.png)
Аналитический обзор рынка недвижимости Польши (II квартал 2025 г.)
- Sergiej Pinchuk
- 20 окт.
- 5 мин. чтения
Аналитический обзор рынка недвижимости Польши во II квартале 2025 года, основанный на данных, опубликованных Национальным банком Польши (НБП) в сентябре 2025 года. Предоставленная информация основана на анализе НБП о ценах на жилую и коммерческую недвижимость в Польше во II квартале 2025 года. Анализ базируется на данных, доступных на конец июня 2025 года.
Жилищный сектор: стагнация предложения при стабилизации цен
Рынок жилой недвижимости во II квартале 2025 года характеризовался продолжающимся увеличением предложения на фоне стагнации продаж, что сравнимо с фазой стагнации 2013 года.
Строительная активность и предложение
Во II квартале 2025 года в Польше было выдано 58,5 тыс. разрешений на строительство жилья, что означает заметное снижение примерно на 7% по сравнению с предыдущим кварталом (кв/кв) и примерно на 21% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (г/г). Начато строительство 55,0 тыс. квартир (снижение на 1% кв/кв и 12% г/г). Общее количество квартир, сданных в эксплуатацию, составило 46,3 тыс., что немного больше, чем в предыдущем квартале, но меньше, чем во II квартале 2024 года.
На шести крупнейших рынках Польши (Краков, Лодзь, Познань, Труймясто, Варшава, Вроцлав – 6M, согласно Таблице 1) предложение контрактов на строительство девелоперского жилья увеличивалось седьмой квартал подряд. К концу июня 2025 года объем предложения достиг 61,7 тыс. контрактов.
Продажи контрактов на строительство девелоперского жилья на 6 крупнейших рынках составили около 10,0 тыс. квартир, показав небольшой рост (на 0,5%) по сравнению с предыдущим кварталом.
Показатели ликвидности (Время продажи)
Время продажи контрактов на первичном рынке (6M) продолжало расти и достигло 6,5 кварталов (по сравнению с 6,3 в I квартале 2025 года и 3,8 во II квартале 2024 года). Это свидетельствует о снижении ликвидности активов девелоперов. На вторичном рынке время продажи оставалось стабильным – около 127 дней во всех группах городов.
Динамика цен
Наблюдалась стабилизация или небольшое снижение номинальных и реальных цен на жилье.
Первичный рынок (РП)
Квартальная динамика номинальных транзакционных цен:
В 6 крупнейших городах (6M, исключая Варшаву в этом контексте) выросла до 1,5% (после -0,3% в I кв. 2025 г.).
В Варшаве отмечена отрицательная динамика на уровне -0,1% (после -0,7% в I кв. 2025 г.).
В 10 крупных городах (10M) динамика осталась стабильной – 0,1%.
Реальные транзакционные цены (скорректированные на ИПЦ или рост заработной платы) в большинстве городов были отрицательными или низкими. Исключением стали 6 городов (без Варшавы), где реальная динамика составила +1,3%.
Вторичный рынок (РВ)
Номинальные транзакционные цены демонстрировали низкий или отрицательный квартальный рост:
В Варшаве: -1,7% (против -1,8% в I кв. 2025 г.).
В 6M: -1,2% (резкое снижение с 0,2% в I кв. 2025 г.).
В 10M: стабилизация на уровне 0,8%. Реальные цены на вторичном рынке были низкими или отрицательными, что подтверждает ценовую коррекцию в реальном выражении.
Цены предложения (Оферта)
На первичном рынке наблюдался небольшой рост ценовых ожиданий девелоперов (в пределах 1,1%-2,0%). На вторичном рынке динамика была ниже (0,2% в 10M, 0,4% в 6M) или отрицательной (-0,5% в Варшаве), что может указывать на большую чувствительность вторичного рынка к изменениям спроса.
Финансирование и доступность
Во II квартале 2025 года доля покупок жилья, финансируемых собственными средствами, снизилась до 51% (по сравнению с 54% в I квартале 2025 года и 60% во II квартале 2024 года), что свидетельствует о росте доли кредитного финансирования.
Общая стоимость новых жилищных кредитов, выданных в злотых, составила 23,3 млрд злотых, что на 19% выше, чем в предыдущем квартале, и на 26% выше, чем во II квартале 2024 года. Банки ослабили критерии выдачи жилищных кредитов и снизили кредитную маржу, мотивированные конкурентным давлением и прогнозами снижения базовой ставки НБП. Ожидается дальнейшее смягчение кредитной политики в III квартале 2025 года, хотя и в меньших масштабах.
Показатель максимального доступного кредита и кредитной доступности жилья немного увеличился, на что повлияло снижение процентной ставки по кредитам и стабилизация или небольшое снижение цен на жилье.
Инвестиции в аренду
Расчетный возврат на собственный капитал (ROE) от инвестиций в арендное жилье оставался низким. Для инвестиций, на 50% финансируемых кредитом (LTV=50%), ROE составил:
Варшава: -0,4%.
6M: -0,8%.
Остальные 7M: -1,1%. Эти показатели демонстрируют улучшение по сравнению со II кварталом 2024 года, но остаются отрицательными, особенно при высокой долговой нагрузке (LTV=80%), где ROE составил от -11,7% до -13,3%.
Финансовое состояние девелоперов и строительной отрасли
Оценочная рентабельность собственного капитала (ROE) девелоперов от инвестиционных проектов в 7 крупнейших городах оставалась на уровне около 22%. Это поддерживалось стабильными/снижающимися ценами сделок и ростом затрат производителей (рабочая сила и земля).
Крупные девелоперские компании (свыше 49 сотрудников) продолжали демонстрировать хорошее финансовое состояние, сохраняя высокую ликвидность. Однако стоимость незавершенного производства снизилась до самого низкого уровня за два года (на 7% кв/кв и г/г), что отражает осторожную инвестиционную политику. Увеличилась доля банковских кредитов в пассивах (до 12%).
Ситуация в строительной отрасли остается сложной: общее число случаев неплатежеспособности в строительстве выросло на 18% г/г (3745 случаев), при этом 95% из них составили реструктуризации. Более 46,6 тыс. строительных компаний имеют задолженность почти в 1,74 млрд злотых.
Сектор коммерческой недвижимости
Ситуация на рынке коммерческой недвижимости оставалась стабильной в конце первой половины 2025 года.
Инвестиции и финансирование
Объем инвестиционных сделок с коммерческой недвижимостью в I полугодии 2025 года составил около 1,7 млрд евро. Основными сегментами были склады (30% стоимости), торговые площади (23%) и офисы (19%). Низкий уровень транзакций в Польше соответствует общеевропейской тенденции, вызванной повышенными процентными ставками в еврозоне.
Общий объем кредитов, выданных польскими банками на коммерческую недвижимость, составил 59 млрд злотых (без изменений г/г). Качество этих кредитов, измеряемое долей просроченных кредитов (фаза 3), улучшилось для офисных помещений (до 4,3% с 6,1% г/г) и торговых площадей (до 10,6% с 12,7% г/г). Незначительное ухудшение наблюдалось в сегменте складов и промышленности (до 2,4% с 2,2% г/г).
Офисный сегмент
Средний уровень вакантности на крупнейших рынках немного снизился до 14,1% (данные за I кв. 2025 г.). При этом в Варшаве этот показатель немного вырос до 10,5%. Арендные ставки для офисов класса А (в EUR) незначительно выросли:
Варшава: около 23 евро/м²/мес. (самые высокие ставки).
Другие 8 крупных городов: около 15 евро/м²/мес..
Анализ показывает, что инвестиции в офисы класса А могут приносить убытки их владельцам из-за высоких процентных ставок, роста затрат на строительство и эксплуатацию, при относительно небольшом росте арендной платы.
Складской сегмент
Рынок современных складских помещений находился в хорошем состоянии, несмотря на замедление со стороны предложения и спроса, вызванное макроэкономическими и геополитическими факторами. Вакантность на конец 2024 года составляла 7,4%. Ставки аренды оставались стабильными, но росли эксплуатационные расходы.
Торговый сегмент
Сектор функционировал без существенных изменений. Вакантность составляла около 3,4% (на конец I кв. 2025 г.). Арендные ставки (в EUR) в Варшаве выросли (около 72 евро/м²/мес.), а в остальных крупнейших городах также демонстрировали небольшой рост (от 28 до 46 евро/м²/мес.).
Аналитический обзор рынка недвижимости Польши: резюме для стратегических рекомендаций
Жилищный рынок находится в фазе реальной ценовой коррекции, маскируемой номинальной стабилизацией цен в некоторых сегментах. Доступность кредитов улучшилась благодаря смягчению политики банков и стабилизации процентных ставок. Наблюдается четкий тренд на снижение активности застройщиков (меньше разрешений, меньше начатого строительства), что в будущем может привести к ограничению предложения. Низкая рентабельность инвестиций в аренду (отрицательная ROE при ипотечном плече) делает покупку жилья для сдачи в аренду непривлекательной без сильной ценовой динамики.
Коммерческий сектор стабилен, но инвестиционная активность низка из-за высоких ставок в еврозоне. Сегмент складов остается сильным, в то время как инвестиции в офисы класса А сталкиваются с проблемами рентабельности.
