Ипотека в Польше: обзор рынка и лучшие предложения — июнь 2026

Июнь 2026 года принёс заметные изменения на ипотечный рынок Польши. Национальный банк сохранил ставки без изменений, но инфляционные сигналы заставили экономистов сменить риторику с ожидания снижения на обсуждение возможного повышения. Одновременно BIK (Biuro Informacji Kredytowej) анонсировал новую модель скоринга, а несколько банков существенно пересмотрели условия для заёмщиков с высокими доходами.

Ключевой вывод июня: PKO SA вышел в лидеры как по переменной, так и по фиксированной ставке — впервые за длительное время. Но лучшая цена почти всегда сопровождается дополнительными условиями (cross-sell), которые нужно оценивать не в процентах, а в реальных złotych за период кредитования.

На практике выбор ипотеки в Польше — это не поиск самой низкой маржи. Это проверка того, сколько вы реально заплатите за тот срок, в течение которого планируете пользоваться кредитом. Потому что, как показывают данные, средний кредит в Польше берут на 23 года, а гасят — за 10.

Что изменилось на рынке в июне 2026

Ставка NBP без изменений, но настроения — другие. 2 июня Rada Polityki Pieniężnej оставила ставки на прежнем уровне. Однако после неблагоприятных данных по инфляции среди экономистов уже не говорят о вероятных снижениях — обсуждается возможность повышения. Это означает, что окно для рефинансирования дорогих кредитов, открытое в марте–апреле, закрылось.

BIK меняет алгоритм скоринга. С 1 июля 2026 года вступают в силу изменения: запросы, не завершившиеся выдачей финансирования, будут удаляться из базы через 14 дней и не станут влиять на скоринговую оценку. BIK также обещает улучшить алгоритм по трём направлениям: своевременность погашения, активность на финансовом рынке и общий кредитный опыт.

На практике это означает, что «лишние» запросы в разные банки, которые раньше снижали ваш скоринг, теперь не будут иметь долгосрочных последствий. Но это не отменяет необходимости готовить dokumenty до подачи заявки: количество одновременно активных обязательств, структура дохода и стабильность занятости остаются решающими факторами.

Объём заявок растёт, окно рефинансирования закрыто. В апреле 2026 года подано более 29 000 ипотечных заявок — рост 29% год к году. Однако эксперт рынка Marcin Babiarz прогнозирует «жёсткую посадку» в мае: льготное окно для refinansowania закончилось, и время обработки заявок в банках скоро вернётся к норме.

Поляки активно гасят ипотеку досрочно. По данным ZBP (Związek Banków Polskich), в 2025 году объём досрочных погашений и надплат составил 55 млрд zł — на 6% больше, чем годом ранее. Средний срок ипотеки — 23 года, а реальный срок погашения — около 10 лет. Именно поэтому полная стоимость кредита (RRSO) — плохой ориентир: вы почти наверняка погасите кредит раньше.

Лучшие предложения с переменной ставкой

20% первоначальный взнос (wkład własny)

1. PKO SA — marża 1,4%. Беспрецедентное предложение: банк отказался от 2% prowizji и заменил их на пятилетнее страхование жизни с ежемесячным взносом. Условия: ежемесячное поступление на счёт 10 000 zł, страховка недвижимости и кредитная карта. Дополнительная скидка 0,05% для кредитов свыше 1 млн zł (только Варшава и прилегающие повяты). Быстрая дорожка — решение за 10 рабочих дней. Минус: штраф 3% за досрочное погашение в первые 3 года.

2. BNP Paribas — marża 1,65%. Банк вернулся на рынок с переменной ставкой. Требования: поступление 2 500 zł/мес, страховка жизни на 3 года, страховка недвижимости. Штраф за досрочное погашение — 1% на 3 года. Предложение интересно для тех, кто не может обеспечить высокий ежемесячный wpływ.

3. ING — marża 1,75%. Без штрафов за досрочное погашение и с минимальным cross-sell: wpływ 2 000 zł/мес (может быть собственная wpłata, не обязательно от работодателя) и страховка жизни на 3 года. Для кредитов до 700 000 zł страховка дешевле — иногда выгоднее немного увеличить wkład własny и не переходить порог.

Отдельного упоминания заслуживает PKO BP с тремя ценовыми вариантами: marża 1,9% для покупки квартиры, 1,75% для строительства дома и 1,55% для wybranych zawodów (избранных профессий — список в материалах банка). Для представителей этих профессий PKO BP становится конкурентом лидеров.

10% первоначальный взнос

1. mBank (Intensive) — marża 2,15%. Требуется wpływ 10 000 zł/мес и страховка жизни на 5 лет. Вариант Active — marża 2,25% при влиянии 2 500 zł. Штрафов за nadpłatę нет, но есть karа за полное досрочное погашение в течение 3 лет — для кредитов с 10% wkładu это критично, поскольку их refinansowanie происходит быстрее.

2. VeloBank — marża 2,25% (2,15% для wolnych zawodów). Требования: wpływ 3 000 zł/мес и страховка жизни на весь срок кредита. Без штрафов за досрочное погашение — для 10% wkładu это существенное преимущество.

3. PKO SA — marża 2,14%. Но с тем же штрафом 3% на 3 года. При 10% wkładu это предложение средней привлекательности — высокий штраф ограничивает манёвр для refinansowania.

Лучшие предложения с фиксированной ставкой (okresowo stałe)

Доля кредитов с okresowo stałym oprocentowaniem на рынке достигла 40%. Банки активно продвигают этот продукт, но есть важный нюанс: ZBP лоббирует введение prowizji rekompensacyjnej за досрочное refinansowanie фиксированной ставки. Пока безуспешно — и это хорошая новость для заёмщиков.

20% первоначальный взнос

1. PKO SA — 5,99% на 5 лет, marża после — 1,4%. В отличие от переменной ставки — без штрафов за досрочное погашение. Те же требования: wpływ 10 000 zł/мес, страховка жизни 5 лет, страховка недвижимости, кредитная карта. Для кредитов >1 млн zł — ставка 5,94% и быстрая дорожка (только Варшава и окрестности).

2. Santander (VIP/Platinum) — 5,95% на 5 лет, marża после — 1,65%. Без prowizji и штрафов за досрочное погашение. Требования: доход от 10 000 zł/мес (один заёмщик) или 15 000 zł (пара), wpływ 10 000 zł/мес, страховка жизни 5 лет, страховка недвижимости, кредитная карта с оборотом 500 zł/мес. Серьёзный минус: время обработки — до 45 рабочих дней.

3. Millennium — 6,25% на 5 лет. Возможность переговоров до −0,3% для кредитов >1 млн zł — ставка может опуститься ниже 6%. Быстрая дорожка для крупных кредитов. Требования: wpływ в размере двукратной raty, страховка жизни 3 года, дебетовая карта с оборотом ~500 zł/мес. Срок решения — 23 рабочих дня.

10% первоначальный взнос

1. Santander (VIP) — 6,25% на 5 лет, marża после — 2,05%. Те же требования, что и для 20% wkładu.

2. PKO SA — 6,19% на 5 лет, marża после — 2,14%. Требуется wpływ 10 000 zł/мес и страховка жизни 5 лет.

3. VeloBank — 6,93% на 5 лет. Значительно дороже лидеров, но с более низким порогом входа: wpływ 3 000 zł/мес и страховка жизни.

Что обычно понимают неправильно при выборе ипотеки

1. «Беру самую низкую marżę — и всё». Marża — только часть стоимости. Cross-sell (страховки, карты, wpływ на счёт) может стоить 100–300 zł ежемесячно. При горизонте 5 лет это 6 000–18 000 zł. Иногда marża 1,75% без страховок выгоднее, чем 1,4% с полным пакетом.

2. «Полная стоимость кредита (RRSO) — главный показатель». RRSO рассчитывается на весь срок — 25 лет. Но фактические данные ZBP показывают: средний кредит гасится за 10 лет. Смотрите на стоимость кредита за ваш реальный горизонт (5, 10 или 15 лет), а не на RRSO.

3. «Высокий доход = хорошая zdolność kredytowa». Банк оценивает не только размер, но и стабильность дохода, branżę, форму занятости, должность, размер компании-работодателя и кредитную историю. Иностранец на B2B с доходом 20 000 zł может получить худшие условия, чем специалист на umowa o pracę с 8 000 zł.

4. «Мелкие обязательства не влияют на решение банка». Наличие 4–5 активных рассрочек 0% или покупок с отложенным платежом, даже с ratami по 50 zł, формирует у банка вывод о склонности клиента к zadłużaniu się. Это снижает скоринг и может привести к отказу.

Практический сценарий: выбор между переменной и фиксированной ставкой

Клиент: семейная пара, оба на umowa o pracę, совокупный доход 14 000 zł/мес, покупка квартиры в Варшаве за 800 000 zł, wkład własny 20% (160 000 zł). Кредит: 640 000 zł на 25 лет.

На первый взгляд выбор кажется простым: переменная ставка в PKO SA с marżą 1,4% выглядит привлекательнее, чем фиксированная 5,99%. Но смотрим на условия: переменная ставка PKO SA требует штраф 3% за досрочное погашение в первые 3 года (19 200 zł от суммы кредита). При этом пара планирует активно надплачивать — по 2 000 zł ежемесячно.

С учётом надплат горизонт погашения сокращается до 12 лет. В этом сценарии предложение ING с переменной ставкой (marża 1,75%, без штрафов за nadpłatę) может оказаться выгоднее, чем PKO SA с marżą 1,4% — экономия на штрафе перевешивает разницу в marży. Альтернативно: фиксированная ставка PKO SA (5,99%, без штрафов за досрочное погашение) даёт предсказуемость платежа на 5 лет и свободу nadpłat.

Решение требует расчёта не в моменте, а на всём планируемом горизонте кредита. Именно такую аналитику DOMUS GLOBAL проводит для каждого клиента перед подачей заявки.

Кредитоспособность (zdolność kredytowa): что важно знать в июне

С мая 2026 года кредитоспособность снизилась примерно на 2% — небольшая коррекция, но для заёмщиков на границе одобрения она может стать решающей. Банки продолжают ужесточать непубличные критерии: отрасль занятости, форма договора, гражданство заёмщика.

Что делать за 3–6 месяцев до подачи заявки:

• Закрыть все неиспользуемые кредитные карты и лимиты — даже нулевой лимит учитывается как потенциальная задолженность.

• Ограничить количество активных рассрочек до 2–3 — каждая учитывается в scoringu.

• Обеспечить регулярные поступления на счёт — банк проверяет historię rachunku за 3–6 месяцев.

• Не менять работу за 3 месяца до подачи — новый okres próbny снижает доверие банка.

• Проверить отчёт BIK до подачи заявки — ошибки в базе встречаются чаще, чем принято думать.

Когда стоит обратиться в DOMUS GLOBAL

Выбор ипотеки — не абстрактное сравнение таблиц. Это решение, которое определяет ваш бюджет на ближайшие 5–15 лет. Конкретные ситуации, в которых консультация с профессионалом экономит деньги и время:

• Вы иностранец и не уверены, какой банк реально работает с вашей формой дохода (B2B, umowa zlecenie, zagraniczny dochód).

• Вы планируете активно надплачивать ипотеку или refinansować её через 3–5 лет — нужен точный расчёт с учётом штрафов и cross-sell.

• Вы получили отказ или невыгодные условия и не понимаете, в чём причина — часто проблема не в доходах, а в scoringu или неправильно оформленных dokumentach.

• Вы покупаете недвижимость с 10% wkładu własnego — здесь выбор банка критичен, потому что refinansowanie потребуется быстрее.

• Вам нужна «быстрая дорожка» — сроки подписания umowy przedwstępnej поджимают, и каждый день на счету.

Часто задаваемые вопросы

Фиксированная или переменная ставка — что выбрать в июне 2026?

Фиксированная ставка даёт предсказуемость на 5 лет, но стоит дороже (5,95–6,25% против переменной с marżą 1,4–1,75% + WIBOR). Если вы планируете refinansowanie в ближайшие 2–3 года — переменная ставка выгоднее. Если вам важна стабильность платежа — фиксированная. Универсального ответа нет, нужен расчёт под ваш сценарий.

Что такое cross-sell и можно ли от него отказаться?

Cross-sell — это дополнительные продукты банка, которые снижают marżę: страховка жизни, страховка недвижимости, кредитная карта, регулярный wpływ на счёт. Отказаться можно, но marża вырастет на 0,2–0,5%. Важно считать не процент скидки, а реальную стоимость этих продуктов в złotych за ваш горизонт кредитования.

Как новый алгоритм BIK повлияет на мой скоринг с 1 июля 2026?

Запросы без выданного кредита будут удаляться через 14 дней. Это снижает риск «испорченного» scoringa из-за параллельных заявок в несколько банков. Но основная модель скоринга (кредитная история, активные обязательства, стабильность дохода) остаётся прежней.

Могу ли я получить ипотеку в Польше, если я иностранец на B2B?

Да, но не во всех банках. Часть банков требует umowa o pracę или минимальный стаж B2B от 12–24 месяцев. Доход в иностранной валюте также принимается не везде. DOMUS GLOBAL помогает подобрать банк под конкретную форму занятости и подготовить dokumenty так, как этого ожидает bank.

Стоит ли ждать снижения ставок?

После июньского заседания RPP большинство аналитиков не ожидают снижения ставок в ближайшие месяцы. Инфляционные риски сместили прогнозы в сторону возможного повышения. Если вы нашли подходящую недвижимость — стратегия «ждать лучшей ставки» сейчас менее обоснована, чем полгода назад.

Интересуетесь недвижимостью в Польше?

DOMUS GLOBAL поможет на каждом этапе — от подбора ипотеки до юридического сопровождения сделки:

Покупка недвижимости Аренда Ипотека Юридическое сопровождение

📲 WhatsApp/Telegram: +48 785 956 750

✉️ biuro@domusglobal.pl