Словарь ипотечных терминов для русскоязычных клиентов в Польше

Кратко: ипотечный рынок Польши в 2026 году продолжает работать по тем же базовым принципам, но с изменившимися ставками WIBOR, новыми подходами банков к оценке кредитоспособности иностранцев и обновлёнными требованиями KNF. Ниже — актуальный словарь терминов, с которыми вы столкнётесь при получении ипотеки в польском банке. Каждый термин описан так, как его понимает кредитный аналитик — не учебник, а практика.

Словарь построен по алфавиту польских терминов. Для каждого дано польское название, русский перевод и практическое значение при подаче заявки на ипотеку. Обновлено: май 2026.

A

Akt notarialny (Нотариальный акт)

Документ, составленный нотариусом в форме aktu notarialnego, подтверждающий переход права собственности на недвижимость. Это обязательная форма для сделок с недвижимостью в Польше — договор купли-продажи, оформленный в простой письменной форме, не переносит право собственности и не будет принят банком как основание для ипотеки.

На практике: банк запрашивает нотариальный акт до выплаты кредита, и если в акте обнаружатся расхождения с условиями кредитного договора, выплата будет задержана.

B

Bank Hipoteczny (Ипотечный банк)

Банки, работающие на основании Ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych, финансируемые через закладные листы. От обычных коммерческих банков отличаются моделью фондирования — они не используют депозиты для выдачи ипотеки, а привлекают капитал через эмиссию долговых инструментов.

BIK (Biuro Informacji Kredytowej)

Бюро кредитной информации — центральная база данных, содержащая информацию обо всех кредитах, займах и кредитных картах физических лиц в Польше. Каждый банк проверяет BIK перед выдачей ипотеки. История просрочек, активные кредитные обязательства и частые запросы новых кредитов снижают скоринговый балл.

Что важно: BIK-отчёт доступен самому заёмщику бесплатно раз в 6 месяцев. Рекомендуется запросить его до подачи заявки на ипотеку и проверить на ошибки — иногда в базе остаются закрытые кредиты как активные.

Bezciężarówka (Промесса беспрепятственного выделения)

Полное название: promesa bezciężarowego wydzielenia nieruchomości. Документ, встречающийся на первичном рынке, когда покупаемая квартира строится в инвестиции, обеспеченной девелоперским кредитом. Подтверждает, что банк, финансирующий застройщика, обязуется снять обременение с конкретного помещения после его выделения в отдельную księgę wieczystą.

C

Cesja wierzytelności (Цессия требований)

Договор, приводящий к изменению лица, уполномоченного требовать исполнения обязательства. В ипотечном контексте применяется для переуступки прав по девелоперскому договору, попечительскому счёту или страхованию в пользу банка.

Cesja ubezpieczenia (Цессия страхования)

Переуступка прав по страхованию недвижимости или жизни в пользу банка, предоставившего ипотечное финансирование. Стандартное требование: пока кредит не погашен, выгодоприобретателем по страховому полису является банк. При наступлении страхового случая выплата идёт сначала на погашение кредита.

D

Decyzja kredytowa (Кредитное решение)

Документ, выдаваемый банком после анализа предоставленных кредитных документов. Может быть окончательным или условным — во втором случае банк требует выполнения дополнительных условий аналитика до выплаты (например, подтверждение источника собственного взноса, закрытие действующего кредита, перевод зарплатного счёта).

DTI / DstI (ДТИ / ДстИ)

DTI (Debt to Income) — отношение всех обязательств к доходу. DstI (Debt Service to Income) — стоимость обслуживания задолженности по отношению к доходу. Максимальные значения согласно Рекомендации S KNF: 40% для доходов ниже средней по региону и 50% для доходов выше средней. В 2026 году банки стали строже оценивать DstI для заёмщиков с доходом в иностранной валюте, применяя дополнительные дисконты к курсу.

F

Finansowanie naprzemienne (Поочередное финансирование)

Структура финансирования инвестиций на первичном рынке, предполагающая поочередное использование средств кредита и собственных средств заёмщика. Банк может требовать, чтобы заёмщик сначала внёс определённую долю собственного взноса, прежде чем будет выплачен первый транш кредита.

H

Harmonogram płatności (График платежей)

График выплаты кредитных взносов, генерируемый после выдачи кредита. Зависит от процентной ставки (WIBOR + marża), суммы кредита, периода кредитования и типа платежа (аннуитетный или убывающий). При переменной ставке график пересчитывается каждый раз после изменения WIBOR.

Hipoteka (Ипотека)

Ограниченное вещное право на недвижимость, устанавливаемое записью в księgę wieczystą. Основная форма обеспечения кредиторской задолженности банка. Ипотека вступает в силу с момента внесения записи в IV раздел KW, а не с момента подписания кредитного договора. До этого банк использует промежуточное страхование (ubezpieczenie pomostowe).

Historia kredytowa (Кредитная история)

История, отражающая все обязательства заёмщика и своевременность их погашения. Банки анализируют не только данные BIK, но и собственные внутренние реестры. Просрочка более 60 дней фиксируется на 5 лет. Для иностранцев, не имевших кредитов в Польше, банк может запросить кредитный отчёт из страны происхождения.

I

Indeksacja (Индексация)

Механизм привязки валюты кредита к иностранной валюте с пересчётом суммы задолженности по текущему курсу. После кризиса франковых кредитов индексные кредиты в Польше практически не выдаются — банки предлагают либо чисто злотый кредит, либо кредит в валюте дохода заёмщика при условии получения дохода в этой валюте.

K

Księga Wieczysta (Земельная книга / KW)

Публичный реестр, содержащий информацию о недвижимости: местоположение (раздел I), право собственности (раздел II), ограничения и обременения (раздел III), ипотеки и обеспечения (раздел IV). Перед каждой сделкой обязательно проверять KW онлайн через Ministerstwo Sprawiedliwości — бесплатно по номеру книги.

Ключевой риск: если в III разделе есть предупреждение (wzmianka) о pending proceeding, банк может отказать в кредите до его разрешения.

Karencja (Льготный период)

Период, в течение которого заёмщик выплачивает только проценты с выданной суммы кредита, без погашения основного долга. Применяется на этапе строительства при строительно-ипотечном кредите или по соглашению с банком.

Komitet kredytowy (Кредитный комитет)

Решающий орган банка, оценивающий риск нетипичных транзакций. Решение комитета требуется при крупных суммах кредита, нестандартных источниках дохода или существенных отступлениях от стандартной кредитной политики. Прохождение комитета обычно добавляет 1–2 недели к сроку рассмотрения заявки.

Kredyt budowlano-hipoteczny (Строительно-ипотечный кредит)

Целевой кредит на строительство дома хозяйственным способом или с привлечением подрядчика. Выплачивается траншами по мере завершения этапов строительства. Процентная ставка начисляется только на выплаченную часть кредита.

Kapitalizacja odsetek (Капитализация процентов)

Прибавление начисленных процентов к основной сумме задолженности. Увеличивает базу для дальнейшего начисления процентов и, как следствие, общую стоимость кредита. Может происходить в период кредитных каникул.

L

LTV (Loan To Value)

Показатель, определяющий отношение суммы кредита к стоимости обеспечения. Формула: LTV = (сумма кредита / стоимость недвижимости) × 100%. В 2026 году стандартный лимит — 80%. При LTV до 90% требуется дополнительное страхование низкого собственного взноса или повышение маржи банка.

Пример: квартира стоимостью 600 000 zł, кредит 480 000 zł → LTV = 80%. Если заёмщик располагает только 10% собственного взноса, LTV = 90% — банк применит страховую надбавку до момента, пока остаток кредита не снизится до 80% от стоимости.

List zastawny (Закладной лист)

Долговой инструмент, обеспеченный ипотечными кредитами или задолженностью государственного сектора. Используется ипотечными банками для привлечения долгосрочного финансирования на выдачу ипотеки.

M

Marża (Маржа)

Составляющая процентной ставки кредита наряду с WIBOR. В отличие от WIBOR, маржа фиксируется в кредитном договоре и обычно остаётся неизменной на весь срок кредита. Изменение маржи требует дополнительного соглашения (aneks) к кредитному договору. В 2026 году рыночная маржа для ипотеки в zł составляет 1,5–2,2%.

Mieszkanie dla Młodych (Квартира для молодых)

Правительственная программа доплат к покупке квартир на первичном рынке. Действовала с 2014 по 2018 год. Программа закрыта. В 2026 году действует программа Bezpieczny Kredyt 2% для отдельных категорий заёмщиков — условия следует уточнять на момент подачи заявки.

O

Odstępstwo (Отступление)

Отступление от стандартных принципов предоставления кредита. Требует специального разрешения аналитика или Кредитного комитета. Типичные основания: нестандартный источник дохода, отсутствие полной кредитной истории в Польше, нетипичный объект недвижимости.

Oprocentowanie zmienne (Переменная процентная ставка)

Процентная ставка, основанная на WIBOR + marża, изменяющаяся каждые 3, 6 или 12 месяцев. Наиболее распространённый тип ставки на польском рынке — около 95% ипотечных кредитов выдаются с переменной ставкой на базе WIBOR 3M.

Oprocentowanie stałe (Фиксированная процентная ставка)

Ставка без разделения на референтную часть и маржу. Фиксируется на период 5 или 7 лет, после чего переходит в переменную. В 2026 году банки активнее предлагают период фиксации в ответ на требования KNF, но фиксированная ставка обычно на 1–1,5 п.п. выше текущей переменной.

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji (Заявление о подчинении исполнению)

Добровольное согласие заёмщика на принудительное взыскание задолженности в случае неуплаты кредита — без судебного процесса. Стандартное обеспечение ипотечного кредита. Оформляется в форме нотариального акта. Банк может инициировать взыскание, получив судебную клаузулу исполнимости (klauzula wykonalności).

P

Promesa udzielenia kredytu (Промесса предоставления кредита)

Кредитное решение, вытекающее из личностно-финансового анализа заёмщика, но без исследования документов на недвижимость. Это не окончательное решение — после выбора квартиры банк проведёт анализ объекта и может скорректировать условия. Промесса действительна ограниченное время (обычно 1–3 месяца).

Promesa zatrudnienia (Промесса трудоустройства)

Документ от работодателя, подтверждающий намерение продлить трудовой договор. Требуется, если договор заёмщика заканчивается в ближайшие 3–12 месяцев (зависит от банка). Без промессы банк может оценивать доход только до даты окончания договора, что резко снижает кредитоспособность.

R

Rachunek powierniczy (Попечительский счёт)

Банковский счёт для средств покупателей квартир у девелоперов. Открытый (otwarty) — средства перечисляются застройщику поэтапно. Закрытый (zamknięty) — средства перечисляются только после завершения строительства и передачи права собственности. Закрытый счёт обеспечивает максимальную защиту покупателя.

Rata annuitetowa (Аннуитетный платёж)

Равные ежемесячные взносы на протяжении всего срока кредита при неизменной процентной ставке. При изменении WIBOR сумма платежа пересчитывается. Структура платежа: в начале срока большую часть составляет процентная часть, к концу — основная.

Rata malejąca (Убывающий платёж)

Платёж с постоянной основной частью и убывающей процентной. Первый взнос самый высокий, каждый последующий ниже. Общая сумма выплаченных процентов ниже, чем при аннуитетном платеже, но начальная нагрузка на бюджет выше.

Rekomendacja S (Рекомендация S)

Свод рекомендаций Komisji Nadzoru Finansowego (KNF), регулирующий принципы предоставления ипотечных кредитов в Польше. Определяет максимальные значения LTV, DstI, требования к оценке кредитоспособности и документированию доходов. В 2026 году банки обязаны соблюдать обновлённую версию Рекомендации S, ужесточающую требования к заёмщикам с доходом в иностранной валюте.

Refinansowanie (Рефинансирование)

Перенос кредита из одного банка в другой с целью снижения ежемесячного платежа или получения дополнительных средств. Сопровождается новым анализом кредитоспособности, оценкой недвижимости и нотариальными сборами. Экономически оправдано, если разница в марже превышает 0,5 п.п.

RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania)

Реальная годовая процентная ставка — полная стоимость кредита, выраженная в процентах годовых, включая проценты, комиссии, страховки и другие обязательные платежи. Главный показатель для сравнения предложений разных банков — два кредита с одинаковой номинальной ставкой могут иметь разную RRSO.

S

Scoring (Скоринг)

Балльная оценка профиля заёмщика на основе возраста, дохода, трудового стажа, сектора занятости, кредитной истории, семейного положения и других параметров. Пороговое значение скоринга различается по банкам. Отказ по скорингу обычно не детализируется — банк сообщает только факт отрицательного решения.

T

Transza (Транш)

Часть кредита, выплачиваемая поэтапно. Типично для первичного рынка: первый транш — после внесения заёмщиком собственного взноса, последующие — по графику строительства. Проценты начисляются только на фактически выплаченную сумму.

U

Ubezpieczenie niskiego wkładu (Страхование низкого взноса)

Дополнительная форма обеспечения при LTV свыше 80%. Принимает форму повышения маржи на 0,2–0,5 п.п. или единовременной страховой премии. Действует до момента, пока остаток кредита не снизится до 80% от стоимости недвижимости — после этого переплата снимается.

Ubezpieczenie pomostowe (Промежуточное страхование)

Обеспечение банка на период с момента выплаты кредита до внесения записи об ипотеке в KW. Обычно длится 3–6 месяцев (срок рассмотрения заявления о записи ипотеки судом). Принимает форму временного повышения маржи. Прекращается автоматически после получения банком подтверждения записи ипотеки.

W

Wakacje kredytowe (Кредитные каникулы)

Возможность приостановки одного или нескольких платежей в течение срока кредита. Проценты в период каникул продолжают начисляться и капитализируются, увеличивая общую задолженность. Период кредитования при этом продлевается. Условия каникул различаются по банкам — некоторые предлагают их как часть кредитного договора, другие — по заявлению при наступлении определённых обстоятельств.

Wcześniejsza spłata (Досрочное погашение)

Досрочная выплата части или всего кредита. По закону банк не может взимать комиссию за досрочное погашение после 3 лет с момента подписания договора. В первые 3 года комиссия ограничена 3% от досрочно погашаемой суммы. Частичное досрочное погашение может вести либо к сокращению срока кредита, либо к снижению ежемесячного платежа — по выбору заёмщика.

WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate)

Межбанковская ставка в Польше, основа переменной процентной ставки по ипотеке. В 2026 году WIBOR 3M составляет около 5,70% (по сравнению с ~5,85% в 2024 году — отражает цикл снижения ставок NBP). Наиболее популярный индекс для ипотеки — WIBOR 3M, обновляемый ежеквартально. Также существуют WIBOR 1M, 6M и 1Y.

Что важно: Европейский центральный банк и NBP ведут работу по замене WIBOR на WIRON — индекс overnight-rate. Переходный период запланирован, но точные сроки зависят от готовности банковского сектора. В 2026 году WIBOR остаётся основным индексом для новых договоров.

Wkład własny (Собственный взнос)

Собственные средства заёмщика, направляемые на финансирование недвижимости. Минимальное требование — 20% от стоимости (LTV 80%). При собственном взносе 10% (LTV 90%) требуется дополнительное страхование. Банк проверяет источник происхождения средств — крупные наличные поступления без документального подтверждения могут вызвать отказ.

Wycena nieruchomości (Оценка недвижимости)

Независимая оценка стоимости недвижимости, требуемая банком для подтверждения стоимости обеспечения. Проводится сертифицированным оценщиком (rzeczoznawca majątkowy), аккредитованным при банке. Заёмщик оплачивает оценку, но заказывает её банк. Стоимость: 400–800 zł. Если оценочная стоимость ниже договорной, банк выдаст кредит только от оценочной — разницу заёмщик покрывает из собственных средств.

Z

Zadatek (Задаток)

Средство обеспечения исполнения договора, регулируемое ст. 394 Kodeksu Cywilnego. Сторона, давшая задаток и не выполнившая договор, теряет его. Сторона, получившая задаток и не выполнившая договор, возвращает его в двойном размере. Отличается от zaliczki (аванса), который просто возвращается при неисполнении, без удвоения.

Практический совет: при подписании umowy przedwstępnej всегда указывайте, является ли вносимая сумма задатком или авансом — правовые последствия принципиально разные.

Zdolność kredytowa (Кредитоспособность)

Способность заёмщика обслуживать кредитные обязательства после вычета расходов на содержание, других кредитов и постоянных затрат. Рассчитывается банком индивидуально. Для иностранцев с B2B-доходом в 2026 году банки применяют повышенные требования: учитывают не средний доход, а доход за последние 12–24 месяца, и могут дисконтировать доход в иностранной валюте на 20–30%.

Часто задаваемые вопросы

Дают ли польские банки ипотеку иностранцам не из ЕС?

Да. Граждане стран вне ЕС (включая Россию, Беларусь, Украину) могут получить ипотеку при наличии: легального статуса пребывания (karta pobytu, виза, ВНЖ), стабильного дохода в zł (трудовой договор или B2B с минимальным стажем 12–24 месяца), PESEL и польского банковского счёта. Требования различаются по банкам — часть банков вообще не кредитует нерезидентов, часть требует более высокого собственного взноса (30%+).

Какой WIBOR сейчас и как он влияет на платёж?

На май 2026 года WIBOR 3M составляет около 5,70%. Это означает, что полная ставка по кредиту = 5,70% (WIBOR) + 1,5–2,2% (маржа банка) = 7,2–7,9% годовых. Каждые 3 месяца ставка пересматривается, и платёж может измениться. При сумме кредита 400 000 zł изменение ставки на 0,25 п.п. меняет ежемесячный платёж примерно на 55–60 zł.

Сколько времени занимает весь процесс от заявки до выплаты?

В среднем 4–8 недель: 1 неделя — сбор и подача документов, 1–3 недели — анализ банком (decyzja kredytowa), 1–2 недели — оценка недвижимости, 1 неделя — подписание договора и нотариального акта, 1 неделя — выплата. При прохождении кредитного комитета добавляется 1–2 недели. На вторичном рынке процесс обычно быстрее, чем на первичном.

Что самое важное для иностранца при подаче на ипотеку?

Три фактора, которые чаще всего ведут к отказу: (1) нестабильный или неподтверждённый доход — банк может дисконтировать доход в инвалюте; (2) короткая кредитная история в Польше — отсутствие записей в BIK не равно хорошей истории, это просто отсутствие данных; (3) непроверенная księga wieczysta — если в KW есть wzmianka о pending proceeding, банк остановит процесс.

Как выбрать между аннуитетным и убывающим платежом?

Аннуитетный — равные платежи, выше общая сумма процентов, ниже начальная нагрузка. Убывающий — снижающиеся платежи, ниже общая сумма процентов, выше начальная нагрузка. Выбор зависит от текущего дохода: если доход стабилен и достаточен для более высоких первых платежей, убывающий выгоднее. Если нужен предсказуемый бюджет — аннуитетный.

Можно ли рефинансировать ипотеку в другом банке?

Да. Рефинансирование означает перенос кредита в другой банк с лучшими условиями. Придётся заново пройти анализ кредитоспособности, оценку недвижимости и нотариальное оформление. Дополнительные расходы — около 2 000–4 000 zł. Экономически оправдано, если разница в марже превышает 0,5 п.п. или с момента получения кредита прошло более 3 лет (чтобы избежать комиссии за досрочное погашение).

Интересуетесь недвижимостью в Польше?

DOMUS GLOBAL помогает русскоязычным клиентам на каждом этапе — от подбора ипотечной программы до подписания нотариального акта.

Покупка недвижимости | Аренда | Ипотека | Юридическое сопровождение

📲 WhatsApp/Telegram: +48 785 956 750

✉️ biuro@domusglobal.pl