.png)
Podatek od najmu w Polsce: ryczałt 8,5%/12,5% — jak płacić i nie przepłacać
- 2 dni temu
- 6 minut(y) czytania
Każdy właściciel mieszkania w Polsce, który je wynajmuje, musi odprowadzić podatek. Dla osób fizycznych podstawowym rozwiązaniem jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych — stały procent od przychodu, bez możliwości odliczenia kosztów. Stawka to 8,5% do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki.
Jeśli wynajmujesz kawalerkę w Warszawie za 3 500 zł miesięcznie, twój roczny przychód to 42 000 zł, a podatek wyniesie 3 570 zł. Płacisz co miesiąc do 20. dnia. Jeśli masz dwa mieszkania i łączny przychód przekracza 100 000 zł — od nadwyżki zapłacisz 12,5%.
Kluczowym wyborem dla wynajmującego jest decyzja: ryczałt czy zasady ogólne (skala podatkowa 12%/32%). Przy ryczałcie nie odliczysz kosztów: remontu, odsetek od kredytu, amortyzacji. Przy skali — możesz. Dla jednych ryczałt to wygoda, dla innych skala to realna oszczędność. Przeliczmy to na konkretnych przykładach.
Podstawa prawna: kto i kiedy płaci ryczałt
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych reguluje ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. (Dz.U. 2024 poz. 776). Mogą z niego korzystać wyłącznie osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej w zakresie najmu. Jeśli wynajmujesz mieszkanie jako osoba prywatna — ryczałt jest dla ciebie. Jeśli najem jest prowadzony w ramach firmy — obowiązują zasady dla przedsiębiorców.
Przedmiotem opodatkowania jest przychód, a nie dochód. To kluczowa różnica: płacisz podatek od całej kwoty czynszu, nawet jeśli połowę wydałeś na remont.
Rocznym okresem podatkowym jest rok kalendarzowy. Deklarację PIT-28 składasz raz w roku, ale wpłaty realizujesz co miesiąc lub co kwartał.
Podatek od najmu w Polsce, stawki: 8,5% i 12,5% — co to oznacza w praktyce
Do 100 000 zł przychodu rocznie — 8,5%. Od nadwyżki ponad 100 000 zł — 12,5%.
Mieszkanie za 3 500 zł/mies. → 42 000 zł/rok → podatek: 42 000 × 8,5% = 3 570 zł/rok (298 zł/mies.)
Mieszkanie za 7 000 zł/mies. → 84 000 zł/rok → podatek: 84 000 × 8,5% = 7 140 zł/rok
Dwa mieszkania po 5 000 zł → 120 000 zł/rok → podatek: (100 000 × 8,5%) + (20 000 × 12,5%) = 8 500 + 2 500 = 11 000 zł/rok
Limit 100 000 zł dotyczy łącznych przychodów ze wszystkich nieruchomości jednego właściciela. Jeśli masz trzy mieszkania, ich przychody sumuje się.
Kiedy ryczałt się opłaca, a kiedy nie
Ryczałt jest korzystny, gdy:
Mieszkanie jest w dobrym stanie, a koszty remontów są minimalne.
Nie ma kredytu hipotecznego — odsetek nie można odliczyć przy ryczałcie.
Przychód nie przekracza 100 000 zł rocznie — stawka 8,5% jest niższa niż 12% w pierwszym progu skali.
Cenisz prostotę — nie musisz zbierać faktur i księgować kosztów.
Ryczałt NIE jest korzystny, gdy:
Mieszkanie kupiono na kredyt — odsetki (kilka tysięcy zł rocznie) nie pomniejszają podatku.
Przeprowadzono kosztowny remont — wydatków nie można odliczyć.
Przychód znacząco przekracza 100 000 zł — stawka 12,5% zbliża się do skali 12%, ale bez odliczeń.
Najem ma charakter działalności gospodarczej — ryczałt dla firm ma inne stawki.
Porównanie: ryczałt vs zasady ogólne (skala 12%/32%)
Ryczałt: podatek od przychodu, stawki 8,5%/12,5%, brak odliczeń kosztów, deklaracja PIT-28.
Zasady ogólne: podatek od dochodu (przychód − koszty), stawki 12% (do 120 000 zł dochodu) / 32% (powyżej), koszty odliczane, deklaracja PIT-36.
Przykład: mieszkanie wynajmowane za 5 000 zł/mies. (60 000 zł/rok). Odsetki od kredytu — 12 000 zł/rok. Remont — 5 000 zł. Amortyzacja — 6 000 zł (1,5% od wartości 400 000 zł).
Ryczałt: 60 000 × 8,5% = 5 100 zł podatku. Koszty nie są uwzględniane.
Skala: Dochód = 60 000 − 12 000 − 5 000 − 6 000 = 37 000 zł. Podatek: 37 000 × 12% − 3 600 (kwota zmniejszająca) ≈ 840 zł. Oszczędność: 4 260 zł.
Wniosek: przy kredycie i remoncie skala podatkowa może być wielokrotnie korzystniejsza. Wymaga jednak ewidencji kosztów i przechowywania faktur.
Co można odliczyć od przychodu przy skali podatkowej
Wybór zasady ogólnej (skala 12%/32%) oznacza, że płacisz podatek od dochodu — różnicy między przychodem a kosztami uzyskania przychodu. Oto co można zaliczyć do kosztów:
Odsetki od kredytu hipotecznego: w całości, jeśli kredyt zaciągnięto na zakup tego mieszkania.
Amortyzacja: 1,5% wartości nieruchomości rocznie dla budynków mieszkalnych (stawka indywidualna — do 10% dla używanych).
Remonty i bieżące naprawy: faktury od fachowców, materiały budowlane, hydraulika, elektryka.
Czynsz administracyjny: opłaty do wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni.
Podatek od nieruchomości: coroczny.
Ubezpieczenie mieszkania: polisa.
Media: jeśli zgodnie z umową opłaca je właściciel.
Uwaga: wszystkie wydatki muszą być udokumentowane (faktury, rachunki, umowy). Urząd skarbowy może zażądać ich przy kontroli.
Jak płacić: terminy, rachunki i deklaracje
Co miesiąc: do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu uzyskania przychodu.
Co kwartał: można wybrać po złożeniu oświadczenia w urzędzie skarbowym.
Rachunek: indywidualny mikrorachunek podatkowy (generowany na stronie podatki.gov.pl).
Deklaracja PIT-28: składana raz w roku, od 15 lutego do końca lutego roku następnego.
Pierwsza wpłata: do 20. dnia miesiąca następującego po pierwszym miesiącu najmu.
Jeśli najem rozpoczął się w styczniu, pierwsza wpłata — do 20 lutego. W PIT-28 za 2026 rok (składanym w lutym 2027) wykazujesz przychód za cały 2026 rok i wyliczasz podatek. Jeśli miesięczne wpłaty były niższe niż wynikający podatek — dopłacasz różnicę do końca lutego.
Przykład praktyczny
Sytuacja: klient kupił mieszkanie 45 m² w Warszawie za 700 000 zł. Wynajmuje za 4 500 zł/mies. Kredyt: 500 000 zł na 25 lat, oprocentowanie 6,5%. Odsetki w pierwszym roku — około 32 000 zł. Remont przed wynajęciem — 15 000 zł.
Porównanie reżimów podatkowych:
Ryczałt: 54 000 zł/rok × 8,5% = 4 590 zł. Nie można odliczyć 32 000 zł odsetek ani 15 000 zł remontu.
Zasady ogólne: Dochód = 54 000 − 32 000 − 10 000 (amortyzacja 1,5%) − 5 000 (remont, część) = 7 000 zł. Podatek: 7 000 × 12% − 3 600 (kwota zmniejszająca) ≈ 0 zł.
Rekomendacja: przy takim obciążeniu kredytem skala podatkowa jest zdecydowanie korzystniejsza — podatek zbliża się do zera. Wymaga jednak prowadzenia ewidencji kosztów. Jeśli mieszkanie nie jest obciążone kredytem i jest w dobrym stanie — ryczałt pozostaje prostszym rozwiązaniem.
Małżonkowie a ryczałt
Jeśli mieszkanie stanowi współwłasność małżeńską, przychód z najmu można podzielić po połowie między małżonków — każde z nich płaci ryczałt od swojej części. Pozwala to efektywnie podwoić limit 100 000 zł (po 100 000 zł na osobę) — szczególnie korzystne przy wynajmie kilku mieszkań.
Aby podzielić przychód, należy złożyć wspólne oświadczenie w urzędzie skarbowym do 20 stycznia roku podatkowego. Bez oświadczenia przychód opodatkowuje ten małżonek, na którego wystawiona jest umowa najmu.
Najem krótkoterminowy: Booking, Airbnb i DAC7
Od 2024 roku w UE obowiązuje dyrektywa DAC7 — platformy takie jak Booking i Airbnb przekazują dane o dochodach wynajmujących do organów podatkowych. Ukrycie przychodu z najmu krótkoterminowego jest praktycznie niemożliwe. Dla najmu krótkoterminowego obowiązują te same stawki ryczałtu — 8,5% i 12,5%. Jeśli jednak najem ma charakter systematyczny i zorganizowany, urząd skarbowy może uznać go za działalność gospodarczą i zażądać rejestracji firmy.
Pułapki i kary
Brak wpłaty w terminie: odsetki za zwłokę według stopy NBP + 5,5 pkt proc. W czerwcu 2026 — około 9,25% w skali roku.
Niezłożenie PIT-28: urząd skarbowy może określić podatek według maksymalnej stawki od przychodu + kara do kilku tysięcy zł.
Zatajenie przychodu: przy kontroli skarbowej — domiar podatku za 5 lat wstecz + odsetki. Umowa najmu i wyciągi bankowe podlegają weryfikacji.
Zmiana reżimu: do 20 stycznia można złożyć oświadczenie o przejściu z ryczałtu na skalę (i odwrotnie). W trakcie roku — nie można.
Opis przelewu: w tytule przelewu należy podać symbol PIT-28 i okres. Nieprawidłowy opis grozi niezaliczeniem wpłaty.
FAQ
Czy można płacić ryczałt raz w roku?
Nie. Ustawa wymaga miesięcznych (lub kwartalnych) wpłat. Deklaracja PIT-28 to tylko rozliczenie roczne. Jeśli przychód był tylko przez część roku, wpłaty dotyczą tylko tych miesięcy.
Najemca płaci mi czynsz administracyjny osobno. Czy to też przychód?
Tak. Wszystkie płatności od najemcy stanowią przychód. Nawet jeśli osobno refakturujesz czynsz, prąd i gaz — są one częścią przychodu dla celów ryczałtu. Wyjątek: umowa najmu wyraźnie rozdziela czynsz administracyjny (płacony przez najemcę bezpośrednio do administracji) od czynszu najmu (twój dochód).
Czy mogę zmienić ryczałt na skalę w połowie roku?
Nie. Zmiana formy opodatkowania jest możliwa tylko od początku roku. Oświadczenie składa się do 20 stycznia w urzędzie skarbowym.
Co jest korzystniejsze przy kredycie: ryczałt czy skala?
Prawie zawsze skala — odsetki od kredytu hipotecznego w pierwszych latach to kilkanaście–kilkadziesiąt tysięcy złotych rocznie. Przy ryczałcie nie można ich odliczyć. Przy skali — w całości pomniejszają dochód. Dla kredytu 400 000 zł na 6,5% oszczędność na skali może przekroczyć 3 000 zł rocznie.
DOMUS GLOBAL — zespół wielojęzycznych pośredników w Warszawie. Pomagamy klientom z krajów WNP i Europy bezpiecznie kupować, wynajmować i inwestować w nieruchomości w Polsce.
🔑 Wynajem
📲 WhatsApp/Telegram: +48 785 956 750