Налог с аренды в Польше: ryczałt 8,5%/12,5% — как платить и не переплачивать

Каждый собственник квартиры в Польше, сдающий её в аренду, обязан платить налог. Для физических лиц основной режим — ryczałt od przychodów ewidencjonowanych: фиксированный процент с выручки без права вычета расходов. Ставка — 8,5% до 100 000 zł в год и 12,5% с суммы превышения.

На практике это означает: если вы сдаёте квартиру в Варшаве за 4 000 zł в месяц, ваш годовой przychód — 48 000 zł. Налог: 48 000 × 8,5% = 4 080 zł. Платить нужно ежемесячно до 20 числа. Но если у вас две квартиры, и общая выручка превышает 100 000 zł — ставка поднимается до 12,5% на сумму превышения.

Главная ловушка — выбор между ryczałtem и zasadami ogólnymi (налоговая шкала 12%/32%). Разница в том, что при ryczałcie вы не можете вычитать расходы: ни ремонт, ни ипотечные проценты, ни амортизацию. При шкале — можете. Для кого-то ryczałt выгоден простотой, для кого-то шкала — экономией. Разберём на цифрах.

Правовая основа: кто и когда платит ryczałt

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych регулируется ustawą z dnia 20 listopada 1998 r. (Dz.U. 2024 poz. 776). Режим доступен только для fizycznych osób (физических лиц), не ведущих działalność gospodarczą в сфере аренды. Если вы сдаёте квартиру как частное лицо — ryczałt для вас. Если аренда оформлена через фирму — применяются правила dla przedsiębiorców.

Объект налогообложения — przychód (выручка), а не dochód (прибыль). Это ключевое отличие: вы платите налог со всей суммы арендных платежей, даже если потратили половину на ремонт.

Налоговый период — календарный год. Декларация PIT-28 подаётся раз в год, но платежи — ежемесячно или ежеквартально.

Ставки: 8,5% и 12,5% — что это значит на практике

До 100 000 zł przychodu в год — 8,5%. С суммы превышения — 12,5%.

• Квартира за 3 500 zł/мес → 42 000 zł/год → налог: 42 000 × 8,5% = 3 570 zł/год (298 zł/мес)

• Квартира за 7 000 zł/мес → 84 000 zł/год → налог: 84 000 × 8,5% = 7 140 zł/год

• Две квартиры по 5 000 zł → 120 000 zł/год → налог: (100 000 × 8,5%) + (20 000 × 12,5%) = 8 500 + 2 500 = 11 000 zł/год

Лимит 100 000 zł — общий для всех объектов недвижимости одного собственника. Если у вас три квартиры, их przychód суммируется.

Когда ryczałt выгоден, а когда — нет

Ryczałt выгоден, если:

• Квартира в хорошем состоянии, расходы на ремонт минимальны.

• Нет ипотеки — проценты нельзя вычитать при ryczałcie.

• Przychód до 100 000 zł/год — ставка 8,5% ниже минимальной шкалы 12%.

• Вы цените простоту — не нужно собирать faktury и считать koszty.

Ryczałt НЕвыгоден, если:

• Квартира куплена в ипотеку — проценты (несколько тысяч zł/год) не уменьшают налог.

• Был дорогой ремонт — расходы нельзя вычесть.

• Przychód сильно превышает 100 000 zł — ставка 12,5% приближается к шкале 12%, но без вычета расходов.

• Квартира сдаётся в рамках działalności gospodarczej — ryczałt для фирмы имеет другие ставки.

Сравнение: ryczałt vs zasady ogólne (шкала 12%/32%)

• Ryczałt: налог с przychodu, ставки 8,5%/12,5%, расходы не вычитаются, декларация PIT-28.

• Zasady ogólne: налог с dochodu (przychód − koszty), ставки 12% (до 120 000 zł) / 32% (свыше), расходы вычитаются, декларация PIT-36.

Пример: квартира сдаётся за 5 000 zł/мес (60 000 zł/год). Ипотечные проценты — 12 000 zł/год. Ремонт — 5 000 zł. Амортизация — 6 000 zł (1,5% от 400 000 zł).

• Ryczałt: 60 000 × 8,5% = 5 100 zł налога. Расходы не учитываются.

• Шкала: Dochód = 60 000 − 12 000 − 5 000 − 6 000 = 37 000 zł. Налог: 37 000 × 12% − 3 600 (kwota zmniejszająca) ≈ 840 zł. Экономия: 4 260 zł.

Вывод: при наличии ипотеки и ремонта шкала может быть в разы выгоднее. Но требует учёта всех расходов и хранения faktur.

Что можно вычитать из przychodu при шкале (zasady ogólne)

При выборе zasady ogólne (шкала 12%/32%) вы платите налог с dochodu — разницы между przychodem и kosztami uzyskania przychodu. Вот что можно включить в расходы:

• Ипотечные проценты (odsetki od kredytu hipotecznego): полностью, если кредит взят на покупку этой квартиры.

• Амортизация (amortyzacja): 1,5% от стоимости недвижимости в год для жилых зданий (stawka indywidualna — до 10% для подержанных).

• Ремонт и обслуживание: faktury от строителей, материалы, сантехника, elektryka.

• Czynsz административный: оплата в wspólnotę mieszkaniową или spółdzielnię.

• Налог на недвижимость (podatek od nieruchomości): ежегодный.

• Страхование квартиры (ubezpieczenie nieruchomości): полис.

• Коммунальные платежи: если по договору их оплачивает właściciel.

Важно: все расходы должны быть подтверждены dokumentami (faktury, rachunki, umowy). Налоговая (urząd skarbowy) может запросить их при kontroli.

Особенности для супругов (małżonkowie)

Если квартира находится в совместной собственности супругов (współwłasność małżeńska), przychód от аренды можно разделить пополам между супругами — каждый платит ryczałt со своей доли. Это позволяет эффективно удвоить лимит 100 000 zł (по 100 000 zł на каждого) — особенно выгодно при сдаче нескольких квартир.

Для разделения przychodu необходимо подать совместное заявление в urząd skarbowy до 20 января налогового года. Если заявление не подано — przychód облагается у того супруга, на которого оформлен договор аренды.

Как платить: сроки, счета и декларации

• Ежемесячно: до 20 числа месяца, следующего за месяцем получения przychodu.

• Ежеквартально: можно выбрать при подаче заявления в urząd skarbowy.

• Счёт: индивидуальный mikrorachunek podatkowy (генерируется на strona podatki.gov.pl).

• Декларация PIT-28: подаётся раз в год, с 15 февраля до конца февраля следующего года.

• Первая оплата: до 20 числа месяца, следующего за первым месяцем аренды.

Если аренда началась в январе, первый платёж — до 20 февраля. В PIT-28 за 2026 год (подаётся в феврале 2027) указывается сумма przychodu за весь 2026 год и рассчитывается итоговый налог. Если ежемесячные платежи были меньше итоговой суммы — доплата до конца февраля.

Практический сценарий

Ситуация: клиент из Украины купил квартиру 45 м² в Варшаве за 700 000 zł. Сдаёт за 4 500 zł/мес. Ипотека: 500 000 zł на 25 лет под 6,5%. Проценты в первый год — около 32 000 zł. Ремонт перед сдачей — 15 000 zł.

Сравнение налоговых режимов:

• Ryczałt: 54 000 zł/год × 8,5% = 4 590 zł. Минус: нельзя вычесть 32 000 zł процентов и 15 000 zł ремонта.

• Zasady ogólne: Dochód = 54 000 − 32 000 − 10 000 (амортизация 1,5%) − 5 000 (ремонт, часть) = 7 000 zł. Налог: 7 000 × 12% − 3 600 (kwota zmniejszająca) ≈ 0 zł.

Рекомендация: при такой ипотечной нагрузке zasady ogólne выгоднее — налог стремится к нулю. Но нужно вести учёт расходов и хранить faktury. Если квартира без ипотеки и в хорошем состоянии — ryczałt проще и не сильно дороже.

Подводные камни и штрафы

• Пропуск платежа: штраф — odsetki za zwłokę (проценты за просрочку) по ставке NBP + 5,5 п.п. На июнь 2026 — около 9,25% годовых.

• Неподача PIT-28: urząd skarbowy может начислить налог по максимальной ставке с przychodu + штраф до нескольких тысяч zł.

• Скрытие przychodu: при kontroli skarbowej — доначисление налога за 5 лет + пени. Договор аренды и выписки из банка — всё проверяется.

• Смена режима: до 20 января можно подать заявление о переходе с ryczałtu на zasady ogólne и наоборот. В середине года — нельзя.

• Наименование платежа: в przelewie указывать символ PIT-28 и период. Неправильное описание — риск незачёта платежа.

Особый случай: аренда через платформы (Booking, Airbnb)

С 2024 года в ЕС действует директива DAC7 — платформы передают данные о доходах арендодателей в налоговые органы. Скрыть доход от краткосрочной аренды практически невозможно. При этом для najmu krótkoterminowego действуют те же ставки ryczałtu — 8,5% и 12,5%. Но если аренда носит систематический характер, urząd skarbowy может признать её działalnością gospodarczą и потребовать регистрации фирмы.

FAQ

Можно ли платить ryczałt раз в год, а не ежемесячно?

Нет. Закон требует ежемесячных (или ежеквартальных) платежей. Годовая декларация PIT-28 — это отчёт, а не оплата. Если przychód был только в июле–декабре, платежи — только за эти месяцы.

Я сдаю квартиру, и жилец компенсирует czynsz. Это тоже przychód?

Да. Все платежи от najemcy — przychód. Даже если вы отдельно выставляете счёт за czynsz, prąd и gaz — это часть przychodu для целей ryczałtu. Исключение: если договор аренды прямо разделяет czynsz (оплачивается najemcą напрямую администрации) и czynsz najmu (ваш доход).

Что выгоднее для иностранца: ryczałt или шкала?

Зависит от расходов, а не от гражданства. Иностранец — налоговый резидент Польши (проживает >183 дней в году) имеет те же права на вычет расходов przy шкале, что и гражданин Польши. Нерезидент также может выбрать шкалу, но с ограничениями — рекомендуется консультация.

Можно ли перейти со шкалы на ryczałt в середине года?

Нет. Смена режима возможна только с начала года. Заявление (oświadczenie) подаётся до 20 января в urząd skarbowy.

Интересуетесь недвижимостью в Польше?

DOMUS GLOBAL — команда многоязычных риэлторов в Варшаве. Помогаем клиентам из СНГ и Европы безопасно покупать, арендовать и инвестировать в недвижимость в Польше.

🏢 Покупка и продажа — полное сопровождение сделки: pokupka

🔑 Аренда — подбор, договор, заселение: arenda

🏦 Ипотека и финансы — кредитный брокеринг под ключ: mortgage-assistance

📋 Юридическая проверка — due diligence недвижимости: legal-services

📲 WhatsApp/Telegram: +48 785 956 750

✉️ biuro@domusglobal.pl

🌐 domusglobal.pl