DOMUS GLOBALКратко: при покупке недвижимости в Польше покупатель платит три основных налога: PCC (2% на вторичном рынке), VAT (8% или 23% на первичном) и ежегодный podatek od nieruchomości. Плюс нотариальные расходы — от нескольких сотен до нескольких тысяч злотых. Главный риск — не в сумме налогов, а в том, что незнание правил может заблокировать сделку или привести к штрафу.
Если вы покупаете квартиру в Польше впервые, налоговые обязательства могут выглядеть запутанно. Несколько разных платежей, зависящих от типа рынка, статуса покупателя и даже площади жилья. На практике же основные правила чёткие, и мы разберём их по шагам.
Почему налоговый вопрос важен именно сейчас
В 2025–2026 годах рынок жилья в Польше остаётся дорогим. Средняя цена квартиры в Варшаве — около 16 000 zł за м² на вторичном рынке. Для квартиры площадью 50 м² это 800 000 zł. Только PCC при такой сделке — 16 000 zł. Добавьте нотариуса, судебные сборы и ежегодный налог — и дополнительные расходы приближаются к 30 000 zł.
При этом ставка ипотеки в июне 2026 года составляет около 6–7% годовых. Каждая тысяча злотых, потраченная на налоги неоптимально, — это деньги, которые не пошли в первоначальный взнос. А при покупке новостройки важно понимать: VAT уже включён в цену застройщика, и дополнительно его платить не нужно.
Налоги при покупке недвижимости в Польше: что обычно понимают неправильно
Ошибка 1: «PCC платится всегда». Нет. На первичном рынке (покупка у застройщика) PCC не платится — вместо него действует VAT, который уже включён в цену. PCC — только вторичный рынок и только когда продавец не является плательщиком VAT.
Ошибка 2: «Нотариус всё посчитает сам, можно не разбираться». Нотариус действительно рассчитает суммы, но решение о том, кто платит и в каком порядке, принимают стороны сделки. Если вы не знаете, что покупатель по умолчанию платит PCC и нотариальные расходы, вы рискуете не заложить эти суммы в бюджет.
Ошибка 3: «Налог на недвижимость — копейки, можно не обращать внимания». Для жилой квартиры — да, около 60–100 zł в год. Но если квартира используется для бизнеса (например, зарегистрирована как офис компании), ставка вырастает в 28 раз — до 35,53 zł за м². Для квартиры 50 м² это уже 1 776 zł в год.
PCC: налог на гражданско-правовые сделки
Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) — налог, который платит покупатель при приобретении недвижимости на вторичном рынке. Правовая основа: ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Ставка: 2% от рыночной стоимости недвижимости (cena rynkowa). На практике налоговая принимает цену, указанную в нотариальном акте, если она не занижена относительно рыночной.
Когда PCC не платится
- Покупка на первичном рынке — у застройщика. Вместо PCC действует VAT.
- Покупка у плательщика VAT (например, компания продаёт коммерческую недвижимость с VAT).
- Наследование и дарение — регулируются отдельным налогом (podatek od spadków i darowizn).
Особый случай: покупка 6+ квартир
С 2024 года действует правило: если покупатель приобретает 6 и более квартир в одном здании, и сделка облагается VAT, то для шестой и каждой последующей квартиры взимается PCC по ставке 6% (а не 2%). Это антиинвестиционная мера, направленная против оптовой скупки жилья.
Льгота для первого жилья
Покупатели до 35 лет, приобретающие первую квартиру на вторичном рынке, могут претендовать на освобождение от PCC. Условия: право собственности на другое жильё отсутствует, сделка финансируется ипотекой или собственными средствами, площадь — без ограничений. Освобождение не распространяется на покупку доли в квартире или гаража без жилья. Рекомендуется уточнить актуальные условия перед сделкой — они могут меняться.
VAT: налог на новостройки
При покупке квартиры у застройщика (rynek pierwotny) вы платите VAT — podatek od towarów i usług (PTiU). В отличие от PCC, VAT уже включён в цену, указанную застройщиком. Дополнительно его платить не нужно.
Ставки VAT на жильё в 2026 году:
- 8% — для квартир площадью до 150 м² и домов до 300 м² в рамках «программы социального жилья» (Społeczny Program Mieszkaniowy). Это стандартная ставка для обычных квартир.
- 23% — для площади свыше 150 м² в квартирах и 300 м² в домах. Также для коммерческой недвижимости, гаражей (отдельно от квартиры) и парковочных мест.
Важный нюанс: если квартира 160 м², ставка 8% применяется к 150 м², а к оставшимся 10 м² — 23%. Не ко всей площади.
Нотариальные расходы и taksa notarialna
В Польше покупка недвижимости оформляется нотариальным актом (akt notarialny). Это обязательное требование. Расходы на нотариуса состоят из нескольких частей:
1. Taksa notarialna — вознаграждение нотариуса
Максимальные ставки регулируются rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r. Нотариус не может взять больше, но может — меньше. Ставка зависит от цены недвижимости и рассчитывается по прогрессивной шкале.
Пример расчёта для квартиры за 800 000 zł:
- Базовая ставка: 1 010 zł + 0,4% × (800 000 − 60 000) = 1 010 + 2 960 = 3 970 zł
- Плюс VAT 23% на услугу нотариуса: 3 970 × 0,23 = 913 zł
- Итого taksa notarialna с VAT: 4 883 zł
2. Дополнительные нотариальные сборы
- Заявление о подчинении исполнению (oświadczenie o poddaniu się egzekucji) — для ипотеки: ~200 zł
- Выписки из акта (wypisy aktu notarialnego): ~6 zł + VAT за страницу, обычно 4–6 выписок
- Заверение подписей, полномочий, переводов: индивидуально
3. Судебные сборы за księgę wieczysta
После подписания акта нотариус подаёт заявление в sąd wieczystoksięgowy для внесения нового собственника в земельную книгу. Сбор за внесение записи — 200 zł. Сбор за внесение ипотеки (если покупка с кредитом) — ещё 200 zł.
Podatek od nieruchomości: ежегодный налог
После покупки вы становитесь плательщиком ежегодного налога на недвижимость. Его устанавливает gmina (муниципалитет), и он платится раз в год.
Максимальные ставки на 2026 год (по общению Ministra Finansów i Gospodarki):
- Жилая недвижимость: 1,25 zł за 1 м² полезной площади в год.
- Земля под жильё: 0,77 zł за 1 м².
- Недвижимость для бизнеса: 35,53 zł за 1 м² (!)
- Земля для бизнеса: 1,45 zł за 1 м².
Конкретная гмина может установить ставку ниже максимальной, но не выше. Для квартиры 50 м² в Варшаве годовой налог обычно составляет 50–63 zł — сумма действительно небольшая. Но если квартира используется как офис компании — налог возрастает до ~1 776 zł в год.
Важно: в течение 14 дней после покупки необходимо подать декларацию IN-1 (для физических лиц) в urząd gminy. Несвоевременная подача — штраф.
Налог с аренды: что нужно знать инвестору
Если вы покупаете квартиру для сдачи в аренду, к расходам добавляется подоходный налог. С 2023 года для fizycznych osób (физических лиц) действует только ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
- 8,5% — с przychodu (выручки) до 100 000 zł в год.
- 12,5% — с przychodu свыше 100 000 zł.
Платежи — ежемесячно до 20 числа следующего месяца или ежеквартально. Годовая декларация PIT-28 подаётся до конца февраля. Важно: при ryczałcie нельзя вычитать расходы (ремонт, ипотечные проценты, амортизацию) — налог платится с полной суммы арендных платежей.
Налог при продаже: 19% или освобождение
Если вы продаёте квартиру раньше чем через 5 лет после покупки, вы платите 19% подоходного налога с прибыли (podatek dochodowy od zbycia nieruchomości). Прибыль = цена продажи минус цена покупки минус документально подтверждённые расходы на ремонт. После 5 лет владения — полное освобождение.
Срок 5 лет считается с конца года покупки. Пример: если вы купили квартиру в марте 2022 года, 5 лет истекают 1 января 2028 года.
Практический сценарий
Ситуация: клиент из Украины покупает квартиру 50 м² на вторичном рынке в Варшаве за 800 000 zł. Это первая покупка недвижимости в Польше. Покупателю 32 года, финансирование — ипотека 70% + собственные средства 30%.
Разберём дополнительные расходы помимо цены квартиры:
- PCC 2%: 16 000 zł (или 0 zł, если действует льгота для первого жилья — нужно подать заявление).
- Taksa notarialna: 3 970 zł + VAT 23% = 4 883 zł.
- Судебные сборы KW: 200 zł (запись собственника) + 200 zł (запись ипотеки) = 400 zł.
- Выписки из акта: ~150 zł.
- Podatek od nieruchomości (первый год): ~63 zł.
- Итого дополнительные расходы: от 5 696 zł (с льготой) до 21 696 zł (без льготы).
Это 0,7% – 2,7% от цены квартиры. Для покупателя с бюджетом 800 000 zł эти деньги нужно закладывать сразу — они не финансируются ипотекой.
Чек-лист: что проверить до сделки
- Определите тип рынка: первичный (VAT) или вторичный (PCC).
- Проверьте право на льготу по PCC — возраст до 35 лет, первое жильё.
- Запросите у нотариуса предварительный расчёт taksy notarialnej.
- Уточните ставки podatku od nieruchomości в конкретной гмине.
- Подготовьте 14 дней после сделки для подачи IN-1 в urząd gminy.
- Если покупка с ипотекой — заложите дополнительный судебный сбор 200 zł за запись ипотеки.
- Если планируете сдавать — сразу выберите форму налогообложения (ryczałt).
Что может пойти не так
Риск 1: занижение цены в акте. Некоторые покупатели договариваются с продавцом указать заниженную цену для экономии на PCC. Налоговая (urząd skarbowy) имеет право в течение 5 лет переоценить стоимость до рыночной и доначислить налог с пенями.
Риск 2: несвоевременная подача IN-1. Штраф за неподачу декларации в течение 14 дней — до нескольких тысяч злотых. Не пропускайте этот срок.
Риск 3: неверный расчёт «времени на освобождение». 5 лет для освобождения от 19% налога при продаже считаются с конца года покупки. Продажа на месяц раньше — налог со всей прибыли.
Когда стоит обратиться в DOMUS GLOBAL
- Если вы не уверены, к какому рынку относится сделка и какой налог применим.
- Если вы претендуете на льготу по PCC и нужна помощь с документами.
- Если квартира покупается для сдачи в аренду — поможем рассчитать налоговую нагрузку.
- Если вы иностранец и нужна координация с нотариусом и urzędem skarbowym.
FAQ — короткие ответы
Кто платит PCC — покупатель или продавец?
Покупатель. По закону обязанность уплаты PCC лежит на nabywcy.
Можно ли включить PCC в ипотеку?
Нет. PCC, нотариальные расходы и судебные сборы — это дополнительные расходы, которые не финансируются банком. Их нужно оплатить из собственных средств.
Если я покупаю квартиру у застройщика, нужно ли платить PCC?
Нет. На первичном рынке действует VAT, и он уже включён в цену. PCC не применяется.
Какая ставка VAT на гараж?
Если гараж покупается отдельно от квартиры (отдельный договор), ставка VAT — 23%. Если в составе квартиры (jedno pomieszczenie przynależne) — 8%.
Что будет, если не подать IN-1?
Urząd gminy может самостоятельно начислить налог с опозданием и штрафом. Лучше подать в течение 14 дней.
Я купил квартиру в 2021 году — могу продать без налога в 2026?
Да. 5 лет считаются с 1 января 2022 года. С 1 января 2027 года — освобождение. Продажа в декабре 2026 — ещё налог.
Действует ли освобождение от PCC для иностранцев до 35 лет?
Да, если иностранец является налоговым резидентом Польши и покупает первое жильё. Нужно подать заявление при оформлении сделки.
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
Интересуетесь недвижимостью в Польше?
DOMUS GLOBAL — команда многоязычных риэлторов в Варшаве. Помогаем клиентам из СНГ и Европы безопасно покупать, арендовать и инвестировать в недвижимость в Польше.
🏢 Покупка и продажа — полное сопровождение сделки
🔑 Аренда — подбор, договор, заселение
🏦 Ипотека и финансы — кредитный брокеринг под ключ
📋 Юридическая проверка — due diligence недвижимости
📲 WhatsApp/Telegram: +48 785 956 750
🌐 domusglobal.pl
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━