.png)
Земельная книга в Польше: полное руководство по государственному реестру недвижимости
- Sergiej Pinchuk
- 9 июл.
- 5 мин. чтения
Обновлено: 30 сент.
Земельная книга в Польше (Księga Wieczysta, KW) — это официальный государственный реестр, содержащий исчерпывающую информацию о правовом статусе недвижимости. Понимание структуры и содержания земельной книги критически важно для безопасной покупки, продажи или аренды недвижимости в Польше.
Что такое земельная книга и зачем она нужна
Определение и назначение
Государственный реестр недвижимости в Польше представляет собой официальный документ, который ведется районными судами для установления правового статуса каждого объекта недвижимости. Согласно статье 1 Закона о земельных книгах и ипотеке от 6 июля 1982 года: "Земельные книги ведутся с целью установления правового статуса недвижимости".
Основные функции земельной книги:
Подтверждение права собственности
Фиксация всех обременений недвижимости
Установление ограниченных вещных прав
Регистрация ипотек и залогов
Обеспечение юридической защиты сделок
Виды недвижимости в реестре
В земельной книге регистрируются:
Земельные участки, с указанием границ и назначения
Здания: жилые и коммерческие объекты
Помещения: квартиры, офисы, магазины
Кооперативные права: права на квартиры в кооперативах
Структура земельной книги: четыре ключевых раздела
Раздел I: Описание недвижимости
Что содержит:
Точный адрес объекта
Кадастровый номер участка
Общая площадь и площадь застройки
Назначение недвижимости (жилое, коммерческое, смешанное)
Доля в общем имуществе (для квартир)
Пример записи: "г. Варшава, ул. Новогродзка 25, квартира № 15, площадь 65,5 м², доля в общем имуществе: 1455/100000"
Раздел II: Право собственности
Самый важный раздел для покупателей включает:
ФИО всех собственников
Номера PESEL физических лиц
Данные родителей
Правовое основание приобретения собственности
Дата регистрации права
Доли в собственности (при множественной собственности)
Внимание! Если в разделе указано несколько человек, недвижимость находится в совместной собственности.
Раздел III: Ограниченные вещные права
Может содержать:
Сервитуты: права прохода, проезда
Право пожизненного пользования
Ограничения на распоряжение: судебные запреты
Требования третьих лиц: споры о собственности
Исполнительные производства
Раздел IV — Ипотеки и обременения
Регистрируются все виды обременений:
Банковские ипотеки
Залоги недвижимости
Обеспечительные права
Суммы обременений
Данные кредиторов
Важно: Ипотеки привязаны к недвижимости, а не к владельцу!
Принципы функционирования земельных книг
Основные правовые принципы:
1. Презумпция соответствия действительности. Записи в земельной книге считаются соответствующими реальному правовому состоянию недвижимости.
2. Гарантия общественного доверия. При расхождении между записями в KW и фактическим состоянием, содержание книги имеет приоритет в пользу добросовестного приобретателя.
3. Публичность реестра. Каждый имеет право ознакомиться с содержанием любой земельной книги.
4. Приоритет зарегистрированных прав. Права, внесенные в земельную книгу, имеют приоритет перед незарегистрированными.
Как получить доступ к земельной книге
Самый удобный способ:
Перейдите на официальный сайт ekw.ms.gov.pl
Введите номер земельной книги
Получите мгновенный доступ к актуальной информации
Сохраните или распечатайте данные
Преимущества онлайн-доступа:
Работает 24/7
Бесплатный просмотр
Актуальная информация в реальном времени
Не требует личного визита
Получение официальных выписок
Виды официальных документов:
Обычная выписка: содержит основную информацию о недвижимости Полная выписка: включает всю историю изменений Извлечение: краткая справка по конкретному вопросу Справка о закрытии: при ликвидации земельной книги
Стоимость получения:
Онлайн-выписка: 19 злотых
Выписка в суде: 30 злотых
Полная выписка: 40-60 злотых
Создание земельной книги
Когда необходимо создание KW:
Для недвижимости без земельной книги
При разделе недвижимости
Для новых построек
При выделении кооперативного права собственности
Процедура создания:
1. Подача заявления
В районный суд по месту нахождения недвижимости
Через нотариуса при оформлении сделки
Самостоятельно в отдел земельных книг
2. Необходимые документы:
Документы, подтверждающие право собственности
Технический план недвижимости
Справка из кадастра
Документ, удостоверяющий личность
3. Расходы на создание:
Судебная пошлина: 200 злотых
Запись права собственности: 200 злотых
Нотариальная пошлина: 240-480 злотых
Нотариальная копия акта: 30 злотых
Общая стоимость: 670-910 злотых
Что проверять в земельной книге при покупке
Обязательная проверка разделов:
В разделе I проверьте:
Соответствие адреса и площади заявленным
Правильность описания недвижимости
Назначение объекта
В разделе II убедитесь:
Продавец является законным собственником
Нет дополнительных собственников
Право собственности не оспаривается
В разделе III выявите:
Сервитуты и ограничения
Судебные запреты на продажу
Исполнительные производства
Споры о собственности
В разделе IV проанализируйте:
Все ипотеки и обременения
Суммы долгов
Возможность их погашения
Особые отметки в земельной книге
Красный цвет записей означает недействительные, погашенные записи Отметка о заявлении указывает на поданное, но не рассмотренное заявление об изменении Пустые разделы содержат запись "Brak wpisów" (нет записей)
Изменения в земельной книге
Кто может вносить изменения:
Собственник недвижимости по собственной инициативе
Нотариус при оформлении сделок
Суд по решению суда
Банк при регистрации ипотеки
Уполномоченные лица по доверенности
Процедура внесения изменений:
Подача заявления в районный суд
Предоставление документов, подтверждающих изменения
Рассмотрение заявления судом (5-30 дней)
Внесение записи в земельную книгу
Уведомление заявителя о внесении изменений
Ипотеки в земельной книге
Виды ипотек:
Банковская ипотека — для обеспечения кредита Договорная ипотека — по соглашению сторон Судебная ипотека — по решению суда Законная ипотека — в силу закона
Важные особенности ипотек:
Ипотека привязана к недвижимости, а не к владельцу
При покупке недвижимости ипотека переходит к новому владельцу
Обязательно требуйте погашения ипотеки перед покупкой
Ипотека имеет приоритет перед другими долгами
Покупаете недвижимость с ипотекой? Получите юридическую консультацию для безопасного оформления сделки.
Исключения из гарантии общественного доверия
Когда гарантия не действует:
Статья 7 закона устанавливает исключения:
Права, обременяющие недвижимость в силу закона
Право пожизненного пользования
Сервитуты, установленные органами власти
Сервитуты необходимого прохода
Сервитуты передачи (электричество, газ, вода)
Дополнительные случаи:
Когда покупатель знал о несоответствии записей действительности
При наличии отметки о споре или несоответствии
При покупке заведомо проблемной недвижимости
Практические советы для покупателей
Перед покупкой недвижимости:
1. Получите свежую выписку
Не старше 30 дней
Обязательно полную версию
Изучите все четыре раздела
2. Обратите внимание на отметки
О поданных заявлениях
О спорах и ограничениях
О судебных решениях
3. Проверьте соответствие данных
Личность продавца
Полномочия на продажу
Согласие супруга (при необходимости)
4. Убедитесь в отсутствии обременений
Ипотеки будут погашены
Нет исполнительных производств
Отсутствуют судебные запреты
Хотите быть уверены в чистоте сделки? Воспользуйтесь нашими услугами проверки недвижимости.
Цифровизация земельных книг
Современные возможности:
Электронные земельные книги:
Ведутся в цифровом формате с 2010 года
Синхронизированы с бумажными версиями
Обновляются в реальном времени
Доступны через интернет
Мобильные приложения:
EKW Mobile (официальное приложение)
Geoportal 2 (для кадастровых данных) поиск по адресу и номеру участка
Земельная книга для иностранцев
Особенности для граждан других стран:
Доступ к информации:
Полный доступ ко всем данным
Те же права, что у польских граждан
Возможность получения выписок
При покупке недвижимости:
Обязательное разрешение МВД (в отдельных случаях)
Дополнительные проверки
Уведомление о крупных сделках
Нужна помощь с разрешением МВД? Ознакомьтесь с нашими услугами получения разрешения.
Часто задаваемые вопросы
Сколько действует выписка из земельной книги?
Официального срока действия нет, но для сделок рекомендуется использовать выписку не старше 30 дней для обеспечения актуальности информации.
Можно ли изменить данные в земельной книге самостоятельно?
Да, собственник может подать заявление об изменении данных, предоставив соответствующие документы. Изменения вносятся только судом после проверки.
Что делать, если обнаружены ошибки в земельной книге?
Необходимо подать заявление о исправлении ошибки в районный суд с приложением документов, подтверждающих правильные данные.
Обязательно ли создавать земельную книгу?
Создание земельной книги не является обязательным, но настоятельно рекомендуется для защиты прав собственности и облегчения сделок.
Заключение
Земельная книга в Польше - это не просто административный документ, а мощный инструмент защиты прав собственности. Понимание ее структуры и принципов работы критически важно для любого, кто планирует покупать, продавать или арендовать недвижимость в Польше.
Помните: тщательная проверка земельной книги перед покупкой может сэкономить вам тысячи злотых и избавить от серьезных правовых проблем в будущем.
Планируете сделку с недвижимостью?
Полезные статьи по теме:
Наша команда экспертов поможет вам правильно интерпретировать данные земельной книги и обеспечить максимальную безопасность вашей сделки с недвижимостью в Польше.
