ZEZWOLENIE MSWiA NA ZAKUP NIERUCHOMOŚCI

Согласно ст. 1 п. 1 Закона от 24 марта 1920 г. «О приобретении недвижимости иностранцами» (единый текст: Dz.U. 2017 № 2278 с изм.), приобретение недвижимости иностранцем требует разрешения министра внутренних дел, если только в законе не предусмотрены исключения. Под иностранцем понимается: физическое лицо без польского гражданства; юридическое лицо, зарегистрированное за рубежом; компания, учреждённая иностранным физическим или юридическим лицом, зарегистрированная за рубежом; юридическое лицо или компания, зарегистрированная в Польше, но контролируемая (прямо или косвенно) на >50 % иностранцами (физическими или юридическими). Исключения (то есть случаи, когда разрешение не требуется): Граждане стран ЕЭЗ (ЕС, Исландия, Лихтенштейн, Норвегия) и Швейцарии при покупке самостоя­тельных жилых помещений или самостоя­тельных гаражных помещений (или доли в них) для собственных квартир, а также при приобретении права вечного пользования (użytkowanie wieczyste) таких объектов. Однако даже для граждан ЕЭЗ/Швейцарии покупка недвижимости в пограничной зоне требует разрешения (за исключением случаев приобретения кооперативного права на собственность квартиры). Разрешение не требуется также при: наследовании по закону или по завещанию (в том числе для недвижимости в пограничной зоне); если у иностранца есть карта постоянного пребывания или статус долгосрочного резидента ЕС и он непрерывно прожил в Польше не менее 5 лет; если иностранец является супругом гражданина Польши и с момента регистрации брака проживает в Польше не менее 2 лет, а приобретаемая недвижимость входит в общую собственность супругов; если иностранец приобретает недвижимость от лица, от которого он имел бы право наследования, и такое лицо пять лет назад стало собственником или пользователем вечного пользования.

В общем случае разрешение нужно для любого приобретения права собственности на недвижимость или права вечного пользования земельным участком в Польше, если не действует одно из исключений. Конкретные примеры объектов, покупка которых требует разрешения. Земельные участки (будь то сельскохозяйственные, лесные, под строительство и т. п.), если покупатель не подпадает под указанное исключение. Нежилые здания и помещения (например: офисы, склады, торговые или сервисные помещения). «Второй дом» (дом для отдыха) - если иностранец покупает участок под застройку для дачи или загородного дома, но не собирается использовать его в качестве постоянного места жительства. Нежилые гаражи и паркоместа, если они не связаны с приобретением жилой квартиры. Недвижимость в пограничной зоне (до 15 км от государственной границы), даже если покупает гражданин ЕЭЗ/Швейцарии и закупается жилой квартирой (за исключением кооперативного права на квартиру). Доли или акции в компаниях, если сама компания владеет недвижимостью. При изменении состава акционеров, в результате которого иностранцу переходит контроль над компанией (то есть над её недвижимостью), тоже требуется разрешение.

Процедура регулируется Законом от 24 марта 1920 г. и Кодексом административного производства. Этап 1. Подготовительный Подготовка документов для заявления: заполненная форма заявления на выдачу разрешения; выписка из земельного кадастра (контур участка, его характеристики); копия предварительного договора купли-продажи (или иной документ, подтверждающий намерение покупки); документ, удостоверяющий личность или подтверждающий правовой статус заявителя (паспорт, виза, документ о регистрации юридического лица); информация о продавце; форма будущей сделки (купля-продажа, дарение, наследство, обмен, и т. д.); документы, подтверждающие связь иностранца с Польшей (карта пребывания, карта постоянного проживания, доказательства работы или ведения бизнеса в Польше, семейные связи, обучение детей в польских школах и прочие доказательства интеграции); если объект - сельскохозяйственный участок: заключение Крайового центра поддержки сельского хозяйства (KOWR); квитанция об оплате сбора за рассмотрение заявления (разрешение на приобретение иностранцем недвижимости, долей, акций – 1 570 зл). Этап 2. Рассмотрение заявления Подача полного пакета документов в Департамент разрешений и лицензий МВД (ул. Domaniewska 36/38, 02-672 Варшава) (можно отправить через ePUAP или по почте). После приёма документов МВД проверяет их комплектность и в течение 7 дней запрашивает недостающие, если что-то не заполнено.​ Получение согласований заинтересованных ведомств: Министерство обороны проверяет, не угрожают ли объект или покупатель оборонной безопасности (например, близость военных объектов); Министр развития сельского хозяйства (KOWR): при покупке сельхозземель; Главный инспекторат охраны окружающей среды или санитарно-эпидемиологическая служба (SANEPID): при необходимости проверяет риски для здоровья населения. Каждое ведомство имеет 14 дней на выдачу своего заключения (возможное продление до 2 месяцев). Если за сроком никто не подаёт возражений, считается, что всё одобрено. Этап 3. Принятие решения Если нет возражений или если они устранены, МВД выносит положительное решение - выдаёт разрешение. Если поступил обоснованный письменный протест (например, от KOWR), МВД выносит отказ. В любом случае после вынесения решения у заявителя есть 30 дней на обжалование его в Воеводском административном суде.​ Получение и использование разрешения. Получив официальное разрешение, иностранец в течение 2 лет должен заключить сделку купли-продажи. Если сделка не состоится в эти 2 года, придётся начинать процедуру заново.

По Кодексу административного производства, дело «особо сложного характера» (а к ним относится оформление разрешения иностранцу) должно быть рассмотрено в течение 2 месяцев с даты подачи полного заявления. На практике, учитывая согласования с МОН, KOWR и другими службами, реальный срок получения решения занимает около 4 – 6 месяцев от момента подачи всех документов.

1. Не представлять угрозы оборонной, государственной и общественной безопасности, а также здоровью населения. МВД проверяет близость участка к военным объектам или стратегически важным пунктам. KOWR проводит оценку покупки сельхозземель (может потребоваться медицинское или экологическое заключение). 2. Иметь устойчивые связи с Польшей: наличие карты пребывания (временный вид на жительство, карта постоянного проживания, статус долгосрочного резидента ЕС); фактическое проживание в Польше (≥ 5 лет непрерывно для постоянного вида на жительство; ≥ 2 года в браке с поляком для супруга); трудовой контракт или зарегистрированный бизнес в Польше; семейные связи (дети в польских школах, супруг/супруга — гражданин Польши); другие доказательства интеграции: знание языка, участие в общественной жизни, владение польским имуществом. 3. Соблюдать ограничения по площади участка (для сельхозземель и земель для отдыха): Если участок приобретается для личных нужд (дом, дача), — не более 0,5 га. Если участок будет использоваться в сельскохозяйственном бизнесе, необходима площадь не менее 1 га и дополнительное согласование с KOWR. 4. Отсутствие протеста от профильных ведомств в установленные сроки (МОН, KOWR, SANEPID – по нужде). Если они не подали возражение в отведённые 14 дней (с возможным продлением до 2 меся­цев), считается, что всё одобрено. 5. Точное указание приобретаемой недвижимости: кадастровый номер участка, тип земли (сельхоз, лес, жилой, коммерческий), адрес и ориентировочную стоимость; сведения о продавце; форма приобретения (купля, дарение, наследство, конкурс, и т. д.).

Приобретение доли в земельном участке, которая связана с правом собственности на квартиру, не требует получения разрешения Министра. Это связано с тем, что такая доля считается неотъемлемой частью квартиры и входит в единый объект недвижимости (общую собственность). Однако, если речь идёт о приобретении долей в отдельных участках земли - например, в дорогах между домами или в отдельных участках территории жилого комплекса, которые покупаются одновременно с квартирой, но юридически являются обособленными объектами недвижимости и не входят в состав общей собственности, то для них требуется разрешение (например, udział w drodze).

В общем случае разрешение нужно для любого приобретения права собственности на недвижимость или права вечного пользования земельным участком в Польше, если не действует одно из исключений. Конкретные примеры объектов, покупка которых требует разрешения: Земельные участки (будь то сельскохозяйственные, лесные, под строительство и т. п.), если покупатель не подпадает под указанное исключение. Нежилые здания и помещения (например: офисы, склады, торговые или сервисные помещения). «Второй дом» (дом для отдыха) - если иностранец покупает участок под застройку для дачи или загородного дома, но не собирается использовать его в качестве постоянного места жительства. Нежилые гаражи и паркоместа, если они не связаны с приобретением жилой квартиры. Недвижимость в пограничной зоне (до 15 км от государственной границы), даже если покупает гражданин ЕЭЗ/Швейцарии и закупается жилой квартирой (за исключением кооперативного права на квартиру). Доли или акции в компаниях, если сама компания владеет недвижимостью. При изменении состава акционеров, в результате которого иностранцу переходит контроль над компанией (то есть над её недвижимостью), тоже требуется разрешение.

Да. В законодательстве (ст. 8, п. 1 Закона 1920 г.) и в Постановлении МВД от 29 августа 2001 г. (Dz.U. 2001 № 93 п. 1031) приведён полный список гмин, входящих в пограничную зону. В этих гминах разрешение требуется даже в тех случаях, когда для остальных иностранцев действуют исключения (например, гражданин ЕЭЗ/Швейцарии, покупающий квартиру, тоже нуждается в разрешении).

Рекомендуется начинать с официальной страницы Министерства внутренних дел и администрации: Получите разрешение на приобретение недвижимости, акций, долей иностранцами. На этой странице предоставлены: бланки заявлений на выдачу разрешения; полный перечень необходимых документов; контактные данные Департамента разрешений и лицензий МВД (адрес, телефоны, e-mail); актуальные тарифы государственных сборов; инструкции по подаче заявления через электронную платформу ePUAP.

Если требуется разрешение MSWiA, вам необходимо предоставить документы, подтверждающие источник происхождения средств на покупку (например, подтверждение продажи недвижимости за границей, выписки о переводе, таможенные декларации), а также четко указать приобретаемое право (prawo własności или prawo użytkowania wieczystego). Документы должны быть актуальны (выданы не ранее, чем за 3 месяца до подачи).

Да, при необходимости получения разрешения MSWiA (особенно если вы не являетесь гражданином ЕС/ЕЭЗ), требуется предоставить документы, подтверждающие источник происхождения средств (dokumenty potwierdzające źródło pochodzenia środków), например, подтверждение продажи недвижимости в другой стране, выписки о банковском переводе или таможенные декларации.