Рынок недвижимости Польши 3 кв. 2025: от стагнации предложения к реальной коррекции цен

Анализ ситуации на рынке недвижимости Польши в III квартале 2025 года, основанный на данных Национального банка Польши (NBP), демонстрирует развитие структурных изменений, начавшихся еще во II квартале. Если весенний период характеризовался «затишьем» и стагнацией предложения, то к осени рынок окончательно вошел в фазу реальной ценовой коррекции и трансформации структуры спроса.

Ценовая динамика: от номинальной стабильности к реальному снижению

Главный тренд, который просматривается со II квартала — это постепенное «охлаждение» цен.

• Первичный рынок: во II квартале в 6 крупнейших городах (6M) наблюдался номинальный рост цен на 1,5%, однако уже в III квартале эта динамика сменилась падением на 1,4%. В Варшаве снижение цен ускорилось: с -0,1% во II квартале до -0,6% в III квартале.Разница между ценой оферты и ценой сделки на первичном рынке достигла около 6–7%. Это умеренный, но уже устойчивый разрыв, который говорит о переходе рынка в режим торга.

• Вторичный рынок: здесь коррекция была заметна еще раньше. В Варшаве цены сделок снизились на 1,7% во II квартале и на 0,8% в III квартале. Собственники квартир массово поднимают или удерживают желаемую цену, но покупатели соглашаются на сделку только при существенном дисконте. В результате разрыв между ценой предложения и ценой фактической сделки на вторичном рынке достиг около 16%, крайне высокий показатель для зрелого городского рынка.

• Реальные цены: важнейший вывод заключается в том, что в реальном выражении (с поправкой на инфляцию и рост зарплат) жилье продолжает дешеветь. Благодаря тому, что доходы населения растут быстрее цен на квадратные метры, покупательная способность домохозяйств постепенно восстанавливается.

Строительная активность: осторожный оптимизм девелоперов

Сравнивая два квартала, можно заметить изменение в стратегии застройщиков.

Во II квартале наблюдался резкий спад: количество разрешений на строительство упало на 21% в годовом исчислении. Однако в III квартале сектор показал признаки оживления: было выдано 69 тыс. разрешений, что на 17% больше, чем в предыдущем квартале.

Тем не менее, девелоперы остаются крайне осторожными. Число начатых строек в III квартале (55,3 тыс.) практически не изменилось по сравнению со II кварталом (+1%), а в годовом выражении оно все еще на 6% ниже уровня 2024 года. Застройщики фокусируются на завершении текущих проектов из-за высоких издержек на землю и рабочую силу.

Спрос и финансирование: уход «налички» и возвращение кредита

Один из самых ярких трендов 2025 года - снижение доли покупок за собственные средства.

• II квартал: Доля покупок за наличные составила 51% (против 60% годом ранее).

• III квартал: Этот показатель упал до 46%.

Параллельно растет роль ипотечного кредитования. Стоимость новых ипотечных кредитов в III квартале составила 27,4 млрд злотых, что на 18% выше показателей II квартала. Этому способствует смягчение кредитной политики банков, снижение маржи и общая стабилизация цен на жилье, что делает кредиты более доступными.

Инвестиции в аренду: период низкой доходности

Для инвесторов, покупающих жилье под аренду, ситуация остается сложной, но стабилизируется.

Хотя во II и III кварталах доходность на собственный капитал (ROE) при использовании ипотеки (LTV 50-80%) оставалась отрицательной, в III квартале наметилось небольшое улучшение. Например, в Варшаве ROE для LTV 50% вырос с -0,4% до -0,3%.

Средняя ставка капитализации в 6 крупнейших городах выросла до 5,75%. Однако инвестиции в жилье все еще проигрывают по доходности банковским депозитам и 10-летним государственным облигациям. Расчетный срок окупаемости инвестиции сейчас составляет около 18 лет.

Коммерческий сектор и риски отрасли

Ситуация в коммерческой недвижимости остается стабильной, но малоактивной. Инвестиционный объем в I полугодии составил 1,7 млрд евро, а в III квартале — около 2 млрд евро. Офисный сегмент класса А по-прежнему демонстрирует отрицательную доходность из-за высоких эксплуатационных расходов и процентных ставок в еврозоне.

Тревожным сигналом является рост неплатежеспособности в строительном секторе. Если во II квартале количество таких случаев выросло на 18% г/г, то в III квартале этот показатель достиг 24%. Это подчеркивает давление высоких издержек на строительные компании.

Рынок недвижимости Польши 3 кв. 2025: резюме для клиентов

Рынок недвижимости Польши 3 кв. 2025 года окончательно закрепился в «фазе покупателя». Номинальные цены стоят на месте или немного снижаются, в то время как доступность кредитов растет.

Тенденция очевидна: рынок переходит от спекулятивного роста к здоровой коррекции. Для тех, кто планирует покупку для себя, текущий момент выгоден благодаря улучшению кредитных условий. Для инвесторов же ключевым фактором остается тщательный выбор объектов, так как эпоха «автоматического» роста стоимости активов временно приостановилась.

Метафорически ситуацию можно описать как переход моря от шторма к отливу: вода (цены) медленно уходит, обнажая реальный рельеф дна (фундаментальную стоимость), при этом ветер (кредитная политика) начинает дуть в паруса покупателей, а не продавцов.

Инвестиции в недвижимость с DOMUS GLOBAL