DOMUS GLOBALАкт приймання-передачі квартири, або protokół zdawczo-odbiorczy, фіксує стан житла та обладнання під час передачі орендарю. Під час виїзду другий акт допомагає порівняти стан квартири, показники лічильників і кількість повернутих ключів. Документи дають сторонам основу для обговорення претензій і розрахунків.
Акт не замінює договір оренди, який визначає умови найму, платежі та інші обов’язки. Сам акт повернення не доводить, що договір припинено в потрібну дату, а всі платежі й зобов’язання закрито. Це перевіряють окремо.
Коли складають акт і що передбачає закон
Перший акт складають до передачі квартири орендарю: сторони разом оглядають житло, перевіряють обладнання та записують зауваження. Другий варто підготувати під час фактичного повернення квартири, порівнявши його з першим актом і додатками.
Стаття 6c польського закону про захист прав мешканців передбачає складання протоколу до передачі приміщення. У ньому визначають технічний стан і ступінь зношення наявних систем та пристроїв. Протокол є основою розрахунків під час повернення. Для житла, що не входить до публічного житлового фонду, стаття 6f дозволяє сторонам інакше погодити в договорі права та обов’язки зі статей 6a–6e.
Ця норма діє не однаково для всіх форм найму. Для najem okazjonalny, про який власник повідомив відповідний орган згідно з умовою закону, стаття 19e виключає застосування статті 6c. Тому перевірте тип договору та застосовні положення. Докладний акт корисний обом сторонам незалежно від режиму.
Не відкладайте огляд до внесення речей або повернення ключів. Якщо обладнання неможливо перевірити на зустрічі, зазначте це та домовтеся, як і коли додасте результат.
Що внести до акта приймання-передачі квартири
Огляньте кімнати разом. Замість фрази «стан добрий» опишіть предмети та те, що вдалося перевірити.
- Квартира та учасники. Укажіть адресу, дату й час передачі, сторони договору та посилання на нього. Зазначте, чи складають акт під час заселення, чи виїзду. Якщо присутній представник, перевірте документ про його повноваження та їхній обсяг; запишіть, від чийого імені він діє.
- Приміщення та поверхні. Окремо опишіть стіни, підлогу, вікна, двері, сантехніку та кухонні поверхні. Уточнюйте місце, розмір і характер дефекту: наприклад, «скол стільниці праворуч від мийки», а не просто «є пошкодження».
- Меблі й техніка. Перелічіть предмети та їхню кількість, за потреби — марку й модель. Зафіксуйте видимий знос і результат перевірки: чи вмикається плита, чи зачиняються дверцята холодильника. Неперевірене не називайте справним.
- Системи та пристрої. Опишіть доступний для огляду стан опалення, водопостачання, електрики та інших систем. Якщо перевірка потребує спеціаліста, зазначте це обмеження: акт не замінює технічної експертизи.
- Лічильники. Запишіть вид кожного лічильника, номер або інший доступний ідентифікатор, одиниці вимірювання та показники, зокрема за тарифними зонами, якщо вони є. За відсутності доступу зазначте це й погодьте отримання даних. На фото мають читатися номер і показник; за потреби зробіть окремі кадри.
- Ключі та засоби доступу. Порахуйте окремо ключі, брелоки, картки й пульти: наприклад, два ключі від вхідних дверей і один пульт від гаража. Під час повернення так само перерахуйте їх та зазначте відсутні.
- Зауваження й підписи. Внесіть виправлення до підписання, перелічіть додатки та передайте кожній стороні примірник акта з усіма погодженими матеріалами.
За потреби запишіть, хто і як передасть показники постачальнику послуг. Сам запис цифр в акті не означає, що постачальник їх уже отримав.
Як оформити фотографії та розбіжності
Фотографії допомагають зрозуміти опис в акті. За згодою сторін сфотографуйте кімнати загальним планом, а деталі — зблизька: подряпини, серійні номери та показники лічильників. Не фотографуйте особисті речі й документи без потреби.
Погодьте перелік фотографій, спосіб передачі та зберігання. В акті зазначте, що вони є додатком, із зрозумілими назвами файлів або номерами знімків. Кожна сторона має отримати копію того самого набору. Не додавайте знімки заднім числом як погоджений додаток без підтвердження обох сторін.
Якщо сторони по-різному бачать ситуацію, запишіть обидві позиції без визнання відповідальності. Наприклад: «На дверцятах шафи подряпина; орендодавець вважає її новим пошкодженням, орендар із цим не погоджується». Перевірте весь текст, щоб підпис під описом не перетворився на згоду з чужим висновком.
Не підписуйте неправдивих тверджень «претензій немає», «квартира повністю справна» або «всі розрахунки закрито», якщо перевірку не завершено чи ви не погоджуєтеся. Запропонуйте виправлення. Якщо спільний акт підписати не вдалося, зафіксуйте свою позицію та обставини передачі, збережіть листування й фото та надішліть іншій стороні письмовий опис. Це не замінить спільного акта, але може допомогти при спорі.
Повернення квартири, звичайний знос і кауція
Перед виїздом візьміть початковий акт, фотографії та договір. Огляньте квартиру за тими самими пунктами, запишіть нові показники та фактично повернуті ключі. Окремо зазначте, які платежі підтверджено, а щодо яких ще очікуються рахунки чи звірка. Не підписуйте остаточного фінансового розрахунку, якщо цифри не перевірено.
Стаття 675 § 1 Цивільного кодексу Польщі встановлює, що після завершення найму річ повертають у непогіршеному стані, але наймач не відповідає за знос унаслідок належного користування. Водночас для житлових приміщень можуть мати значення окремі норми про ремонт і оновлення квартири та допустимі умови договору. Тому з поняття «звичайний знос» не можна автоматично визначити, хто оплачує фарбування чи ремонт у кожному випадку.
Легке стирання поверхні за звичайного користування і розбиті дверцята шафи потребують різної оцінки, але сам вигляд не встановлює причину й відповідальність. Порівняйте стан під час заселення та виїзду, строк користування, умови договору й застосовні норми. У разі спору про ремонт або утримання кауції — забезпечувального депозиту, kaucja — попросіть обґрунтування суми та документи; за потреби зверніться до юриста. Акт не вирішує спір автоматично й не замінює остаточного розрахунку.
Приклад: подряпина під час заселення та спір при виїзді
Це умовна ситуація, а не історія клієнта. Під час заселення сторони помітили подряпину на дверцятах кухонної шафи, записали її розташування й додали погоджене фото. Показник лічильника води записали з номером, ключі перерахували поштучно.
Під час виїзду вони знайшли ту саму подряпину та тріщину на інших дверцятах. Подряпину можна порівняти з початковим фото; щодо тріщини сторони не згодні, коли вона з’явилася. У вихідному акті вони описують обидва спостереження та спір, не оголошуючи відповідальність встановленою. Показники й ключі звіряють незалежно, а спірний розрахунок обговорюють окремо.
Поширені запитання
Чи можна підписати акт після передачі ключів?
Краще провести спільний огляд і оформити акт до передачі під час заселення, а під час виїзду — у момент повернення. Якщо момент уже втрачено, зафіксуйте фактичні дату й обставини огляду; не зазначайте заднім числом того, чого не було.
Чи достатньо фотографій без акта?
Знімки можуть допомогти підтвердити стан, але без опису, дати та погодженого переліку складніше зрозуміти, що саме вони показують і якої передачі стосуються. Збережіть фото й листування; за можливості складіть з іншою стороною документ із точними застереженнями.
Що робити, якщо дефект виявили після заселення?
Повідомте орендодавця письмово, опишіть місце й характер проблеми, додайте фото та запропонуйте погодити доповнення до акта. Не стверджуйте, що дефект існував під час передачі, якщо цього не встановлено; збережіть відповідь і подальше листування.
Чи можна підписати акт, якщо сторони сперечаються про пошкодження?
Так, якщо текст точно фіксує спостереження та різні позиції, без неправдивого визнання провини чи відмови від вимог. Якщо погодити таке формулювання не вдається, не підписуйте неправильний текст; збережіть власні матеріали та підтвердіть спілкування письмово.
Чи припиняються оренда та всі зобов’язання після повернення ключів?
Не обов’язково. Передача ключів фіксує фактичну дію; припинення договору та решта розрахунків залежать від умов договору й застосовного права. Перевірте дату та підставу припинення, а також неоплачені витрати й ті, за якими рахунки ще не виставлено.
Що робити, якщо показника лічильника не видно?
Не вписуйте приблизне число як фактичне. Зазначте, що доступу або читабельного показника немає, домовтеся, хто отримає дані та як сторони підтвердять доповнення. За можливості зверніться по інформацію до адміністратора або постачальника.
Перед підписанням
В орендаря й орендодавця мають залишитися однакові примірники акта та погоджених додатків. Перевірте, що спірні питання не записані як погоджені, показники прив’язані до правильних лічильників, а повернення ключів відокремлене від припинення договору та закриття розрахунків. Якщо наслідки пункту незрозумілі, покажіть договір і обидва акти польському юристу до підписання остаточної угоди.
Цікавитеся нерухомістю в Польщі?
На сайті DOMUS GLOBAL можна переглянути інформацію про супровід орендаря https://www.domusglobal.pl/rental-assistance та юридичні послуги https://www.domusglobal.pl/legal-services. Якщо виник спір щодо акта або розрахунків, уточніть у спеціаліста, яку допомогу він може надати у вашій ситуації.
Джерела
- Закон Польщі про захист прав мешканців, ст. 6c, 6e, 6f і 19e — офіційний текст ELI: https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2023/725/text.html
- Цивільний кодекс Польщі, ст. 675 і 681 — офіційний консолідований текст: https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2026/795/text/T/D20260795L.pdf