Польша на жилищной карте Европы

Sergiej Pinchuk
9 янв.
2 мин. чтения

Польша на жилищной карте Европы выглядит парадоксально: страна собственников, но при этом одна из самых “тесных” по условиям проживания.

На инфографике мы можем видеть, что:

Польша: ~87% домохозяйств владеют жильём, ~13% арендуют. Это “восточно-европейский” профиль (Румыния/Словакия/Венгрия/Хорватия/Балтия), где владение скорее норма, а аренда долго была “временным несчастьем”.
Варшава по ценам покупки в инфографике около €3,8–4,0 тыс./м², аренда в столице около €880/мес. На фоне Западной Европы это всё ещё “дёшево”, но…
…по переполненности (overcrowding) Польша в числе антилидеров: 33,7% - это не “чуть тесно”, это структурная проблема качества/размера жилья. Eurostat прямо относит Польшу к группе стран, где более 30% населения живёт в переполненных домохозяйствах (в 2024 году).

Это означает, что высокая доля собственности не гарантирует комфорт. В Польше владение часто означает “своё, но маленькое / далеко / в ипотеке / без альтернатив”.

Где Польша относительно ЕС

В среднем по ЕС примерно 68% людей живут в жилье, которое принадлежит их домохозяйству, и около 32% в аренде. Польша заметно “перекошена” в сторону собственности. Германия, наоборот, “страна арендаторов” (на инфографике аренда превышает 50%). В таких странах аренда не маркер бедности, а нормальный долгосрочный инструмент мобильности.

Прогноз: что ждёт Польшу

Тренд A: доля аренды будет расти, особенно в крупных городах

Причина простая: мобильность + дороговизна финансирования + профессионализация рынка аренды. NBP (Нацбанк Польши) прямо пишет, что профессиональный рынок аренды должен расти в ближайшие годы; при этом в 2024 Q1 средние транзакционные ставки аренды снижались кв/кв, а покупки дорожали, то есть рынок начинает “перепрошиваться” и искать равновесие.

Параллельно растёт PRS/BTR (институциональная аренда):

PwC фиксирует рост институциональной аренды и объёма юнитов (в 1H 2024 — заметный прирост год к году).
Отраслевые обзоры отмечают ускорение предложения PRS к концу 2024 года.

Вывод: Польша на жилищной карте Европы не станет Германией по аренде за 5 лет, но движение от ~13% к 20–25% в перспективе 8–12 лет (в крупнейших агломерациях быстрее) выглядит реалистичным.

Тренд B: “квартирный голод” не исчезнет сам

Даже при активном строительстве аналитика рынка указывает на существенный дефицит жилья (оценки порядка ~1,5 млн единиц).

Дефицит предложения означает давление на цены и аренду, особенно в Варшаве/Кракове/Вроцлаве/Труймясто.

Тренд C: переполненность будет снижаться, но медленно

Переполненность падает, когда одновременно выполняются 3 условия:

строится достаточно жилья,
растёт “метраж на человека” (а не только количество студий),
появляется нормальная долгосрочная аренда как альтернатива “покупай любой ценой”.

Польша пока застряла между (1) и (2): строят много, но структура предложения и доступность не всегда бьют в “больше пространства”, поэтому 33,7% не случайность.

Тренд D: спрос в крупных городах будет поддержан миграцией и рынком труда

Польша остаётся одним из главных центров притяжения в регионе. Почти 1 млн беженцев из Украины фиксировались в Польше (оценки UNHCR), что объективно усиливает давление на рынок аренды в городах.

Где будет Польша через 5–10 лет?

Польша движется из модели “все должны купить” в модель “часть покупает, часть снимает нормально и надолго”. С ростом институциональной аренды, более жёсткой конкуренцией за качественные локации, ростом цен на первичное жильё и постепенным снижением переполненности.

Если хочется следить за разворотом рынка, смотрите на 4 метрики: