Modele PRS w Europie: Czego uczą Niemcy i Niderlandy?

Porównanie regulacji i ochrony najemców w UE. Polska jako rynek w fazie normowania.

PRS jako brakujący element rynku

Instytucjonalny rynek najmu (Private Rented Sector, PRS) szybko staje się „trzecim filarem” europejskiego rynku mieszkaniowego, zajmując miejsce między własnością prywatną a mieszkaniami socjalnymi (w Polsce – TBS/SIM). Podczas gdy inwestorzy poszukują stabilnych, długoterminowych aktywów, miasta potrzebują elastycznego i wysokiej jakości zasobu mieszkań na wynajem.

Polska znajduje się w unikalnej „fazie normowania”. Rynek rośnie wykładniczo, ale jego podstawa prawna pozostaje fragmentaryczna. Mamy Kodeks cywilny, Ustawę o ochronie praw lokatorów oraz specyficzne konstrukcje (najem okazjonalny, instytucjonalny), ale brakuje jednolitego, przewidywalnego reżimu dla długoterminowego, profesjonalnego najmu.

Celem niniejszego artykułu jest analiza modele PRS w Europie - konkretnych mechanizmów regulacyjnych i instytucjonalnych w Niemczech (DE) i Niderlandach (NL), które zapewniają równowagę między ochroną najemcy a przewidywalnością dla operatora.

Teza: Niemcy i Niderlandy oferują dojrzałe, choć różne, modele, które dowodzą: stabilność regulacji i ochrona najemców są nie przeszkodą, lecz warunkiem skalowania rynku PRS.

Model niemiecki (DE) – Stabilność przez regulację

Niemiecki rynek najmu definiuje jedno słowo: stabilność. Podstawą prawną jest Kodeks cywilny (BGB, §§ 535-577a), który wyraźnie priorytetyzuje ochronę najemcy (Kündigungsschutz).

Kluczowe elementy polityki:

• Mietpreisbremse (Hamulec cen najmu): W „napiętych” strefach rynkowych (określanych przez władze landów) czynsz w nowych umowach nie może przekroczyć o więcej niż 10% średniej stawki rynkowej, wskazanej w oficjalnym „lustrze” stawek najmu (Mietspiegel, § 556d BGB).

• Kappungsgrenze (Limit podwyżek): Ogranicza wzrost czynszu dla obecnych najemców. Wynajmujący nie może podnieść opłaty o więcej niż 20% (w zwykłych strefach) lub 15% (w strefach napiętych) w ciągu trzech lat, nawet jeśli poziom rynkowy wzrósł silniej.

• Kontrakty alternatywne: Dozwolone są umowy z z góry ustaloną podwyżką (Staffelmiete) lub powiązane z indeksem inflacji (Indexmiete), ale nie obejmuje ich Kappungsgrenze.

Ochrona najemców: Ochrona przed eksmisją (Kündigungsschutz) jest niezwykle silna. Wypowiedzenie umowy na czas nieokreślony przez wynajmującego jest możliwe tylko z ważnych, wyczerpująco wymienionych w ustawie przyczyn (np. na potrzeby własne – Eigenbedarf, lub w przypadku rażących naruszeń ze strony najemcy).

Wpływ na PRS: Dla inwestorów PRS model niemiecki oznacza wysoką przewidywalność przepływów pieniężnych. Nie osiągnie się nadzwyczajnych zysków w szczycie rynku, ale też nie grozi masowy odpływ najemców ani szok regulacyjny. Przyciąga to „długi”, konserwatywny kapitał, który ceni stabilność ponad chwilową elastyczność.

Model niderlandzki (NL) – Segmentacja i arbitraż

Niderlandy stosują podejście oparte na segmentacji rynku i szybkim rozstrzyganiu sporów. Ostatnie reformy wskazują jednak na trend wzmacniania regulacji nawet w segmencie wolnym.

Kluczowe elementy polityki:

• System punktowy (WWS) i nowa segmentacja: Tradycyjnie rynek dzielił się na regulowany (sociale huur) i zliberalizowany (vrije sector). Od 2024/2025 roku, wraz z wprowadzeniem Ustawy o przystępnym najmie (Wet betaalbare huur), regulacje zostały rozszerzone.

• Rozszerzenie WWS: System oceny mieszkań (Woningwaarderingsstelsel – WWS), w którym punkty (za metraż, efektywność energetyczną itp.) określają cenę maksymalną, jest obecnie rozszerzony także na nowy „segment średni” (do 186 punktów).

• Roczne limity: Zamiast swobodnej indeksacji umownej, ustawa wprowadziła sztywne roczne limity podwyżek dla wszystkich segmentów (np. na 2025 r.: do 7.7% w segmencie średnim i do 4.1% w sektorze wolnym).

Huurcommissie (Komisja ds. Najmu): To „perła” niderlandzkiego systemu. Huurcommissie to niezależny, quasi-sądowy organ, który rozstrzyga spory między najemcami a wynajmującymi.

• Funkcje: Weryfikacja słuszności początkowego czynszu (czy odpowiada punktom WWS?), legalności podwyżek opłat, spory o utrzymanie techniczne.

• Zaleta: Jest to szybkie i tanie. To de facto arbitraż, który odciąża sądy i daje obu stronom szybką i autorytatywną odpowiedź.

Wpływ na PRS: Pomimo niedawnego zaostrzenia (Affordable Rent Act), model niderlandzki daje operatorowi jasną „mapę zasad”. Nabywając aktywa, inwestor może dokładnie skalkulować maksymalny dochód. Ryzyko długotrwałych i kosztownych sporów sądowych jest zminimalizowane dzięki Huurcommissie.

Polski PRS: co jest, a czego brakuje?

Polski rynek PRS opiera się na „hybrydzie” norm: Kodeks cywilny (KC), Ustawa o ochronie praw lokatorów (UOPL) oraz reżimy specjalne (najem okazjonalny/instytucjonalny).

Problemy są oczywiste:

• Brak jasnej kwalifikacji: Wciąż nie określiliśmy, czym długoterminowe „zakwaterowanie” w projekcie PRS różni się od standardowego „najmu”. Rodzi to niepewność prawną w zakresie ochrony najemcy.

• Wysokie koszty transakcyjne: Z powodu braku szybkiego i przewidywalnego rozstrzygania sporów, rynek jest zmuszony do stosowania „kompensatorów”. Najem instytucjonalny wymaga obowiązkowego aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji (art. 777 k.p.c.). Jest to ciężka proceduralnie metoda, która de facto jest próbą zastąpienia braku szybkiego arbitrażu (jak Huurcommissie) sztywną procedurą windykacyjną.

• Brak mechanizmu weryfikacji: Jeśli najemca uważa, że podwyżka jest niesprawiedliwa lub standard mieszkania nie odpowiada cenie, jego jedyna droga to pełny proces sądowy. Jest to długie, kosztowne i ryzykowne.

Lekcje dla Polski: Rekomendacje dla normowania

Polska nie powinna ślepo kopiować ani systemu niemieckiego, ani niderlandzkiego. Możemy jednak zaimportować najlepsze praktyki, dostosowując je do naszej rzeczywistości.

Rekomendacja 1: Stworzyć „Polską Huurcommissie” (Lekcja z NL) Najcenniejszą lekcją Niderlandów nie jest kontrola cen, lecz skuteczność rozstrzygania sporów. Polsce potrzebny jest wyspecjalizowany, niskokosztowy organ (Komisja ds. Najmu) do szybkiego rozpatrywania sporów o:

• Prawidłowość indeksacji czynszu;

• Współmierność opłaty do standardu mieszkania;

• Rozliczenia mediów i kaucji.

Rekomendacja 2: Jasne reguły indeksacji (Lekcja z DE/NL) Zamiast całkowitej swobody w podwyżkach czynszu (która odstrasza najemców) lub sztywnego zamrożenia (które zabija inwestycje), należy wprowadzić przewidywalne zasady. Np. ograniczyć podwyżkę formułą „inflacja + X%” lub ustalić „pułap” podwyżki w okresie 3 lat (jak Kappungsgrenze w Niemczech).

Rekomendacja 3: Przejrzystość i „Plain Language” (Lekcja z DE/NL) Zobowiązać operatorów PRS do dostarczania „karty informacyjnej” do każdej umowy. Powinny być w niej jasno określone: stawka bazowa, formuła indeksacji, maksymalny limit (cap) podwyżki i zasady wypowiedzenia.

Rekomendacja 4: Rewizja procedur dla PRS Jeśli wprowadzimy szybki arbitraż (Rekomendacja 1), sztywne wymogi, takie jak obowiązkowy art. 777 k.p.c. dla najmu instytucjonalnego, staną się mniej krytyczne. Zmniejszy to bariery dla najemców, nie zwiększając ryzyka dla operatora, i uprości procedury.

Wnioski

Doświadczenia Niemiec i Niderlandów (nawet z uwzględnieniem niedawnego zaostrzenia w NL) pokazują, że dojrzały rynek PRS buduje się nie na deregulacji, lecz na przewidywalności.

• Dla Inwestorów i Operatorów: Stabilne zasady i szybkie mechanizmy rozstrzygania sporów (jak niderlandzka Huurcommissie) obniżają ryzyka operacyjne i koszt kapitału znacznie efektywniej, niż możliwość arbitralnego podnoszenia czynszu.

• Dla Najemców i Regulatorów: Ochrona najemcy to nie tylko sprawiedliwość społeczna, ale i konieczność ekonomiczna. Gdy najemcy są chronieni przed nagłymi podwyżkami i niesprawiedliwym eksmitowaniem, zostają w mieszkaniu dłużej, co zapewnia operatorom PRS stabilny strumień pieniężny.

Polska stoi przed wyborem: albo chaotyczny wzrost z wysokim ryzykiem dla obu stron, albo stworzenie przejrzystego systemu. Niemcy i Niderlandy dowodzą, że stabilność opłaca się wszystkim. 🇵🇱🇩🇪🇳🇱

Krótki glosariusz

• PRS (Private Rented Sector): Instytucjonalny sektor najmu; mieszkania budowane lub zarządzane przez profesjonalnych operatorów z przeznaczeniem na długoterminowy wynajem.

• Mietpreisbremse (DE): „Hamulec cen najmu”. Mechanizm ograniczający czynsz w nowych umowach w regionach z deficytem mieszkań.

• Kappungsgrenze (DE): „Limit podwyżek”. Ograniczenie podwyżki czynszu dla obecnych najemców (np. nie więcej niż 15-20% w ciągu 3 lat).

• WWS (Woningwaarderingsstelsel) (NL): System punktowy; metoda obliczania maksymalnego czynszu w segmencie regulowanym i średnim na podstawie obiektywnych cech mieszkania.

• Huurcommissie (NL): Komisja ds. Najmu; quasi-sądowy organ do szybkiego i taniego rozstrzygania sporów między najemcami a wynajmującymi.

• Art. 777 k.p.c. (PL): (Kodeks postępowania cywilnego) Norma pozwalająca na umieszczenie w akcie notarialnym oświadczenia dłużnika (najemcy) o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, co przyspiesza procedurę windykacyjną/eksmitacyjną.