Ceny mieszkań w Polsce w II kwartale 2026: analiza danych GUS

W II kwartale 2026 r. ceny lokali mieszkalnych w Polsce wzrosły według wskaźnika GUS o 1,5% względem I kwartału 2026 r. i o 6,3% względem II kwartału 2025 r. Na rynku wtórnym większy był wzrost kwartalny, natomiast na pierwotnym — roczny. Oba wyniki opisują ten sam kwartał, ale porównują go z innymi okresami.

Informację sygnalną GUS opublikował 1 października 2026 r. Dotyczy ona kwietnia–czerwca 2026 r., a nie sytuacji na rynku w dniu publikacji. Opracowanie przygotował merytorycznie Urząd Statystyczny w Szczecinie. Wskaźniki pokazują względną zmianę cen transakcyjnych objętych badaniem, a nie ich bezwzględny poziom w złotych za metr kwadratowy.

Polska: dwa okresy, dwa obrazy rynku

Przy podstawie I kwartał 2026 = 100 indeks dla całego kraju wyniósł 101,5. Na rynku pierwotnym było to 101,3, czyli wzrost o 1,3%, a na wtórnym 101,6, czyli wzrost o 1,6%. Według opublikowanych, zaokrąglonych stóp kwartalnych wzrost na rynku wtórnym był większy o 0,3 punktu procentowego.

Porównanie z II kwartałem 2025 r., przyjętym za 100, daje inny układ: indeks ogólny wyniósł 106,3, pierwotny 106,5, a wtórny 106,1. Odpowiada to wzrostowi odpowiednio o 6,3%, 6,5% i 6,1%. W tym zestawieniu wzrost na rynku pierwotnym był większy o 0,4 punktu procentowego. Nie przeczy to wynikom kwartalnym: porównanie roczne obejmuje dłuższy okres, w którym zawiera się również ostatni kwartał.

Publikacja zawiera ponadto trzecią podstawę: średni poziom 2025 r. = 100. Wobec tej średniej indeks ogólny za II kwartał 2026 r. wyniósł 105,7, dla rynku pierwotnego 105,8, a dla wtórnego 105,6. Oznacza to odpowiednio 5,7%, 5,8% i 5,6% powyżej średniego poziomu roku 2025. Ta podstawa oznacza średnią roczną, a nie poziom II ani IV kwartału 2025 r.; wynik nie jest więc kolejną miarą wzrostu rok do roku.

W obliczeniach wskaźników na 2026 r. GUS przypisał rynkowi pierwotnemu wagę 45,6%, a wtórnemu 54,4%. Są to wagi używane przy agregacji, oparte na wartości lokali sprzedanych w poprzednim roku, a nie udziały w liczbie transakcji. Wynik ogólny łączy oba segmenty według systemu wag, nie przez zwykłe zliczenie sprzedanych mieszkań.

Województwa: różnice zależą od podstawy porównania

We wszystkich 16 województwach indeks wzrósł zarówno kwartalnie, jak i rocznie. Największy wzrost kwartalny wystąpił w opolskim: 2,9%, a najmniejszy w wielkopolskim: 0,5%. Są to wyniki dla obu rynków łącznie; różnica między opublikowanymi zaokrąglonymi wartościami wyniosła 2,4 punktu procentowego.

W porównaniu rocznym najwyższy wzrost przypadał na kujawsko-pomorskie: 8,6%, a najniższy na łódzkie: 1,5%. Rozstęp wyniósł 7,1 punktu procentowego. Pozycja regionu w jednym zestawieniu nie musi być taka sama w drugim. Opolskie i wielkopolskie, które zajęły przeciwne miejsca pod względem wzrostu kwartalnego, miały zbliżone wyniki roczne: odpowiednio 7,2% i 7,1%. Wskaźniki odnoszą się do różnych okresów bazowych.

W mazowieckim indeks wzrósł o 1,0% kwartał do kwartału i 7,5% rok do roku. Statystyka obejmuje całe województwo, nie samą Warszawę. Tablica regionalna nie podaje także odrębnych wskaźników dla rynku pierwotnego i wtórnego w poszczególnych województwach. Nie wynika z niej zatem ani dynamika dla stolicy, ani osobne tempo zmian obu segmentów w Mazowieckiem.

Co mierzy indeks cen lokali mieszkalnych

GUS obserwuje ceny lokali mieszkalnych nabywanych przez gospodarstwa domowe i wykorzystuje dane z Rejestru Cen Nieruchomości (RCN). Badanie obejmuje transakcje o charakterze rynkowym: sprzedaż na wolnym rynku, z wyłączeniem np. sprzedaży między stronami spokrewnionymi, oraz sprzedaż przetargową. Nie jest zestawieniem cen ofertowych z ogłoszeń. Cena żądana przez sprzedającego może różnić się od ceny zarejestrowanej transakcji.

Wskaźnik opisuje względną zmianę wobec wybranej podstawy. Wartość 106,3 przy podstawie II kwartał 2025 = 100 oznacza wzrost o 6,3% względem tego kwartału. Nie jest średnią ani medianą transakcyjnej ceny w zł/m² i nie podaje ceny konkretnego lokalu. Również porównanie wartości indeksów między województwami mówi o różnicy tempa zmian, a nie o tym, gdzie poziom cen za metr jest wyższy.

Metoda i granice danych

GUS stosuje stratyfikację: grupuje transakcje według rodzaju rynku, lokalizacji i wielkości lokalu, aby ograniczyć wpływ zmian struktury sprzedawanych mieszkań na pomiar. W każdej warstwie wyznacza elementarny indeks jako stosunek średniej ceny bieżącego okresu do średniej z IV kwartału poprzedniego roku. Następnie łączy wyniki na wyższych poziomach według formuły Laspeyresa z wagami opartymi na wartości lokali sprzedanych w poprzednim roku. Wewnętrzny okres odniesienia obliczeń nie zmienia podstaw opublikowanych porównań kwartalnych i rocznych.

Jeśli w rejestrze brakuje odpowiednich informacji o rodzaju rynku, GUS stosuje przybliżoną klasyfikację transakcji. Grupowanie ogranicza wpływ zmian ich struktury, lecz regionalny indeks nadal nie opisuje każdej lokalizacji ani każdego lokalu.

Zestawienie dokumentuje różnice w historycznej dynamice cen, nie wskazuje natomiast ich przyczyn. Nie przesądza także o kierunku zmian po II kwartale 2026 r.; wnioski o późniejszym okresie wymagałyby osobnych danych.

Źródła

GUS: Wskaźniki cen lokali mieszkalnych w 2 kwartale 2026 r., publikacja z 01.10.2026, tablice 1 i 2; archiwalna strona tej samej publikacji. Słownik GUS: definicja i metodologia wskaźników.

Źródło danych GUS. Opracowanie własne na podstawie danych GUS: stopy zmian obliczono przez odjęcie 100 od opublikowanych indeksów; różnice stóp oparto na wartościach zaokrąglonych w publikacji.