.png)
Что ждет польский рынок недвижимости? Детальный Прогноз рынка жилья Польши до 2040 года
- Sergiej Pinchuk
- 14 окт.
- 4 мин. чтения
Насыщение или новая фаза роста?
После периода рекордного предложения в 2021–2022 годах и последующего всплеска спроса, вызванного государственной программой «Bezpieczny Kredyt 2%» («Безопасный Кредит 2%»), польский рынок недвижимости заметно стабилизировался. Многие задаются вопросом: означает ли это, что спрос на жилье в Польше уже удовлетворен, или же нас ждет лишь временное затишье перед новым витком роста?
Чтобы найти ответ, эксперт Войцех Шайнэрт из Alior Bank проанализировал долгосрочные тренды и разработал реалистичные сценарии развития рынка до 2040 года. Эта статья предлагает обзор ключевых выводов и практических рекомендаций для тех, кто планирует инвестирование в недвижимость или покупку недвижимости в Польше.
Методология: Как был составлен Прогноз рынка жилья Польши до 2040?
Авторы исследования поставили целью определить момент, когда польский рынок жилья достигнет точки насыщения, то есть удовлетворения фундаментального спроса.
Основные предпосылки и методология:
Измерение спроса: За основу было взято количество домохозяйств в стране, определенных по экономическому критерию GUS (Главного статистического управления Польши) как "группа лиц, проживающих вместе и совместно себя обеспечивающих". Принято допущение, что каждое домохозяйство в конечном итоге нуждается в отдельном жилье. Для прогноза использовались крайние варианты демографических проекций Eurostat (с высокой и низкой миграцией/рождаемостью) и данные GUS о средней численности домохозяйств.
Измерение предложения: За основу была взята общая численность жилых помещений, пригодных для проживания, скорректированная на количество пустующих квартир. Примечательно, что эксперты оценили фактическое количество пустующего жилья в 2021 году в 1 млн (значительно меньше официальных 1,8 млн).
Сценарный анализ: Были разработаны два крайних (высокий и низкий) сценария как для спроса, так и для предложения, что позволило определить "зону неопределенности" в развитии рынка.
Важно отметить, что прогнозы не учитывают непредсказуемые "черные лебеди" (такие как пандемия или война в Украине), а также будущие регуляторные изменения (новые госпрограммы). Поэтому работу следует рассматривать скорее как упражнение "что, если", чем как точный прогноз в строгом смысле слова.
Текущая ситуация: Насыщение или пауза?
Польский рынок жилья характеризуется несколькими одновременными процессами:
Демография: Наблюдается долгосрочный тренд на снижение численности населения (среднегодовой темп роста -0,5% в 2025–2040 гг.).
Фрагментация домохозяйств: Несмотря на сокращение населения, общее количество домохозяйств в стране продолжает расти и достигнет пика примерно в 2028–2029 годах. Это происходит из-за уменьшения среднего размера домохозяйств (с 2,8 чел. в 2008 г. до 2,5 чел. в 2040 г.).
Предложение: Долгосрочный тренд по вводу жилья в эксплуатацию является восходящим, а среднегодовой ввод в 2010–2024 гг. составил 180 тыс. квартир.
Показатели насыщения (Польша vs. Западная Европа) в 2024 г.:
Показатель | Польша | ЕС/Западная Европа | Разница |
Квартир на 1000 жителей | 386 | 467 | -17% |
Среднее число комнат на человека | 1,5 | 2,2 | -32% |
Средняя полезная площадь на человека (м²) | 29 | 41 | -29% |
Очевидно, что по качественным показателям Польша сильно отстает от стандартов Западной Европы.
Ключевой вывод: Когда наступит удовлетворение фундаментального спроса?
Ключевой вывод исследования Alior Bank заключается в следующем:
Фундаментальный спрос на жилье (когда количество квартир сравнивается с количеством домохозяйств) будет удовлетворен в Польше в период с 2027 по 2030 год, наиболее вероятный момент – около 2028 года.
Жилищный разрыв
В настоящее время дефицит составляет около 300–400 тыс. квартир.
Однако по состоянию на II квартал 2025 года в стадии строительства находилось 850 тыс. квартир.
Это означает, что в общенациональном масштабе жилищный дефицит уже де-факто заполнен с избытком, учитывая строящееся жилье.
Важная оговорка: регионализация
Насыщение рынка произойдет неравномерно. В то время как в малоурбанизированных и обезлюдевших регионах (Подлясье, Вармия и др.) предложение, вероятно, уже превышает спрос, в крупнейших городах и прилегающих к ним районах дефицит жилья сохранится дольше, чем показывает общенациональная статистика.
Что дальше? Эволюция спроса: Качество вместо количества
Удовлетворение фундаментального спроса на количество квартир не означает прекращения развития рынка. Наоборот, это является предпосылкой для его качественной эволюции.
Польский рынок ждет конвергенция к западному стандарту жизни. Согласно прогнозам, для достижения западноевропейских показателей по метражу и количеству комнат на человека потребуется не менее десятилетия, а в большинстве сценариев этот процесс продлится после 2040 года.
Основные векторы изменения спроса:
Фокус на качество и размер: Потребность в просто "собственном угле" уменьшится, а спрос сместится в сторону более крупных квартир, большего количества комнат, высокого стандарта отделки, лучшей энергоэффективности и более привлекательной локации.
Более требовательный потребитель: Спрос станет более эластичным по отношению к цене и качеству, что будет оказывать давление на маржу застройщиков и приведет к более тщательному выбору со стороны покупателей.
Усиление регионализации: Активность на рынке (и спрос, и предложение) будет все больше концентрироваться вокруг крупнейших польских городов.
Для инвесторов это означает, что стратегии, основанные на низком стандарте жилья или в удаленных от центров роста локациях, будут нести повышенные риски. Успех будет зависеть от внимания к качеству, местоположению и соответствию растущим социальным ожиданиям.
Советы и практические шаги
Прогноз рынка жилья Польши до 2040 показывает, что рынок вступает в новую фазу зрелости. Фундаментальный дефицит скоро будет закрыт, но начинается долгосрочная гонка за качеством и европейскими стандартами.
Источники:
Alior Bank S.A., „Co czeka polski rynek mieszkaniowy? Scenariusze rozwoju do 2040 r.” (lipiec 2025);
Eurostat EUROPOP2023; Główny Urząd Statystyczny (GUS); Fundacja Batorego, Unia Metropolii Polskich, „Czy wiemy, ile nas jest?” (2023).
Практические советы DOMUS GLOBAL:
Инвестируйте с умом: В условиях растущего предложения критически важен выбор ликвидного объекта. Пользуйтесь Калькулятором расчета возврата инвестиций (ROI) для оценки потенциала.
Ориентир на качество: При покупке недвижимости отдавайте предпочтение объектам в крупных агломерациях с лучшим метражом, классом и энергоэффективностью.
Используйте профессиональную поддержку: Сложность рынка и риски, связанные с регуляторными изменениями, требуют экспертной поддержки.
Свяжитесь с нами, чтобы оценить перспективы вашей покупки или инвестиции в Польше и получить консультацию, основанную на актуальных аналитических данных.
