Снижение процентных ставок в Польше 2025: как это повлияет на ипотечные кредиты и рынок недвижимости

Национальный Банк Польши снизил ключевую ставку до 4,75% в октябре 2025 года. Разбираем, как это влияет на ипотечные платежи, доступность кредитов и стоит ли сейчас покупать недвижимость.

Важная новость: 4 сентября 2025 года вступило в силу решение Совета по денежно-кредитной политике (RPP) о снижении референсной ставки до 4,75%. Напомним, что 2 июля 2025 года Совет по денежно-кредитной политике (RPP) принял решение о снижении референсной ставки Национального Банка Польши с 5,25% до 5,00%. Это было второе снижение в 2025 году после майского сокращения на 0,50 п.п.

После долгого периода высоких ставок польские заемщики наконец получили облегчение. Разбираем, что это означает для рынка ипотечного кредитования и стоит ли сейчас покупать недвижимость в Польше.

Динамика процентных ставок: путь к снижению

Исторический контекст

С осени 2021 года до сентября 2022 года НБП проводил агрессивную политику повышения ставок для борьбы с инфляцией. Ключевая ставка выросла с практически нулевого уровня до 6,75% - рекордного за многие годы.

Хронология ключевых изменений:

• Октябрь 2021 - начало цикла повышений (0,50%)

• Сентябрь 2022 - пик на уровне 6,75%

• Сентябрь 2023 - первое снижение до 6,00%

• Октябрь 2023 - снижение до 5,75%

• Май 2025 - крупное снижение до 5,25%

• Июль 2025 - снижение до 5,00%

• Сентябрь 2025 - третье снижение до 4,75%

Влияние на ипотечные ставки

Снижение ключевой ставки НБП напрямую влияет на индекс WIBOR, который лежит в основе большинства ипотечных кредитов в Польше. Как мы разбирали в нашей статье о структуре процентных ставок, WIBOR + маржа банка = ваша ипотечная ставка.

Практическое влияние на ипотечные платежи

Конкретные цифры экономии

Пример модельного кредита: 300 000 злотых на 30 лет с маржей 2%

Ставка НБП	Ипотечная ставка	Ежемесячный платеж	Экономия
5,75% (до мая)	7,75%	2187,67 зл	-
5,25% (май)	7,25%	2046,53 зл	141,14 зл
5,00% (июль)	7,00%	1995,91 зл	191,76 зл

Влияние на кредитоспособность

Снижение ставки на 0,5 п.п. делает кредиты более доступными. Уменьшение ежемесячных выплат увеличит доступный размер кредита примерно на 5%. Если в начале апреля кто-то мог рассчитывать максимум на 500 000 злотых, то после снижения ставки эта сумма составит около 525 000 злотых.

Воспользуйтесь нашим ипотечным калькулятором для расчета ваших новых возможностей.

Сравнение с европейскими трендами

Ситуация в еврозоне

Европейский центральный банк также проводит политику снижения ставок:

Текущие ставки ЕЦБ (июнь 2025):

• Ставка рефинансирования: 2,15%

• Депозитная ставка: 2,00%

• Ставка кредитования: 2,40%

При референсной ставке НБП на уровне 5,00% разница с еврозоной составляет почти 3 процентных пункта, что делает злотые депозиты более привлекательными, но кредиты дороже.

Прогнозы экспертов: что ждать дальше

Планы НБП на ближайшее будущее

Президент Национального банка Польши Адам Глапиньский в своём апрельском выступлении говорил, что в 2026 году основная референсная ставка снизится до 3,5%.

Ожидаемый график снижений:

• 2025 год - возможны еще 1-2 снижения до 4,5%

• 2026 год - финальная цель около 3,5%

• После 2026 - стабилизация на "нейтральном" уровне

Факторы, влияющие на решения RPP

Поддерживающие снижение:

• Стабилизация инфляции около целевого уровня 2,5%

• Необходимость поддержки экономического роста

• Выравнивание с европейскими трендами

Сдерживающие факторы:

• Риски роста цен на энергоресурсы

• Влияние фискальной политики правительства

• Ситуация на рынке труда

Снижение процентных ставок в Польше: влияние на рынок недвижимости

Снижение процентных ставок в Польше вызывает оживление спроса на недвижимость.

Снижение ставок уже влияет на рынок недвижимости:

Положительные эффекты:

• Увеличение кредитоспособности покупателей

• Рост интереса к покупке vs аренда

• Активизация инвестиционного спроса

Потенциальные риски:

• Возможный рост цен из-за увеличения спроса

• Спекулятивная активность на рынке

Сравнение: покупка vs аренда

Средняя арендная плата за двухкомнатную квартиру в крупных городах, таких как Варшава, Краков или Вроцлав, колеблется в пределах 2500-4000 злотых в месяц. В то же время ежемесячный платеж по ипотеке на аналогичное жилье при условии первого взноса в размере 20% обычно составляет от 2200 до 3500 злотых в месяц.

Стратегии для потенциальных покупателей

Когда стоит покупать недвижимость

Покупайте сейчас, если:

• У вас стабильный доход в злотых

• Есть первоначальный взнос 20% и более

• Планируете жить в Польше долгосрочно

• Рассматриваете недвижимость как инвестицию

Стоит подождать, если:

• Ожидаете значительного роста доходов

• Планируете переезд в ближайшие 2-3 года

• Надеетесь на существенное снижение цен (что маловероятно)

Выбор типа ставки

Переменная ставка подходит тем, кто:

• Ожидает дальнейшего снижения ставок

• Планирует досрочное погашение

• Готов к колебаниям платежа

Фиксированная ставка лучше для тех, кто:

• Ценит стабильность платежей

• Не уверен в направлении ставок

• Планирует кредит на полный срок

Специфика для восточноевропейских заемщиков

Снижение ставок особенно важно для восточноевропейских покупателей, поскольку:

• Улучшается доступность кредитов для иностранцев с картой побыта

• Снижается порог входа на рынок недвижимости

• Растет привлекательность инвестиций в польскую недвижимость

Практические рекомендации

1. Обновите расчеты кредитоспособности с учетом новых ставок

2. Рассмотрите рефинансирование существующих кредитов - используйте наш калькулятор рефинансирования

3. Изучите новые предложения банков - многие пересматривают условия

Банковские предложения: что изменилось

Актуальные ставки ведущих банков

По состоянию на сентябрь 2025 года:

• Переменные ставки: 6,1-8,0% (снижение на 0,5-1,0 п.п.)

• Фиксированные ставки (5 лет): 6,0-7,2%

Специальные предложения

Многие банки запустили акции в связи со снижением ставок:

• Нулевые комиссии за рефинансирование

• Сниженные маржи для новых клиентов

• Специальные условия для зарплатных клиентов

Наша команда поможет найти лучшие предложения - воспользуйтесь услугой помощи в получении ипотеки.

Инвестиционные возможности

Влияние на доходность аренды

Снижение ставок делает недвижимость более привлекательным классом активов по сравнению с депозитами:

Сравнение доходности:

• Банковские депозиты: 3,5-4,5% годовых (снижение)

• Аренда недвижимости: 6-9% годовых (стабильно)

• Рост стоимости недвижимости: 4-7% годовых

Используйте наш калькулятор ROI для оценки инвестиционной привлекательности.

Стратегии инвестирования

Краткосрочные стратегии (1-3 года):

• Покупка недвижимости под аренду в крупных городах

• Инвестиции в коммерческую недвижимость

• Участие в проектах апартаментов

Долгосрочные стратегии (5+ лет):

• Покупка земли под застройку в пригородах

• Инвестиции в развивающиеся районы

• Портфельные инвестиции в недвижимость

Риски и ограничения

Чего стоит опасаться

Макроэкономические риски:

• Возможный возврат инфляции

• Влияние международной ситуации

• Изменения в фискальной политике

Рыночные риски:

• Перегрев рынка недвижимости

• Снижение качества андеррайтинга банков

• Возможная коррекция цен

Меры предосторожности

1. Не переоценивайте свои возможности - выбирайте кредит с запасом

2. Создавайте финансовую подушку на случай изменения ставок

3. Диверсифицируйте риски - не вкладывайте все в недвижимость

Практические шаги для заемщиков

Для тех, у кого уже есть кредит

1. Отслеживайте изменения платежей - они изменятся при следующем пересмотре WIBOR

2. Рассмотрите досрочное погашение части кредита для снижения рисков

3. Оцените возможность рефинансирования при дальнейшем снижении ставок

Для планирующих покупку

1. Обновите расчеты кредитоспособности с учетом новых условий

2. Подготовьте документы заранее - спрос на кредиты может вырасти

3. Изучите рынок недвижимости - цены могут начать расти быстрее

Влияние на различные сегменты

Первичный рынок недвижимости

Позитивные факторы:

• Увеличение спроса от покупателей с кредитами

• Активизация программ господдержки

• Рост инвестиционного интереса

Вызовы:

• Возможное повышение цен застройщиками

• Увеличение конкуренции за качественные проекты

Вторичный рынок

Возможности:

• Рост ликвидности объектов

• Сокращение времени продажи

• Стабилизация цен

Налоговые аспекты снижения ставок

Снижение процентных ставок влияет на налогообложение:

• Меньшие процентные расходы = больше налогооблагаемой прибыли

• Изменение структуры cash flow от аренды

• Возможность оптимизации через досрочные погашения

Получите консультацию по налогообложению недвижимости для оптимизации инвестиционной стратегии.

Прогноз экспертов: сценарии развития

Оптимистичный сценарий

• Дальнейшее снижение ставок до 3,5% к 2026 году

• Стабилизация инфляции на целевом уровне

• Умеренный рост цен на недвижимость (4-6% в год)

• Активное развитие ипотечного рынка

Базовый сценарий

• Постепенное снижение ставок с периодическими паузами

• Инфляция в пределах 2,5-4,0%

• Рост цен на недвижимость 6-8% в год

• Стабильное развитие рынка кредитования

Пессимистичный сценарий

• Возврат к политике повышения ставок из-за инфляции

• Замедление экономического роста

• Коррекция на рынке недвижимости

• Ужесточение кредитных стандартов

Заключение и рекомендации

Снижение процентных ставок НБП Польши до 5,00% создает благоприятные условия для заемщиков и покупателей недвижимости. Это возможность сэкономить на ипотечных платежах и получить доступ к более крупным суммам кредитования.

Ключевые выводы:

1. Немедленный эффект: Экономия 150-200 злотых в месяц для типичного кредита

2. Рост доступности: Увеличение кредитоспособности на 5-10%

3. Перспективы: Дальнейшее снижение ставок до 3,5% к 2026 году

4. Инвестиционная привлекательность: Недвижимость становится выгоднее депозитов

Практические рекомендации:

Для текущих заемщиков:

• Отслеживайте изменения в платежах

• Рассмотрите стратегии досрочного погашения

• Оцените возможности рефинансирования

Для потенциальных покупателей:

• Действуйте быстро - условия могут больше не улучшиться

• Выбирайте переменную ставку при ожидании дальнейших снижений

• Рассматривайте покупку как альтернативу аренде

Для инвесторов:

• Используйте окно возможностей для расширения портфеля

• Рассмотрите коммерческую недвижимость

• Диверсифицируйте риски между разными типами объектов

Снижение ставок - это не временная мера, а начало нового цикла денежно-кредитной политики. Воспользуйтесь моментом для реализации ваших планов по недвижимости.

Готовы воспользоваться новыми возможностями? Наши эксперты помогут рассчитать выгоду от снижения ставок и найти лучшие предложения банков. Свяжитесь с нами для персональной консультации или изучите наш каталог недвижимости для выбора объекта инвестиций.