DOMUS GLOBALДоговор купли-продажи недвижимости в Польше требует формы нотариального акта (akt notarialny). Нотариус устанавливает личность участников, разъясняет последствия сделки и перед подписанием зачитывает акт. Покупателю важно заранее проверить документы, порядок оплаты, обременения и состав расходов.
Ниже — порядок подготовки, основные положения закона и вопросы, которые стоит обсудить с нотариусом. Нормы и тарифы сверены по источникам на 10 ноября 2026 года; конкретные документы и платежи зависят от сделки.
Что такое нотариальный акт и зачем он нужен
Статья 158 Гражданского кодекса Польши (Kodeks cywilny, KC) требует нотариальной формы для договора, обязывающего передать собственность на недвижимость, и для отдельного договора, который передаёт собственность во исполнение прежнего обязательства. Требование нотариальной формы действует под страхом недействительности. Источник: KC, art. 73 § 2 и art. 158 — https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2025/1071/text/U/D20251071Lj.pdf.
Нотариус действует как лицо публичного доверия. Он обязан заботиться о защите прав и законных интересов сторон и давать необходимые разъяснения. Это не заменяет проверку технического состояния жилья и отдельную консультацию по вопросам, выходящим за рамки нотариального действия. Источник: Prawo o notariacie, art. 2 и 80 — https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2026/614/text/U/D20260614Lj.pdf.
Что проверить до визита к нотариусу
- Сверьте данные объекта и продавца с księga wieczysta (KW): обратите внимание на собственника, права и ограничения в разделе III, ипотеку в разделе IV и заявления о новых записях.
- Попросите проект акта заранее и проверьте описание объекта, цену, сроки и способ оплаты, дату передачи жилья и условия, касающиеся обременений.
- Уточните в нотариальной конторе перечень документов для конкретного объекта, сторон и, если есть кредит, банка.
- Если покупатель — иностранец, заранее выясните, требуется ли разрешение на приобретение именно этого объекта, и как будет решён вопрос перевода.
Обнаруженная ипотека или иная запись не всегда означает, что продажа невозможна: до подписания следует выяснить её значение и согласовать с нотариусом и сторонами порядок расчётов и необходимых действий.
Как проходит подписание нотариального акта
Нотариус устанавливает личность участников и проверяет документы, необходимые для конкретной сделки. Перед подписанием акт зачитывает нотариус либо другое лицо в его присутствии; нотариус должен убедиться, что участники понимают содержание и значение акта и что он соответствует их воле. Источник: Prawo o notariacie, art. 85 и 94 — https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2026/614/text/U/D20260614Lj.pdf.
В акт включают, в частности, дату и место, данные нотариуса и участников, заявления сторон, сведения о прочтении, принятии и подписании, а также подписи, предусмотренные законом. Для сделки проверьте и индивидуальные условия: объект, цену, расчёты и передачу жилья. Источник: Prawo o notariacie, art. 92 § 1.
Оригинал нотариального акта не выдаётся за пределы места его хранения. Сторонам выдаются выписки (wypisy); их количество и стоимость следует уточнить заранее. Источник: Prawo o notariacie, art. 95 и 110.
Если покупатель не говорит по-польски
Сообщите нотариусу о языковом барьере до назначения даты. Согласно art. 87 § 1 п. 1 Prawo o notariacie, если участник не знает польского и к действию не приложен перевод на известный ему язык, нотариус должен перевести акт или иной документ лично либо с помощью переводчика, с учётом art. 2 § 3. Заранее согласуйте с конторой подходящий порядок перевода и его стоимость; закон нельзя сводить к утверждению, что личное присутствие присяжного переводчика всегда обязательно.
Когда переходит право собственности
По общему правилу art. 155 § 1 KC договор продажи индивидуально определённой недвижимости переносит собственность на покупателя, если специальная норма или предусмотренная законом конструкция сделки не требуют иного. Не следует путать подписание договора с передачей ключей или оплатой.
При этом собственность на недвижимость нельзя передать под условием или с отсрочкой до определённого срока. Если договор, обязывающий передать собственность, заключён под условием или с указанием срока, для перехода права необходимо дополнительное соглашение с безусловным согласием на немедленный переход. Условия конкретной сделки нужно проверить с нотариусом. Источник: KC, art. 155–158 — https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2025/1071/text/U/D20251071Lj.pdf.
Расходы: taksa notarialna, выписки и судебная пошлина
До записи на сделку запросите у нотариуса письменную смету: вознаграждение за акт, выписки, подачу заявления в KW, судебные пошлины, применимые налоги и, при необходимости, перевод. Не все эти суммы входят в taksa notarialna.
Постановление о максимальных нотариальных ставках устанавливает именно пределы вознаграждения; конкретная ставка зависит от вида действия. Для договора продажи жилого помещения § 6 п. 19 предусматривает половину ставки по шкале § 3. Поэтому применять полную шкалу ко всем квартирам без проверки вида сделки неправильно. Источник: постановление, Dz.U. 2024 poz. 1566, §§ 3, 5 и 6 — https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2024/1566/text/O/D20241566.pdf.
С 5 ноября 2026 года изменились отдельные максимальные ставки. За подачу заявления о записи в KW установлена максимальная нотариальная ставка 300 zł; это не то же самое, что судебная пошлина. За выписку, копию или извлечение предусмотрены максимумы за каждую начатую страницу: 12 zł за страницы с первой по десятую, 10 zł с одиннадцатой по двадцатую и 8 zł начиная с двадцать первой. Источник: Dz.U. 2026 poz. 1370, § 1 п. 5 и 7 — https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2026/1370/text.pdf.
Общая фиксированная судебная пошлина за заявление о внесении права собственности в KW составляет 200 zł, если специальная норма не устанавливает иное; при записи доли и в отдельных случаях действуют другие правила. Если заявление облагается судебной пошлиной, нотариус взимает её с заявителя и перечисляет суду. Источники: закон о судебных расходах, art. 42 — https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2025/1228/text/U/D20251228Lj.pdf; Prawo o notariacie, art. 7 § 2.
PCC при покупке: кто платит и когда возможна льгота
Если продажа подпадает под налог на гражданско-правовые сделки PCC, для недвижимости предусмотрена ставка 2%; база при продаже — рыночная стоимость, а не автоматически указанная в договоре цена. Наличие налога и применимых исключений проверяется по конкретной сделке.
При сделке в форме нотариального акта нотариус как налоговый платёжный агент взимает применимый PCC и перечисляет его налоговому органу. Отдельное утверждение, что покупатель всегда подаёт PCC-3 и платит налог сам в течение 14 дней после нотариальной сделки, неверно. Источники Минфина: https://podatki.gov.pl/podatki-osobiste/pcc/informacje-podstawowe и https://podatki.gov.pl/podatki-osobiste/pcc/stawki-i-limity.
Для покупки первого жилья законом предусмотрено освобождение от PCC при соблюдении условий. Не всякая покупка на вторичном рынке автоматически облагается налогом: прежние права покупателя, вид объекта и другие обстоятельства важны. Обсудите применимость льготы с нотариусом. Источник: Минфин — https://podatki.gov.pl/podatki-osobiste/pcc/ulgi-i-zwolnienia.
Запись в księga wieczysta после сделки
Если акт включает передачу собственности на недвижимость, нотариус подаёт заявление о записи в KW через судебную информационную систему не позднее дня составления акта. Подача заявления и внесение записи судом — разные этапы. Источник: Prawo o notariacie, art. 92 § 4.
Срок рассмотрения зависит от конкретного суда и обстоятельств заявления. Попросите у нотариуса подтверждение подачи и уточните, как отслеживать дело. Для отдельных объектов и прав юридическое значение записи может различаться; момент перехода права следует проверить по документам сделки.
Покупатель-иностранец: что уточнить заранее
Проверьте с нотариусом, какие документы удостоверяют личность и нужны ли дополнительные документы для данного покупателя. Отдельно выясните вопрос разрешения MSWiA: он зависит от гражданства, правового вида и расположения объекта, а также применимых исключений.
Например, MSWiA указывает исключение для приобретения самостоятельного жилого помещения вне приграничной зоны; для конкретной сделки следует проверить все применимые условия и права, входящие в покупку. Источник: https://www.gov.pl/web/mswia/uzyskaj-zezwolenie-na-nabycie-nieruchomosci-akcji-udzialow-przez-cudzoziemcow.
Когда стоит приостановить подписание
- Данные продавца, объекта или полномочия представителя не совпадают с документами и расхождение не объяснено.
- В KW обнаружены заявления, ограничения или ипотека, а порядок их урегулирования не согласован и не отражён в документах.
- Цена, порядок расчёта, сроки передачи жилья или текст акта непонятны одной из сторон.
- Вопрос перевода или разрешения на покупку иностранцем не выяснен до сделки.
В таких ситуациях попросите нотариуса разъяснить последствия и при необходимости обратитесь за независимой юридической консультацией. Наличие записи само по себе не доказывает недействительность сделки: важно проверить её содержание.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли подписать акт через представителя?
Представительство возможно, но полномочия и форма доверенности должны соответствовать сделке. Если для действительности действия нужна особая форма, доверенность на его совершение предоставляется в той же форме (art. 99 § 1 KC). Зарубежную доверенность, её форму и возможный перевод следует заранее согласовать с польским нотариусом.
Обязателен ли предварительный договор в нотариальной форме?
Предварительный договор сам по себе не передаёт собственность. Если он отвечает требованиям к действительности обещанного договора, в частности к форме, уполномоченная сторона может требовать его заключения. При уклонении другой стороны возможны и требования о возмещении вреда в пределах и на условиях закона или договора. Источник: KC, art. 389–390.
Можно ли согласовать стоимость услуг нотариуса?
Установленные постановлением ставки — максимальные. До сделки запросите расчёт и уточните стоимость каждого действия, выписок и подачи заявления отдельно от судебной пошлины и налогов.
Сколько времени займёт регистрация?
Универсальный срок ожидания для всех судов надёжно указать нельзя. Спросите нотариуса о подаче заявления и проверяйте ход дела в суде, который ведёт соответствующую KW.
Интересуетесь недвижимостью в Польше?
По вопросам покупки и оформления недвижимости можно связаться с DOMUS GLOBAL.
Покупка недвижимости · Аренда · Ипотека · Юридическое сопровождение
📲 WhatsApp/Telegram: +48 785 956 750