Путеводитель по ипотечному кредитованию 2026: что нужно знать перед покупкой жилья

Получение ипотечного кредита - это сложный процесс, требующий тщательной подготовки. Чтобы не рисковать своими сбережениями и успешно пройти путь от подачи заявки до получения ключей, потенциальному кредитополучателю необходимо учитывать ряд критических факторов.

1. «Правило нескольких банков»

Никогда не полагайтесь на одобрение только в одном банке. Если вы планируете покупку на вторичном рынке, наличие всего одного варианта - это огромный риск, так как в случае отказа вы можете потерять задаток, составляющий десятки или сотни тысяч злотых.

• Один банк: слишком рискованно.

• Два банка: минимально допустимый уровень для вторичного рынка.

• Три-четыре банка: оптимальная ситуация, обеспечивающая безопасность сделки.

На первичном рынке ситуация чуть проще, так как резервационные взносы обычно невелики (около 1%) и часто подлежат возврату в случае отказа в кредите.

2. Легализация и вид на жительство

Ваш статус пребывания напрямую определяет список доступных банков. Если у вас нет постоянного вида на жительство (сталый побыт), то такие крупные банки, как VeloBank, PKO BP или Pekao (который недавно ужесточил требования), могут быть недоступны.

Для обладателей карт временного вида на жительство (часовый побыт) основными вариантами остаются Alior, Millennium, BNP Paribas, ING, mBank и Santander. При этом крайне важен срок действия карты:

• Карта должна быть выдана минимум на год.

• mBank требует, чтобы карта действовала еще 6 месяцев после момента официального перехода права собственности, что при покупке новостройки может означать требование к сроку действия карты на 1,5–2 года вперед.

• Santander единственный банк, который может рассмотреть заявку без карты, но это касается только граждан Украины.

3. Форма занятости и стаж работы

Банки оценивают стабильность вашего дохода исходя из типа договора:

• Umowa o pracę (трудовой договор): самый простой вариант. Достаточно проработать 3 месяца и получить 3 зарплаты, чтобы претендовать на кредит.

• JDG (индивидуальное предпринимательство/B2B): требования гораздо строже. Как правило, необходимо вести деятельность не менее 1–2 лет. Для IT-сферы некоторые банки делают исключения и рассматривают заявки после года работы.

  • Важно: любые перерывы в деятельности или «нулевые» месяцы (например, из-за нежелания платить ZUS) могут обнулить ваш стаж в глазах банка, и отсчет срока деятельности начнется заново.

  • Кредитоспособность: для предпринимателей на «рычалте» (ryczałt) банки часто виртуально вычитают до 50% дохода как «мифические расходы», что снижает вашу кредитоспособность почти в два раза по сравнению с наемными сотрудниками.

4. Валюта дохода: главная ловушка

Согласно банковским правилам кредит может быть выдан только в той валюте, в которой вы получаете доход. Поскольку кредиты в USD или EUR практически недоступны рядовым заемщикам, получение дохода в валюте (например, при B2B контрактах с США или ЕС) закрывает доступ к злотувковым кредитам.

• Чтобы исправить ситуацию, нужно перевести доход в злотые минимум за 3–6 месяцев до подачи заявки.

• Иногда помогает договоренность с контрагентом о конвертации средств на стороне отправителя, чтобы на польский счет поступали именно злотые.

5. Семейное положение и раздельность имущества

Если у одного из супругов плохая кредитная история или проблемы с документами, можно оформить брачный договор (раздельность маенкову). Это позволит учитывать доходы только одного супруга, но лишит вас возможности совместной подачи налоговых деклараций (льготы по PIT) и создаст дополнительные сложности при движении средств между счетами.

Внимание: банки BNP, Millennium и Santander часто не принимают «свежую» раздельность, оформленную незадолго до подачи заявки.

6. Финансовые параметры и расчеты

Для ориентира: чтобы получить кредит в размере 1 миллиона злотых, домохозяйству необходимо зарабатывать около 12–13 тысяч злотых нетто (на трудовом договоре).

• Собственный вклад: стандарт 20%. При вкладе менее 20% процентная ставка растет, а кредитоспособность падает.

• Возраст: если заемщику 55 лет, кредит дадут максимум на 20 лет (до достижения 75-летия), что увеличит размер ежемесячного платежа и требования к доходу.

• Дополнительные расходы: например, банк Alior может потребовать страховку авансом на 5 лет (около 2,85% от суммы кредита), что составит значительную сумму единоразово.

Путеводитель по ипотечному кредитованию 2026 перед принятием окончательного решения рекомендует проконсультироваться с кредитным экспертом (дорадцей), который поможет сопоставить все 5–6 критических параметров вашей ситуации с актуальными алгоритмами банков.