Нотариальные расходы при покупке недвижимости в Польше: полный гид по тарифам 2026

Кратко: нотариальные расходы при покупке недвижимости в Польше — обязательная часть сделки, размер которой регулируется государством через rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości. На практике ключевой риск — не размер taksy notarialnej, а недооценка дополнительных платежей: VAT 23%, wypisy, sądowe opłaty и podatek PCC.

Если покупка — на вторичном рынке, совокупные нотариально-налоговые расходы могут достигать 3-4% от цены недвижимости, а не 1-2%, как часто думают покупатели. Ошибка обычно возникает, когда клиент рассчитывает только на базовую ставку нотариуса и забывает, что налог на гражданско-правовые действия добавляет ещё 2% от цены квартиры.

Главное: в 2026 году maksymalne stawki taksy notarialnej остаются неизменными с 2021 года. Ниже — полный расчёт для квартир разной стоимости, чтобы вы могли планировать бюджет сделки без неприятных сюрпризов в день подписания aktu notarialnego.

Что входит в нотариальные расходы при покупке недвижимости

Нотариальные расходы (koszty notarialne) при покупке недвижимости в Польше — не одна цифра, а совокупность нескольких обязательных платежей. Ключевое различие, определяющее итоговую сумму: первичный рынок (od dewelopera) или вторичный (od osoby fizycznej).

Состав нотариальных расходов

• Taksa notarialna — оплата услуг нотариуса за составление aktu notarialnego. Регулируется rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r. (Dz.U. 2004 nr 148 poz. 1564 z późn. zm.).

• VAT 23% — налог на добавленную стоимость, начисляемый на taksę notarialną и wypisy. Нотариус обязан выставить VAT, поскольку действует как przedsiębiorca.

• Wypisy aktu notarialnego — нотариально заверенные копии договора. Каждому участнику сделки нужен минимум один egzemplarz. Стоимость: ~6 zł + VAT за страницу.

• Opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej — 200 zł за внесение записи о новом собственнике в KW.

• Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) — 2% от цены недвижимости, ТОЛЬКО на вторичном рынке. На первичном рынке вместо PCC платится VAT застройщика (уже включён в цену).

Практическое значение: при покупке квартиры за 600 000 zł на вторичном рынке совокупные расходы составят около 15 000-16 000 zł. Для первичного рынка — около 4 000-5 000 zł, так как PCC заменён на VAT застройщика и не уплачивается отдельно.

Тарифы нотариуса в 2026 году — maksymalne stawki taksy notarialnej

Нотариальные тарифы в Польше устанавливаются как maksymalne (максимальные), а не фиксированные. Нотариус может назначить ставку ниже потолка — и на практике так часто происходит, особенно при нескольких сделках у одного нотариуса или при рекомендации от агентства.

Актуальная шкала на 2026 год (без изменений с 2021):

• до 3 000 zł — maksymalnie 100 zł

• 3 001 - 10 000 zł — 100 zł + 3% от суммы свыше 3 000 zł

• 10 001 - 30 000 zł — 310 zł + 2% от суммы свыше 10 000 zł

• 30 001 - 60 000 zł — 710 zł + 1% от суммы свыше 30 000 zł

• 60 001 - 1 000 000 zł — 1 010 zł + 0,4% от суммы свыше 60 000 zł

• 1 000 001 - 2 000 000 zł — 4 770 zł + 0,2% от суммы свыше 1 000 000 zł

• свыше 2 000 000 zł — 6 770 zł + 0,25% от суммы свыше 2 000 000 zł, но не более 10 000 zł

Источник: § 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz.U. 2004 nr 148 poz. 1564, ostatnia nowelizacja: Dz.U. 2021 poz. 1164).

Важно: taksa notarialna — только оплата услуг нотариуса. Она не включает VAT, wypisy, судебные сборы и PCC. Нотариус обязан выставить faktura VAT с выделением всех позиций отдельно.

Как рассчитать taksa notarialna: реальные примеры для разных бюджетов

Ниже — расчёт maksymalnej taksy notarialnej для трёх типичных сценариев покупки квартиры в Польше. Все суммы в zł, VAT 23% добавлен отдельно.

Квартира за 350 000 zł (сегмент эконом, города-спутники)

• Базовая taksa: 1 010 + 0,4% x (350 000 - 60 000) = 1 010 + 1 160 = 2 170 zł

• VAT 23%: 499,10 zł

• Итого нотариус: ~2 669 zł

• Wypisy (примерно 6 стр.): ~44 zł с VAT

• Sądowy wpis do KW: 200 zł

• PCC (вторичный рынок): 7 000 zł — отдельный платёж в urząd skarbowy

Квартира за 600 000 zł (стандартный сегмент, Варшава/Краков)

• Базовая taksa: 1 010 + 0,4% x (600 000 - 60 000) = 1 010 + 2 160 = 3 170 zł

• VAT 23%: 729,10 zł

• Итого нотариус: ~3 899 zł

• Wypisy: ~44-55 zł с VAT

• Sądowy wpis do KW: 200 zł

• PCC (вторичный рынок): 12 000 zł

Квартира за 1 200 000 zł (премиум-сегмент)

• Базовая taksa: 4 770 + 0,2% x (1 200 000 - 1 000 000) = 4 770 + 400 = 5 170 zł

• VAT 23%: 1 189,10 zł

• Итого нотариус: ~6 359 zł

• Wypisy: ~55-66 zł с VAT

• Sądowy wpis do KW: 200 zł

• PCC (вторичный рынок): 24 000 zł

Вывод: на вторичном рынке PCC (2%) — крупнейшая статья расходов после цены квартиры, а не taksa notarialna. Совокупные расходы на нотариуса, суд и налог для квартиры за 600 000 zł составляют порядка 16 000 zł. Для первичного рынка — около 4 200 zł.

Дополнительные расходы: wypisy, VAT, судебные сборы и PCC

Помимо основной taksy, при подписании aktu notarialnego возникают обязательные дополнительные платежи. Каждый имеет юридическое основание и не может быть проигнорирован.

Wypisy aktu notarialnego

Нотариальный акт составляется в одном оригинальном экземпляре, который остаётся в kancelaria notarialna. Каждой стороне сделки выдаются wypisy — заверенные копии, имеющие юридическую силу оригинала. Для покупателя wypis необходим для подачи заявления в sąd rejonowy о внесении записи в KW, подтверждения права собственности перед bank при ипотеке, регистрации в urząd skarbowy (декларация PCC-3 на вторичном рынке). Стоимость: около 6 zł + VAT за каждую начатую страницу текста.

Sądowy wpis do księgi wieczystej

После подписания aktu нотариус направляет wniosek wieczystoksięgowy в sąd rejonowy для регистрации нового właściciela. Сбор составляет 200 zł (статья 24 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, Dz.U. 2005 nr 167 poz. 1398). Оплата производится либо наличными нотариусу для перевода в суд, либо напрямую через przelew bankowy.

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)

PCC в размере 2% от рыночной стоимости недвижимости уплачивается только при покупке на вторичном рынке. Плательщик — покупатель. Срок уплаты: 14 дней с даты подписания aktu notarialnego. Подаётся декларация PCC-3 в urząd skarbowy. На первичном рынке PCC не применяется — вместо него застройщик уплачивает VAT (8% или 23% в зависимости от типа недвижимости), включённый в цену договора.

Практическая рекомендация: нотариус при подписании aktu обычно сам рассчитывает PCC и может принять платёж наличными для перевода в urząd skarbowy. В этом случае вы получаете potwierdzenie przelewu как приложение к wypisowi — это удобно и снижает риск пропуска 14-дневного срока.

Что иностранцы обычно понимают неправильно про нотариальные расходы

На основе опыта DOMUS GLOBAL по сопровождению сделок с клиентами из стран СНГ выделяем три типичных заблуждения.

Заблуждение 1: «Нотариус стоит 1-2% от цены квартиры»

На практике при квартире за 500 000 zł maksymalna taksa notarialna составляет около 2 770 zł — примерно 0,55% от цены. Реальная цифра ниже процента. Но если добавить VAT, wypisy, sąd i PCC на вторичном рынке — общая сумма приближается к 3,0-3,5%. Важно не путать taksę нотариуса с совокупными kosztami transakcyjnymi.

Заблуждение 2: «Тариф фиксированный, нельзя договориться»

Maksymalne stawki — потолок, а не обязательная цена. В Варшаве, Кракове и Вроцлаве нотариусы конкурируют за клиентов, и taksa часто снижается на 10-20% от maksymalnej при стандартных сделках. Особенно если вы приходите через агентство, регулярно направляющее клиентов конкретному нотариусу. Мы рекомендуем запрашивать pisemny kosztorys у минимум двух нотариусов перед выбором.

Заблуждение 3: «Все расходы включены в одну цифру от нотариуса»

Нотариус обязан выставить faktura VAT с разделением: taksa notarialna, VAT, wypisy. Судовой сбор и PCC — отдельные платежи. PCC платится напрямую в urząd skarbowy или через нотариуса как pośrednika. Ни один из этих платежей не входит в «цену нотариуса», которую вам называют при первом контакте с kancelarią.

Кто платит нотариуса — покупатель или продавец?

Закон не устанавливает жёсткого правила, какая сторона оплачивает нотариальные расходы. Статья 2 ustawy Prawo o notariacie (Dz.U. 1991 nr 22 poz. 91) говорит, что strony ponoszą koszty notarialne — но распределение определяется договорённостью.

На практике в 80-90% сделок на вторичном рынке нотариуса оплачивает покупатель. Это сложившийся рыночный обычай, который редко оспаривается. Однако wypisy для продавца (ему тоже нужен egzemplarz) часто оплачивает sprzedający. PCC всегда платит покупатель — закреплено в art. 4 ust. 1 ustawy o PCC. Судовой сбор за wpis do KW — также покупатель, поскольку он заинтересован в регистрации своего права собственности.

На первичном рынке возможны варианты: некоторые застройщики, особенно в конкурентных проектах, берут часть нотариальных расходов на себя. Это предмет переговоров на этапе umowy deweloperskiej, и помощь агента, знающего практику конкретного застройщика, может сэкономить от 2 000 до 4 000 zł.

Практический сценарий: покупатель-иностранец на вторичном рынке

Пример: клиент из Беларуси с kartą czasowego pobytu покупает квартиру за 520 000 zł во Вроцлаве. На первый взгляд проблема выглядит как «найти нотариуса и заплатить по тарифу». На практике важны четыре фактора.

Фактор 1 — выбор нотариуса: клиент обратился в первую kancelarię возле sądu и получил kosztorys на maksymalnej stawce — 2 890 zł netto. Через рекомендацию DOMUS GLOBAL та же сделка у другого нотариуса обошлась в 2 400 zł netto (скидка ~17%). Разница — 490 zł без каких-либо усилий.

Фактор 2 — PCC: 2% от 520 000 zł = 10 400 zł. Клиент планировал заплатить PCC в urząd skarbowy самостоятельно, но нотариус предложил принять płatność gotówką в день сделки и перевести в US. Это исключило риск пропуска 14-дневного срока и возможного штрафа по art. 54 § 1 kodeksu karnego skarbowego.

Фактор 3 — wypisy: покупателю нужно 2 egzemplarze (для суда и для банка), продавцу — 1. Итого 3 wypisy по ~40 zł каждый = 120 zł + VAT.

Фактор 4 — полный kosztorys: taksa 2 400 + VAT 552 + wypisy ~148 + sąd 200 + PCC 10 400 = 13 700 zł. Без понимания структуры клиент ожидал «около 3 000». Разница в 10 700 zł — полностью за счёт PCC, который нельзя избежать на вторичном рынке.

Вывод: перед сделкой на вторичном рынке первое, что нужно сделать — рассчитать PCC и убедиться, что эти деньги зарезервированы отдельно от цены квартиры, комиссии агента и taksy notarialnej.

Когда мы не советуем идти дальше без проверки

Нотариальные расходы — не место для спонтанных решений. Red flags, при которых мы рекомендуем остановиться и перепроверить ситуацию:

• Не подписывать umowa przedwstępna до получения pisemnego kosztorysu от нотариуса с разбивкой: taksa, VAT, wypisy, PCC, sąd. Устное «примерно 3 000» ничего не стоит.

• Не полагаться на то, что «PCC можно заплатить потом» без подтверждения от нотариуса, что он принимает płatność gotówkową и переводит в urząd skarbowy. Если нотариус этого не делает — вы сами отвечаете за 14-дневный срок.

• Не считать, что на первичном рынке нет PCC и это плюс. Отсутствие PCC компенсируется тем, что цена от застройщика уже включает VAT (8% или 23%). Сравнивайте полную стоимость приобретения, а не только налоговый режим.

• Не выбирать нотариуса только по цене. Нотариус проверяет юридическую чистоту сделки: отсутствие обременений, правильность zapisów w KW, полномочия продавца. Ошибка нотариуса может привести к признанию aktu недействительным — экономия 500 zł обернётся потерей квартиры и судебными издержками.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли оплатить нотариуса картой?

Большинство kancelarii notarialnych в крупных городах принимают płatność kartą или przelewem. Однако некоторые нотариусы, особенно в небольших городах, предпочитают gotówkę. Уточняйте при записи на spotkanie. PCC и sądowy wpis часто оплачиваются только gotówką или przelewem.

Что будет, если не заплатить PCC вовремя?

Просрочка уплаты PCC влечёт начисление odsetek (пеней) в размере 8% годовых (stawka odsetek zaległości podatkowych на 2026 год). Urząd skarbowy может также наложить штраф по kodeksowi karnemu skarbowemu. При покупке на вторичном рынке настоятельно рекомендуем заплатить PCC в день сделки через нотариуса.

Можно ли включить нотариальные расходы в ипотеку?

Нет. Банк финансирует только цену недвижимости или её часть. Нотариальные расходы, PCC и другие opłaty transakcyjne оплачиваются из собственных средств покупателя. Некоторые банки предлагают кредит на koszty okołokredytowe, но это отдельный продукт с другими условиями, а не часть ипотечного договора.

Кто выбирает нотариуса — покупатель или продавец?

По сложившейся практике нотариуса выбирает покупатель — он оплачивает taksę. Однако продавец вправе предложить своего кандидата или возразить против выбранного. Отказ продавца без обоснованной причины встречается редко, но возможен. Рекомендуем согласовывать кандидатуру нотариуса на этапе umowy przedwstępnej.

Действуют ли тарифы 2024 года в 2026?

Да. Maksymalne stawki taksy notarialnej, установленные rozporządzeniem z 2004 r. с последней новеллизацией в 2021 г. (Dz.U. 2021 poz. 1164), остаются без изменений и в 2026 году. Парламентские инициативы по изменению тарифов периодически обсуждаются, но ни одна не принята.

Сколько стоит нотариус при покупке участка (działka)?

Та же шкала taksy notarialnej применяется к любой nieruchomości: квартира, дом, działka, garaż, lokal użytkowy. Ставка зависит только от wartości przedmiotu czynności. Для участка стоимостью 200 000 zł taksa составит 1 010 + 0,4% x 140 000 = 1 570 zł + VAT.

Итог: как подготовиться к нотариальным расходам

Планирование нотариальных расходов при покупке недвижимости в Польше сводится к нескольким практическим шагам. Во-первых, определите тип рынка — первичный или вторичный. От этого зависит, платите ли вы PCC (2%). Во-вторых, запросите pisemny kosztorys минимум у двух нотариусов — и сравнивайте полную стоимость, а не только taksę. В-третьих, зарезервируйте деньги на PCC отдельно от основного бюджета сделки — 2% от цены квартиры на вторичном рынке нельзя игнорировать или откладывать.

Ошибка в планировании нотариальных расходов редко останавливает сделку полностью, но может заставить вас экстренно искать недостающие 10 000-15 000 zł в день подписания aktu. Мы рекомендуем закладывать 3-4% от цены недвижимости на совокупные koszty transakcyjne при покупке на вторичном рынке и 1-1,5% — на первичном.

Интересуетесь недвижимостью в Польше?

DOMUS GLOBAL поможет на каждом этапе — от подбора объекта до подписания нотариального акта. Мы работаем с проверенными нотариусами, знаем актуальные тарифы и помогаем клиентам избежать типичных ошибок при планировании бюджета сделки.

Покупка недвижимости | Аренда | Ипотека | Юридическое сопровождение

📲 WhatsApp/Telegram: +48 785 956 750

✉️ biuro@domusglobal.pl