НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ В ПОЛЬШЕ

Ежегодный (имущественный) налог на недвижимость применяется к земельным участкам, зданиям и строениям. Ставки устанавливаются муниципалитетами в пределах, заданных Законом об имущественных налогах. Для участков земли (в том числе используемых под жильё): макcимальная ставка на 2025 г. – 1,38 PLN за кв.м. Для жилых зданий: макcимальная ставка – 1,19 PLN за кв.м. Для зданий, используемых в бизнесе (или жилых зданий, часть которых отдана в коммерческую эксплуатацию): макcимальная ставка – 34 PLN за кв.м. Для строений (garaży, антенн, навесов и т. д.): 2 % от их «грязной» балансовой стоимости (до амортизации).

При покупке «вторичной» (частной) недвижимости чаще всего уплачивается PCC (налог от гражданско-правовых сделок) в размере 2 % от рыночной стоимости объекта. При покупке новой «первичной» недвижимости (от застройщика) иногда применяется НДС (VAT) (23 % или 8 %, в зависимости от площади и типа жилья), а PCC не платится. При этом стоимость НДС включена в стоимость объекта недвижимости и отдельная декларация на его уплату покупателем не подается.

Налоги на наследство/дарение облагают стоимость получаемой недвижимости в зависимости от степени родства и суммы. Прямые родственники (супруги, дети, родители) часто освобождены или платят минимальные суммы, но детали лучше уточнять в каждом конкретном случае с учётом актуальных льгот.

Физические лица вправе выбрать «льготную» ставку в виде фиксированного (lump-sum) налога – 8,5 % от валовой выручки до 100 000 PLN в год и 12,5 % от суммы, превышающей 100 000 PLN. В таком случае расходы (ремонт, амортизация и т. д.) не вычитаются; налоговая база – вся полученная арендная плата Юридические лица (корпорации) включают доходы от сдачи в аренду в общий налогооблагаемый доход по ставке 19 % (CIT).

Если физическое лицо продаёт недвижимость (обычно жилую), приобретённую менее чем 5 лет назад (от счёта до конца года покупки и года продажи), применяется налог (PIT) по фиксированной ставке 19 % от разницы между ценой продажи и ценой покупки (с учётом документально подтверждённых затрат) Если срок владения превышает 5 лет (считается от конца года покупки включительно), налог с дохода при продаже не уплачивается. Исключение (реинвестирование): доход от продажи жилой недвижимости можно не включать в налогооблагаемую базу, если в течение 2 календарных лет (счёт от конца месяца сделки) средства будут потрачены на покупку единственной жилой недвижимости (например, квартиры или дома). При этом новый объект должен быть оформлен на того же налогоплательщика и без перерыва между сделками. В противном случае освобождение утрачивается.​

Имущественный налог (podatek od nieruchomości) не зависит от статуса резидента, он уплачивается владельцем независимо от гражданства или наличия ВНЖ (за исключением случаев, когда законодательство ограничивает владение для граждан третьих стран). Налог на доход от продажи и аренды недвижимости зависит от налогового резидентства. Налоговый резидент (центр жизненных интересов в Польше или пребывал на её территории более 183 дней в календарном году) обязан платить PIT с всего мирового дохода, включая зарубежные. Нерезидент уплачивает PIT только с доходов, полученных в Польше (аренда, продажа недвижимости). Наличие ВНЖ само по себе не делает иностранца налоговым резидентом, для признания нерезидентом или резидентом учитывается либо количество дней пребывания, либо привязанность к Польше (семья, работа, бизнес).

Налог PCC (Podatek od czynności cywilnoprawnych, 2 %) – при покупке «вторичной» недвижимости (от частного лица). НДС (VAT) (8 % или 23 %) – при покупке «первичной» недвижимости (от застройщика), в зависимости от площади и типа: до 150 м² (кварира) или до 300 м² (дом) – ставка 8 %; свыше указанных порогов – ставка 23 %. Нотариальные сборы и государственные пошлины – обычно в сумме составляют около 1 %–2 % от стоимости сделки. Регистрация в кадастровой книге (księgi wieczyste) – фиксированная пошлина (около 200–300 PLN). Агентская комиссия риэлтора (если сделка проходит через агентство) – в среднем 3 % от цены. Банковские комиссии и конвертация валюты (при переводе средств из-за рубежа) – от 0,5 % до 2 % от суммы.

По виду недвижимости: закон чётко разделяет четыре категории (земля, жилые здания, коммерческие здания, строения) и задаёт для каждой «максимальный потолок» ставки. По региону (муниципалитету): каждая gmina вправе устанавливать собственные ставки в рамках установленных законом верхних границ. Следовательно, в одной гмине ставка на жилые здания может быть, например, 0,80 PLN/м², а в соседней уже 1,19 PLN/м². Поэтому перед покупкой важно уточнить точный размер налога в конкретной гмине.

Для прямых родственников (супруги, дети, родители) существует льгота: налог 0 %–3 % (при условии уведомления налогового органа в течение 6 месяцев). Для далёких родственников и посторонних лиц ставка налога составляет 7 %–20 % от стоимости, в зависимости от степени родства и суммы.

Ставка налога (PIT) для физлиц составляет 19 % от «прибыльной разницы» (разница между ценой продажи и документально подтверждёнными расходами на покупку/реконструкцию), если объект был приобретён и продан в течение 5 лет (считается до конца года покупки). Если объект продан по истечении 5 лет после окончания года покупки, налог не уплачивается (полное освобождение). Льгота при реинвестировании: Если продаётся единственная жилая недвижимость и в течение 2 календарных лет (от конца года продажи) все вырученные средства полностью вложены в покупку другой единственной жилой недвижимости (оформленной на того же человека), то налог не начисляется. Срок вычисляется так: например, дата продажи — 10.06.2025 → крайний срок реинвестирования — 31.12.2027. Если не успели вложить средства в новый объект до этой даты, льготу отменяют, и выплачивается налог 19 %.

Условие льготы: продавалась единственная жилая недвижимость (квартира или дом), находящаяся в собственности без обременений. Срок: 2 календарных года со дня окончания года, в котором была совершена сделка продажи. Условие расходования: все деньги от продажи полностью (без остатка) должны быть потрачены на покупку единственной жилой недвижимости того же лица. Документы: при подаче декларации PIT-39 (до 30 апреля года, следующего за годом продажи) указывают данные о продаже и о покупке нового жилья, а также сумму, направленную на приобретение. При выполнении всех условий налог не начисляется. При нарушении любого из условий (например, покупка произошла позже, чем через 2 года, или новый объект — не единственный) платится налог 19 % с полученной "прибыльной разницы".

Физические лица: Lump-sum режим (фиксированный налог): 8,5 % от валового дохода, если годовая сумма арендной платы ≤ 100 000 PLN; 12,5 % от валового дохода, если годовой доход > 100 000 PLN. В данном режиме расходы (ремонт, коммунальные, агентские, амортизация и т. д.) не учитываются: база налогообложения - весь полученный доход. Прогрессивный режим («доходы минус расходы»): Доход за вычетом фактически понесённых расходов облагается по ставке 12 % (для базы до 120 000 PLN) и 32 % (для превышающей суммы). В случае больших затрат (ремонт, долгосрочная амортизация) этот режим может быть выгоднее. Выбор режима делается при первой подаче декларации в году и сохраняется на весь отчётный период. Юридические лица (CIT-плательщики): Доход от сдачи в аренду включается в налогооблагаемую базу по ставке 19 %. В расходы допустимо включать амортизацию, ремонт, коммунальные услуги, агентские и другие законные статьи.

Если сдача краткосрочная (менее 183 дней в году), её можно считать арендой и оперировать lump-sum режимом (8,5%/12,5 %). Если сдача постоянная (более 183 дней и систематически), рекомендуется регистрировать деятельность как туристическую услугу (услуга туризма) с необходимостью получения разрешений и уплаты НДС (23 %).

В сделках частное лицо → частное лицо (вторичный рынок) НДС не выставляется, применяется PCC 2 %. В сделках застройщик → покупатель (новостройка) цена включает НДС (8 % или 23 % в зависимости от площади). Частный покупатель, как правило, не может вернуть уплаченный НДС, если не является предпринимателем.