Снижение ставок NBP: что изменилось для ипотеки и рынка недвижимости к 2026 году

Главное: во второй половине 2025 года Национальный банк Польши (NBP) дважды снизил референсную ставку — с 5,75% до 4,75%. На практике это сократило ежемесячный платёж по ипотеке на несколько сотен злотых и частично вернуло на рынок покупателей, которые ждали смягчения денежной политики. Однако к середине 2026 года цикл снижения остановился — инфляция вновь ускорилась, и дальнейшего падения ставок в ближайшие месяцы рынок не ждёт.

Ключевой риск для заёмщика сегодня — принять решение о покупке, исходя из ожидания, что ставки продолжат снижаться. Ошибка обычно возникает, когда покупатель рассчитывает бюджет под ставку 3,5% (которую NBP не реализовал), а не под текущий уровень 4,75% с запасом на возможный рост WIBOR. В этой статье — что произошло за последний год, как изменились ипотечные платёжи и на что ориентироваться при принятии решения во второй половине 2026 года.

Что произошло со ставками NBP в 2025–2026

Совет по денежно-кредитной политике (Rada Polityki Pieniężnej, RPP) управляет референсной ставкой — основным инструментом денежно-кредитной политики в Польше. Именно от неё зависит уровень WIBOR — межбанковской ставки, к которой привязаны переменные ипотечные кредиты. Механика прямая: когда RPP снижает референсную ставку, WIBOR следует за ней с лагом в несколько недель, и банки пересчитывают проценты по действующим кредитам.

Хронология решений RPP: от 5,75% до паузы

Период высоких ставок (октябрь 2023 — июнь 2025). Референсная ставка удерживалась на уровне 5,75% — результат цикла повышения 2021–2022 годов, когда NBP боролся с инфляцией, достигавшей 18,4% в пике (февраль 2023). Для заёмщиков это означало WIBOR 3M на уровне 5,8–5,9% и эффективные ставки по ипотеке 7,5–9% годовых. Рынок недвижимости замер: количество выданных ипотечных кредитов в I полугодии 2025 года было на 20–25% ниже, чем в аналогичном периоде 2021 года.

2 июля 2025 года — первое снижение. RPP снизила референсную ставку с 5,75% до 5,50%. Решение стало реакцией на устойчивое замедление инфляции: индекс CPI опустился ниже 4% в годовом выражении в мае 2025 года, а базовая инфляция (без продуктов питания и энергии) также показала понижательный тренд. Это был первый сигнал рынку: цикл ужесточения завершён.

4 сентября 2025 года — второе снижение. Ставка опустилась до 4,75%. Председатель NBP Адам Глапиньский на пресс-конференции обозначил возможность дальнейшего смягчения — до 3,5% к концу 2026 года — при условии, что инфляция продолжит замедляться. Рынок воспринял это как «голубиный» сигнал, и WIBOR 3M к октябрю опустился примерно до 4,8–4,9%.

Октябрь 2025 — май 2026: пауза. Ожидаемого продолжения цикла не последовало. Инфляция в IV квартале 2025 года вновь начала ускоряться — сказались рост цен на энергоносители после частичной отмены «антиинфляционных щитов», устойчивый рост заработных плат (двузначные темпы) и эффект низкой базы. RPP на каждом последующем заседании сохраняла ставку на уровне 4,75%. По состоянию на май 2026 года референсная ставка остаётся неизменной уже восемь месяцев — это одна из самых длительных пауз в истории RPP.

Почему цикл снижения остановился: три фактора

Инфляция выше цели. Инфляция CPI к началу 2026 года вернулась в диапазон 4,5–5,5% — заметно выше верхней границы целевого коридора NBP (2,5% ± 1 п.п.). Базовая инфляция также остаётся повышенной — около 4%. Пока эти показатели не вернутся к цели, RPP не имеет мандата на дальнейшее смягчение.

Перегретый рынок труда. Безработица в Польше держится на уровне 2,9–3,1% — одном из самых низких в ЕС. Двузначный рост зарплат (10–12% год-к-году) давит на издержки в секторе услуг и поддерживает потребительский спрос. RPP не может игнорировать этот проинфляционный фактор.

Внешний фон. Европейский центральный банк также взял паузу в снижении ставок. Геополитическая неопределённость (конфликт в Украине, торговые ограничения) и возможное ослабление złotego при агрессивном снижении ставок — дополнительные аргументы для осторожности RPP.

Что обычно понимают неправильно

Многие заёмщики восприняли сентябрьское снижение как начало длинного цикла смягчения и заложили в свои расчёты ставку 3,5% к концу 2026 года. На практике между прогнозом председателя NBP и решением RPP — дистанция. Глапиньский обозначил возможный сценарий, а не обязательство. RPP принимает решения на основе поступающих данных, и ускорение инфляции в IV квартале 2025 года этот сценарий отменило. Покупатель, который строит бюджет вокруг гипотетической ставки 3,5%, рискует столкнуться с платежом, на 15–20% превышающим ожидаемый.

Как снижение ставок изменило ипотечные платежи

Снижение референсной ставки на 1 процентный пункт (с 5,75% до 4,75%) прямо отразилось на переменных ипотечных кредитах через механизм WIBOR. WIBOR 3M, который в июне 2025 года составлял около 5,85%, к октябрю опустился примерно до 4,8–4,9% — снижение примерно на 1 п.п.

Реальный эффект: расчёт на примере кредита в 400 000 zł

Рассмотрим типичный кредит: 400 000 zł на 25 лет с переменной ставкой (WIBOR 3M + маржа банка 2,0%).

• До снижения (июнь 2025): WIBOR ~5,85% + маржа 2,0% = эффективная ставка ~7,85%. Ежемесячный платёж — около 3 050 zł.

• После снижения (октябрь 2025): WIBOR ~4,85% + маржа 2,0% = эффективная ставка ~6,85%. Ежемесячный платёж — около 2 780 zł.

• Экономия: примерно 270 zł в месяц, или 3 240 zł в год. Для кредита в 500 000 zł экономия составила бы около 340 zł в месяц, или более 4 000 zł в год.

Это значимая, но не революционная сумма. Для сравнения: рост арендной платы в Варшаве за тот же период составил 8–12% — то есть снижение ипотечного платежа частично компенсировало рост стоимости аренды, делая покупку относительно более привлекательной.

Банковские предложения: что изменилось на практике

Снижение референсной ставки повлияло и на условия новых кредитов. Если в первой половине 2025 года переменная ставка по ипотеке начиналась от 7,5% годовых, то к началу 2026 года диапазон сузился до 6,4–7,2% в зависимости от банка, уровня собственного взноса (wkład własny) и кредитной истории заёмщика.

Банки также скорректировали предложения по периодически фиксированным ставкам (okresowo stała stopa procentowa). Этот продукт набирает популярность среди заёмщиков, опасающихся нового роста WIBOR. Фиксированная ставка на 5 лет в начале 2026 года предлагалась в диапазоне 5,9–6,8% — заметно ниже, чем годом ранее (7,0–8,0%).

Однако банки не транслируют снижение референсной ставки один-в-один. Часть эффекта «съедается» ростом маржи: некоторые банки увеличили её на 0,2–0,4 п.п., компенсируя снижение доходности кредитного портфеля. Это стандартная практика — банк управляет своей процентной маржей независимо от решений RPP.

Рынок недвижимости после снижения ставок

Снижение ставок во втором полугодии 2025 года совпало с действием обновлённой программы «Kredyt na Start» — государственной инициативы субсидирования ипотеки. Совместный эффект этих двух факторов привёл к заметному оживлению рынка, но с разной динамикой в сегментах.

Первичный рынок: рост цен против дешёвого кредита

Застройщики (deweloperzy) зафиксировали рост продаж на 15–25% в III–IV кварталах 2025 года по сравнению с аналогичным периодом 2024 года. Средняя цена квадратного метра в новых проектах в крупнейших городах к маю 2026 года:

• Варшава: 16 000–19 000 zł/м² в центральных районах, 12 000–14 000 zł/м² в спальных районах;

• Краков: 14 000–17 000 zł/м² в центре, 10 000–12 500 zł/м² на окраинах;

• Вроцлав: 12 000–15 000 zł/м²;

• Гданьск, Познань, Катовице: 9 000–13 000 zł/м².

Парадокс рынка: рост цен на 8–12% год-к-году на первичном рынке частично нивелировал эффект от снижения ставок. Более дешёвый кредит компенсировался более дорогой квартирой. Покупатель, который ждал снижения ставок год, получил экономию на платеже в 250–300 zł, но переплатил за квартиру 40 000–60 000 zł из-за роста цены.

Вторичный рынок: скорость вместо цены

На вторичном рынке динамика менее однородна. В крупных городах цены выросли на 5–8% год-к-году — медленнее, чем на первичном. В малых городах и сельской местности рост был минимальным или отсутствовал.

Ключевое изменение — не цена, а скорость. Срок экспозиции объектов (время от выставления до продажи) резко сократился: если в 2024 году квартира в Варшаве продавалась в среднем за 60–90 дней, то к началу 2026 года этот срок сократился до 30–50 дней. Для покупателя это означает меньше пространства для переговоров о цене и необходимость быстрее принимать решение.

Инвестиционный спрос: депозиты проигрывают

Снижение ставок сделало банковские депозиты менее привлекательными: средняя доходность złotowych lokat упала ниже 3,5% годовых. Часть инвесторов переложила средства в недвижимость под аренду. Доходность от najmu в крупных городах стабилизировалась на уровне 4,5–6,5% годовых в złotych — выше, чем по депозитам, но ниже пиковых значений 2022–2023 годов, когда аренда дорожала на 20–30% в год.

Стратегия для заёмщика: когда покупать, какую ставку выбрать

Главный практический вопрос: стоит ли покупать сейчас или ждать? Ответ зависит от трёх решений, которые должен принять заёмщик.

Переменная или фиксированная ставка?

По состоянию на май 2026 года разрыв между переменной (~6,8% с маржой 2,0%) и 5-летней фиксированной (~6,5%) составляет всего 0,3–0,7 п.п. Это исторически узкий спред — год назад разница достигала 1,5–2,0 п.п. Такой узкий разрыв означает, что рынок не закладывает существенного снижения WIBOR в ближайшие годы.

Практический вывод: если вы цените предсказуемость бюджета, фиксированная ставка на 5 лет сегодня — рациональный выбор. Переплата за фиксацию относительно переменной ставки минимальна, а риск роста WIBOR (в случае нового инфляционного шока) полностью снимается с заёмщика. Исторический опыт 2022 года, когда WIBOR вырос с 0,2% до 7% за 18 месяцев, — достаточное предостережение.

Покупать сейчас или ждать?

Сценарий «ждать дальнейшего снижения» несёт два риска. Первый: ставки могут не снизиться — RPP держит паузу восьмой месяц, и инфляционные риски скорее указывают на сохранение текущего уровня. Второй: цены на недвижимость продолжают расти, особенно в крупных городах (6–10% в год). Если квартира дорожает на 8% в год, а ставка по кредиту снижается на 0,5 п.п., выигрыш от более дешёвого кредита полностью «съедается» ростом цены.

Сценарий «покупать сейчас» имеет смысл, если: у вас стабильный доход в złotych, собственный взнос не менее 20%, и вы планируете жить в квартире минимум 5–7 лет. При таких вводных текущий уровень ставок обслуживаем для большинства работающих иностранцев с подтверждённым доходом. Промедление в расчёте на снижение ставок обходится дороже, чем сам платёж по кредиту.

Рефинансирование: когда оно оправдано

Если вы взяли ипотеку в 2023–2024 годах под 8–9% годовых, рефинансирование (refinansowanie) в банк с текущей ставкой 6,4–7,0% может сократить ежемесячный платёж на 200–400 zł. Однако нужно учитывать затраты: комиссия за досрочное погашение (если не прошло 3 года), оценка недвижимости (operat szacunkowy, 500–800 zł), нотариальные сборы. Эмпирическое правило: рефинансирование оправдано, если разница в ставке составляет не менее 1,5 п.п., а остаток кредита превышает 250 000 zł. При меньшей разнице затраты могут превысить выгоду.

Ипотека для иностранцев: что изменилось

Иностранцы — особенно граждане Украины и Беларуси, а также резиденты стран СНГ — составляют заметную и растущую долю заёмщиков на польском ипотечном рынке. Снижение ставок в 2025 году не отменило базовых требований банков, но сделало обслуживание кредита более доступным и расширило кредитную способность.

Что не изменилось: базовые требования

• Подтверждение дохода. Банки требуют документы о легальном доходе в Польше: umowa o pracę (трудовой договор) — предпочтительный формат; B2B-контракт — принимается, но требует более длительной истории (минимум 12 месяцев) и стабильных поступлений на польский счёт.

• Собственный взнос (wkład własny). Минимум 20% для стандартной ипотеки; 10% возможно с дополнительным страхованием низкого взноса, но такое предложение доступно не во всех банках для иностранцев.

• Кредитная история (BIK). Банки проверяют BIK. У иностранца без кредитной истории в Польше это ограничение, хотя и не автоматический отказ — некоторые банки готовы рассматривать заявку при предоставлении кредитной истории из страны происхождения.

• Статус пребывания. Для граждан стран вне ЕС наличие karty pobytu или визы, разрешающей работу, — обязательное условие в большинстве банков.

Что улучшилось

Снижение ставок на 1 п.п. расширило кредитную способность (zdolność kredytowa) иностранных заёмщиков примерно на 10–15%. Если в июне 2025 года иностранец с доходом 8 000 zł нетто мог рассчитывать на кредит около 350 000 zł, то к началу 2026 года эта сумма выросла до 390 000–410 000 zł. Для семейной пары с совокупным доходом 14 000 zł нетто доступная сумма кредита увеличилась с 620 000 zł до примерно 700 000 zł.

Ряд банков смягчили подход к B2B-доходу: PKO BP и Pekao теперь принимают 12 месяцев стабильных поступлений вместо 24, которые требовались ранее. Santander и mBank также постепенно адаптируют скоринговые модели с учётом растущей доли иностранных заёмщиков.

Практический сценарий

Пример: клиент — гражданин Украины, 34 года, работает в Польше по umowa o pracę 3 года, доход 9 000 zł нетто в месяц, karta pobytu на 3 года. Планирует покупку квартиры в Варшаве за 550 000 zł.

В июне 2025 года (ставка 5,75%) его кредитная способность составляла около 390 000 zł — не хватало на выбранную квартиру. После снижения ставки до 4,75% и смягчения требований банка, кредитная способность выросла до 450 000 zł. С собственным взносом 20% (110 000 zł) покупка стала возможной. Ежемесячный платёж при переменной ставке ~6,8% составляет около 3 000 zł — примерно столько же, сколько клиент платил бы за аренду аналогичной квартиры.

Риски и прогнозы на вторую половину 2026

Прогнозирование ставок — занятие неблагодарное, но заёмщику важно понимать не столько точный прогноз, сколько диапазон возможных сценариев и связанные с ними риски.

Базовый сценарий: ставка 4,75% до конца года

Консенсус аналитиков (PKO BP, Pekao, Santander, mBank): при текущем уровне инфляции 4,5–5,5% RPP сохранит ставку неизменной как минимум до I квартала 2027 года. Цикл смягчения возобновится только при устойчивом замедлении инфляции ниже 4% — что маловероятно раньше середины 2027 года.

Рисковый сценарий: повышение ставки

Если инфляция ускорится выше 6% — из-за энергетического шока, ослабления złotego или внешних факторов — RPP может вернуться к повышению. Каждый 1 п.п. роста ставки добавляет около 200–250 zł к ежемесячному платежу по кредиту в 400 000 zł. Защита: фиксированная ставка на первые 5 лет.

Валютный риск для иностранцев

Для заёмщика, чей доход частично номинирован в евро или долларах, курс złotego — дополнительный фактор. За последние 12 месяцев złoty укрепился к евро примерно на 3–4% (с ~4,40 до ~4,25 zł/EUR). Это увеличило реальную стоимость ипотечного платежа для тех, кто конвертирует валюту. Дальнейшее укрепление złotego — риск, который редко обсуждается при планировании ипотеки, но который напрямую влияет на бюджет иностранного заёмщика.

Когда мы не советуем идти дальше

Есть ситуации, в которых покупка недвижимости в кредит в текущих условиях — неоправданный риск:

• Вы не имеете стабильного дохода в złotych или ваш доход зависит от разовых проектов/комиссий;

• Ваш собственный взнос менее 15% — банки предлагают невыгодные условия, а страхование низкого взноса существенно увеличивает эффективную ставку;

• Вы планируете продать квартиру менее чем через 3–5 лет — транзакционные издержки (налог PCC 2%, нотариус, агентская комиссия) могут превысить рост стоимости;

• Ваш бюджет построен на ожидании снижения ставки до 3,5% — этот сценарий не реализовался и в ближайшие 12 месяцев маловероятен.

FAQ: часто задаваемые вопросы

1. Снизят ли ставку NBP в 2026 году?

Кратко: маловероятно. RPP держит паузу с сентября 2025 года. При инфляции около 5% пространства для снижения нет. Большинство аналитиков ожидают возобновления цикла смягчения не раньше середины 2027 года.

2. Переменная или фиксированная ставка — что выбрать?

Если разрыв меньше 1 п.п. — фиксированную. По состоянию на май 2026 года разрыв между переменной (~6,8%) и 5-летней фиксированной (~6,5%) составляет около 0,3 п.п. При таком узком спреде фиксация — рациональный выбор для большинства заёмщиков.

3. Может ли иностранец на B2B получить ипотеку?

Да, при соблюдении условий. Банки принимают B2B-доход, если: контракт действует не менее 12 месяцев, доход стабилен, налоги и ZUS уплачены, деньги поступают на польский счёт. Подготовьте выписки за 12–24 месяца и декларации PIT.

4. Стоит ли рефинансировать ипотеку 2023–2024 годов?

Стоит, если разница в ставке не менее 1,5 п.п. и остаток кредита от 250 000 zł. При меньшей разнице затраты на рефинансирование (комиссии, оценка, нотариус) могут превысить выгоду.

5. Вырастут ли цены на квартиры?

В крупных городах — вероятно, да. Ограниченное предложение земли, высокие издержки девелоперов и устойчивый спрос поддерживают рост на 6–10% в год на первичном рынке. Вторичный рынок: 3–7%.

6. Что делать при отказе банка из-за статуса иностранца?

Подайте заявку в другой банк. Политика банков различается. Pekao и PKO BP традиционно более лояльны к заёмщикам из Украины и Беларуси. Santander и mBank также рассматривают заявки, но с более высокими требованиями к стажу дохода. Отказ в одном банке не означает отказ во всех.

7. Действует ли программа «Kredyt na Start» в 2026 году?

Да, программа продлена с изменениями. Она предусматривает субсидирование части процентной ставки для семей с детьми и молодых покупателей первого жилья. Условия обновляются — уточняйте актуальные параметры на момент подачи заявки.

Интересуетесь недвижимостью в Польше?

DOMUS GLOBAL помогает иностранцам безопасно покупать, арендовать и финансировать недвижимость в Польше. Мы работаем с банками, нотариусами и застройщиками — от первого звонка до передачи ключей.

Помощь в покупке недвижимости · Аренда недвижимости · Помощь в получении ипотеки · Юридическое сопровождение

📲 WhatsApp/Telegram: +48 785 956 750

✉️ biuro@domusglobal.pl