кредита 350 000 zł на 25 лет это ~18 900 zł экономии за весь срок. Поэтому выбор банка — не формальность, а финансовое решение с пятизначной разницей в zł.
Важно: рейтинг банков — июнь 2026 показывает базовые условия. Реальная ставка зависит от: LTV (чем выше взнос, тем ниже ставка), источника дохода (umowa o pracę vs B2B), гражданства заёмщика, наличия других продуктов банка.
Ипотека для иностранцев — важные нюансы
Для граждан стран не из ЕС условия строже. Банки обычно требуют:
- Karta pobytu (ВНЖ) или виза минимум на 12 месяцев.
- Подтверждённый доход в Польше (umowa o pracę предпочтительнее B2B).
- Повышенный первоначальный взнос — 20–30%.
- PESEL и история в BIK (хотя бы минимальная).
Самые лояльные к иностранцам банки: PKO BP, Pekao SA, mBank. Erste и ING также работают с иностранцами, но требования к документам индивидуальны. Перед подачей заявки стоит проконсультироваться с кредитным брокером — DOMUS GLOBAL помогает с подбором банка и подготовкой документов.
Чек-лист перед подачей заявки
- Проверьте свой BIK-отчёт — бесплатно раз в 6 месяцев через bik.pl.
- Подготовьте PIT-37/PIT-36 за последний год + zaświadczenie o dochodach от работодателя.
- Сравните минимум 3 банка — не ограничивайтесь одним.
- Уточните, даёт ли ваш статус (постоянный клиент, профессиональная группа) скидку к марже.
- Проверьте полную стоимость кредита (RRSO), а не только oprocentowanie.
- Если вы иностранец — уточните в банке требования к документам до подачи заявки.
FAQ
Какая ставка NBP сейчас?
3,75% с 5 марта 2026 года. Следующее заседание RPP — начало июля.
Что выгоднее: фиксированная или переменная ставка?
Фиксированная (na 5 lat) даёт предсказуемость. Переменная (WIBOR + marża) — потенциально ниже при снижении ставок. При текущем тренде на снижение WIBOR переменная может стать выгоднее через 1–2 года.
Может ли иностранец взять ипотеку в Erste Bank?
Да, но требования зависят от гражданства, типа дохода и срока пребывания. Рекомендуется предварительная консультация.
Какой минимальный взнос?
Стандартно 20%. Некоторые банки предлагают 10% с доп. страховкой низкого взноса (ubezpieczenie niskiego wkładu własnego).
Что будет со ставками во второй половине 2026?
Рынок ожидает дальнейшего снижения ставки NBP до 3,25–3,50% к концу года. Но точный прогноз зависит от инфляции и решений RPP.
Практический сценарий: выбор банка
Ситуация: семья из Беларуси, оба работают по umowa o pracę в Варшаве. Совокупный доход — 12 000 zł netto. Карта побыту — на 3 года. Покупают квартиру за 600 000 zł, первоначальный взнос — 120 000 zł (20%). Нужен кредит 480 000 zł на 25 лет.
Разберём три варианта:
- PKO BP: RRSO 6,23%, rata ~2 730 zł. Банк лоялен к иностранцам с umowa o pracę. Плюс: крупнейший банк, простая процедура. Минус: повышенные требования к страхованию.
- Pekao SA: RRSO 6,03%, rata ~2 690 zł. Стабильный банк, работает с иностранцами. Плюс: чуть ниже ставка. Минус: может запросить tłumaczenie przysięgłe документов.
- Erste Bank: RRSO 5,84%, rata ~2 640 zł. Лучшая ставка, но требователен к истории в BIK и кредитной истории.
Вывод для этого сценария: Pekao SA — оптимальный баланс между ставкой и доступностью для иностранцев. Erste даст экономию ~2 700 zł за срок кредита, но может отказать из-за недостаточной истории в BIK. PKO BP — самый надёжный вариант, если главный критерий — вероятность одобрения, а не минимальная ставка.
Чего ждать во втором полугодии
Консенсус-прогноз рынка: RPP продолжит снижение ставки во второй половине 2026 года. Ожидаемый уровень stopy referencyjnej к концу года — 3,25–3,50%. Это означает, что:
- Переменная ставка (WIBOR + marża) будет снижаться вместе с WIBOR.
- Фиксированная ставка на 5 лет может оказаться выше переменной уже через год.
- Но фиксированная даёт предсказуемость — для семейного бюджета это важно.
- Если вы планируете досрочное погашение — разница в ставке менее критична.
Наша рекомендация: если вы покупаете жильё для себя надолго — берите фиксированную ставку на 5 лет. Если планируете продажу или рефинансирование через 2–3 года — переменная может быть выгоднее.
Когда мы не советуем подавать заявку
- У вас нет годовой истории доходов в Польше — банки требуют минимум 6–12 месяцев.
- Ваш BIK-отчёт содержит просрочки или отказы — сначала исправьте кредитную историю.
- Вы на испытательном сроке (okres próbny) — дождитесь подтверждения на постоянную позицию.
- Доход в иностранной валюте без истории конвертации в PLN — банк может не принять.
- Вы только что открыли działalność gospodarczą — банки требуют минимум 12–24 месяца истории B2B.
Когда стоит обратиться в DOMUS GLOBAL
- Если вы иностранец и не знаете, какой банк примет ваш тип дохода.
- Если вам отказали в одном банке — поможем понять причину и подобрать альтернативу.
- Если нужна помощь с подготовкой dokumentów dochodowych для конкретного банка.
- Если вы хотите сравнить реальные предложения от 3+ банков через нашего брокера.
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
Интересуетесь недвижимостью в Польше?
DOMUS GLOBAL — команда многоязычных риэлторов в Варшаве. Помогаем клиентам из СНГ и Европы безопасно покупать, арендовать и инвестировать в недвижимость в Польше.
🏢 Покупка и продажа — полное сопровождение сделки
🔑 Аренда — подбор, договор, заселение
🏦 Ипотека и финансы — кредитный брокеринг под ключ
📋 Юридическая проверка — due diligence недвижимости
📲 WhatsApp/Telegram: +48 785 956 750
🌐 domusglobal.pl
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━