Все, что нужно знать о роли доверительных счетов (rachunek powierniczy)

Кратко: rachunek powierniczy (доверительный счёт) — это банковский механизм, при котором деньги покупателя квартиры у застройщика хранятся не на счету девелопера, а на специальном изолированном счёте, контролируемом банком. Средства перечисляются застройщику только поэтапно — по мере завершения строительства, а в закрытом типе счёта — только после регистрации права собственности покупателя.

Это не формальность и не опция — с 1 июля 2022 года rachunek powierniczy обязателен для всех новых объектов в Польше. Застройщик не имеет права принять деньги покупателя иначе.

Что такое rachunek powierniczy и зачем он нужен

Доверительный счёт — это специальный банковский продукт, в котором банк выступает третьей стороной между покупателем и застройщиком. Схема проста: покупатель вносит деньги не на счёт девелопера, а на rachunek powierniczy. Банк блокирует эти средства и перечисляет их застройщику только при выполнении заранее оговорённых условий — например, после завершения фундамента, возведения стен или сдачи дома в эксплуатацию.

До введения этого механизма защита покупателя в Польше была значительно слабее. При банкротстве застройщика клиент становился обычным кредитором в очереди — на практике это означало потерю денег без гарантированного возврата. Сейчас система устроена иначе: деньги изолированы от операционного баланса девелопера, и при его банкротстве возвращаются покупателю или используются для завершения строительства силами банка.

На практике rachunek powierniczy применяется исключительно при покупке квартиры у застройщика (rynek pierwotny). При сделках на вторичном рынке, покупке дома у частного лица или приобретении коммерческой недвижимости этот механизм не используется.

Законодательная база: новая Ustawa deweloperska

Правовая основа доверительных счетов — ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. 2021 poz. 1177). Закон вступил в силу 1 июля 2022 года и заменил предыдущий акт от 2011 года.

Ключевые изменения, которые новый закон внёс в систему:

• Обязательность. Rachunek powierniczy теперь обязателен для всех новых инвестиций — у застройщика нет права выбора, открывать его или нет.

• Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG). Создан государственный гарантийный фонд, который выплачивает покупателю до 200 000 zł в случае банкротства застройщика, если средств на доверительном счёте недостаточно. Фонд наполняется за счёт обязательных взносов девелоперов.

• Контроль банка. Банк не только хранит деньги, но и проверяет целевое использование средств — перечисление происходит после подтверждения завершения этапа. Застройщик не может снять деньги без верификации банком строительного прогресса.

• Информационная обязанность. Застройщик обязан передать покупателю prospekt informacyjny — подробный информационный документ об объекте, сроках, финансировании, разрешениях и рисках — до подписания договора.

Prospekt informacyjny — что в нём искать

Prospekt informacyjny — это документ, который застройщик обязан предоставить каждому покупателю до подписания umowa deweloperska. Его содержание регулируется законом и включает:

• информацию о застройщике, его финансовом состоянии и предыдущих проектах;

• описание объекта: адрес, площадь, этажность, материалы;

• номер разрешения на строительство (pozwolenie na budowę);

• информацию о земельном участке: номер księga wieczysta, наличие обременений;

• график строительства с этапами сдачи;

• данные о банке, ведущем доверительный счёт, и типе счёта (открытый/закрытый);

• информацию о DFG: сумма гарантии и процедура обращения.

Если застройщик не предоставил prospekt informacyjny или документ содержит неполные данные — подписывать umowa deweloperska не рекомендуется. Это нарушение закона, и покупатель имеет право расторгнуть договор в течение 30 дней с момента его получения.

Типы доверительных счетов: zamknięty и otwarty

Закон предусматривает два типа rachunek powierniczy, и разница между ними критически важна для безопасности денег покупателя.

Rachunek powierniczy zamknięty (закрытый)

При закрытом типе счёта деньги покупателя остаются заблокированными до момента регистрации права собственности (wpis do księgi wieczystej). Только после того, как покупатель становится полноправным владельцем, банк перечисляет всю сумму застройщику.

Это максимальная защита для покупателя: если застройщик обанкротится на любом этапе — от котлована до сдачи дома — деньги полностью возвращаются клиенту. Застройщик при этом финансирует строительство из собственных средств или кредита. Именно поэтому закрытый тип чаще встречается у крупных девелоперов с устойчивым финансовым положением.

Rachunek powierniczy otwarty (открытый)

При открытом типе счёта банк перечисляет деньги застройщику поэтапно — по мере завершения строительных этапов, указанных в harmonogram (графике). Например: 20% после фундамента, ещё 30% после возведения стен, оставшаяся часть после сдачи дома.

На практике это означает: если застройщик обанкротится на середине строительства, покупатель может получить обратно только ту часть денег, которая ещё не была перечислена девелоперу. Остальное — через DFG, и только в пределах 200 000 zł. Для квартиры стоимостью 600 000 zł это может означать невозврат 400 000 zł, если банкротство произошло на позднем этапе.

Какой тип лучше для покупателя?

Закрытый тип (zamknięty) — однозначно безопаснее для покупателя. Но он редко встречается в бюджетном и среднем сегменте, потому что требует от застройщика полного самофинансирования. При выборе квартиры стоит уточнить тип счёта до подписания договора — эта информация обязательно содержится в prospekt informacyjny.

Формально оба типа законны. Но с точки зрения риска клиента разница принципиальная: zamknięty гарантирует возврат 100% денег при любом сценарии, otwarty — только неиспользованную часть плюс до 200 000 zł через DFG.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG): что покрывается, а что — нет

DFG — это государственный гарантийный фонд, созданный вместе с новой ustawą deweloperską. Его задача — выплатить компенсацию покупателю, если при банкротстве застройщика средств на открытом доверительном счёте недостаточно для полного возврата.

Сумма гарантии: до 200 000 zł на одного покупателя по одному договору. Это не полное покрытие стоимости квартиры, а фиксированный лимит. Для дорогих объектов этой суммы может быть недостаточно — разницу покупатель теряет.

DFG финансируется застройщиками: каждый девелопер обязан платить взнос — на июнь 2026 года ставка составляет 0,45% от суммы, внесённой покупателем на доверительный счёт. Эти средства аккумулируются в Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny (UFG), который администрирует выплаты.

Что важно: DFG не покрывает риски, не связанные с банкротством застройщика. Если дом построен с дефектами, задержка сдачи превысила договорные сроки или застройщик отказался устранять недостатки — это не страховой случай для DFG. Здесь работают другие механизмы: rękojmia, gwarancja, судебный иск.

Что обычно понимают неправильно

Вокруг rachunek powierniczy сложилось несколько устойчивых заблуждений, которые могут привести к ошибочному ощущению полной безопасности.

«Доверительный счёт гарантирует возврат всех денег.» Нет. При открытом типе счёта возвращается только неперечисленная застройщику часть. Остальное — через DFG, максимум 200 000 zł. Квартира стоимостью 700 000 zł при банкротстве на позднем этапе может обернуться потерей до полумиллиона злотых.

«Банк проверяет застройщика, значит, объект надёжен.» Банк проверяет целевое использование средств и строительный прогресс, но не оценивает бизнес-модель девелопера, рыночный спрос или качество строительства. Это не гарантия того, что дом будет сдан вовремя и без дефектов.

«Rachunek powierniczy означает, что застройщик серьёзный.» Наличие доверительного счёта — не индикатор качества девелопера, а юридическое требование. Слабый застройщик точно так же обязан открыть счёт, как и лидер рынка.

«Если застройщик обанкротился, DFG выплачивает автоматически.» Нет. Для получения выплаты покупатель должен подать заявление в UFG и представить документы, подтверждающие: договор, сумму внесённых средств, факт банкротства застройщика. Процедура не мгновенная — срок рассмотрения может составлять несколько месяцев.

Практический сценарий: как проходит покупка через доверительный счёт

Пример: клиент из Украины покупает квартиру в Варшаве у застройщика за 550 000 zł. Объект находится на этапе котлована, сдача запланирована через 18 месяцев. В договоре — rachunek powierniczy otwarty, гармонограмма разбита на 5 этапов.

Шаг 1. До подписания umowa deweloperska клиент получает prospekt informacyjny. Документ содержит: тип счёта (otwarty), банк, номер księgi wieczystej участка, разрешение на строительство, график этапов, взнос в DFG.

Шаг 2. Клиент подписывает umowa deweloperska у нотариуса. Договор регистрируется в sąd wieczystoksięgowy — в księdze wieczystej появляется roszczenie (запись о праве требования) в пользу покупателя.

Шаг 3. Клиент переводит 550 000 zł на rachunek powierniczy. Банк подтверждает поступление средств и открывает счёт.

Шаг 4. Застройщик завершает этап — например, фундамент. Банк проверяет выполнение (обычно через инспектора nadzoru budowlanego) и перечисляет 20% суммы (110 000 zł) девелоперу.

Шаг 5. Процесс повторяется на следующих этапах. К моменту сдачи дома клиенту осталось перечислить 30% (165 000 zł).

Шаг 6. После сдачи дома клиент подписывает akt notarialny przeniesienia własności. Право собственности регистрируется в księdze wieczystej. Банк перечисляет остаток застройщику.

Ключевой момент: если бы застройщик обанкротился на этапе 3 (после фундамента), клиент получил бы обратно 440 000 zł (неперечисленная часть) и мог бы обратиться в DFG за компенсацией до 200 000 zł. Но при банкротстве на этапе 5 (после возведения стен, когда перечислено уже 385 000 zł) возврат составил бы 165 000 zł плюс до 200 000 zł через DFG — итого максимум 365 000 zł, потеря 185 000 zł.

Когда стоит насторожиться

Несколько ситуаций, в которых покупка через rachunek powierniczy не гарантирует безопасность и требует дополнительной проверки:

• Застройщик не предоставляет prospekt informacyjny до подписания. Это прямое нарушение ustawy deweloperskiej. Покупатель имеет право отказаться от сделки или потребовать документ — без него невозможно оценить тип счёта, состояние участка и финансовое положение девелопера.

• Rachunek powierniczy otwarty при низкой капитализации застройщика. Если девелопер работает по открытому типу счёта и при этом имеет минимальный собственный капитал, риск банкротства на середине строительства выше. Стоит проверить финансовую отчётность застройщика в KRS (Krajowy Rejestr Sądowy) — это публичные данные.

• Нестандартный harmonogram. Если график этапов составлен так, что большая часть суммы перечисляется на ранних этапах (например, 70% после фундамента), покупатель несёт повышенный риск при открытом типе счёта.

• Отсутствие записи в księdze wieczystej. Umowa deweloperska должна быть зарегистрирована в sąd wieczystoksięgowy. Если застройщик этого не сделал — права покупателя не защищены в реестре, и при банкротстве вернуть деньги сложнее.

• Объект без pozwolenie na budowę или на участке с обременениями. Перед подписанием договора стоит самостоятельно проверить księgę wieczystą участка через elektroniczne księgi wieczyste (ekw.ms.gov.pl) — это бесплатно и занимает 5 минут. Обременение, służebność или ипотека на участке могут сделать строительство невозможным.

Часто задаваемые вопросы

Обязателен ли rachunek powierniczy для всех квартир от застройщика?

Да, с 1 июля 2022 года — для всех новых объектов. Исключение: объекты, по которым разрешение на строительство выдано до 1 июля 2022 года и застройщик подал заявление о продолжении строительства по старым правилам. Такие случаи становятся всё реже.

Можно ли купить квартиру у застройщика без доверительного счёта?

Нет. Застройщик, принимающий деньги покупателя не на rachunek powierniczy, нарушает закон. Договор, заключённый в обход этого требования, может быть признан недействительным.

Кто платит за ведение доверительного счёта?

Расходы на открытие и ведение счёта обычно несёт застройщик. Эти затраты включены в цену квартиры и не взимаются с покупателя отдельно. Однако стоит проверить договор — в редких случаях застройщик может предусмотреть отдельную комиссию.

Что происходит с деньгами при задержке строительства?

Юридически деньги остаются на доверительном счёте и не перечисляются застройщику до завершения этапа. Однако задержка строительства сама по себе не является основанием для возврата средств — банк не оценивает соблюдение сроков, только строительный прогресс. Для возврата из-за задержки потребуется расторжение договора в судебном порядке.

Как проверить, что счёт действительно доверительный?

В договоре (umowa deweloperska) должны быть указаны: банк, номер rachunek powierniczy и его тип (zamknięty/otwarty). Кроме того, застройщик обязан предоставить подтверждение открытия счета от банка. Если этих данных в договоре нет — не подписывайте.

Можно ли получить ипотеку при покупке через rachunek powierniczy?

Да, большинство польских банков выдают ипотечные кредиты на квартиры от застройщика. Банк-кредитор перечисляет средства напрямую на rachunek powierniczy застройщика, а не на счёт клиента. При этом тип доверительного счёта (открытый или закрытый) влияет на решение банка: некоторые кредиторы требуют zamknięty или устанавливают более высокий процент собственного взноса при otwarty.

Интересуетесь недвижимостью в Польше?

DOMUS GLOBAL поможет на каждом этапе — от выбора объекта до регистрации права собственности. Мы работаем с иностранными покупателями и знаем, на каких деталях девелоперского договора теряют деньги.

Покупка недвижимости · Аренда · Ипотека · Юридическое сопровождение

📲 WhatsApp/Telegram: +48 785 956 750

✉️ biuro@domusglobal.pl