Ипотека в Польше: ставки падают, но правила ужесточаются. Что нужно знать заемщику в 2026 году?

Sergiej Pinchuk
8 часов назад
3 мин. чтения

Если вы задумываетесь о покупке жилья в кредит, сейчас наступил неоднозначный момент: с одной стороны, процентные ставки заметно снизились (с 6,1–6,7% до уровня около 5,8%), с другой - банки стали капризнее в выборе клиентов.

Вот подробный разбор ситуации на рынке, основанный на актуальных данных (февраль 2026).

Выбор банка: «Базовая тройка» и те, о ком стоит забыть

На текущий момент основными банками для большинства заемщиков (особенно иностранцев) являются mBank, Millennium и Santander.

Pekao (Pekao SA): с января этот банк фактически закрылся для тех, у кого нет карты сталого побыту (постоянного ВНЖ). Кроме того, это единственный банк, который берет комиссию 2% за выдачу кредита, что крайне невыгодно.
Alior Bank: у этого банка сохраняются сложности с открытием счетов для граждан Беларуси, что делает процесс получения кредита там практически невозможным.
PKO BP и VeloBank: также требуют сталый побыт.

Ключевые требования к заемщику

Чтобы банк вообще начал рассматривать вашу заявку, должны одновременно соблюдаться несколько жестких условий:

Собственный вклад: оптимально иметь 20%. Если вклад меньше (от 10%), кредит будет дороже, а многие банки (например, Millennium) могут и вовсе отказать.
Срок действия карты побыта: самые нестандартные требования у mBank для первичного рынка: карта должна действовать еще полгода после того, как дом будет достроен и право собственности перейдет к вам. Часто это означает, что карта должна быть валидна еще 2,5–3 года на момент подачи заявки.
Валюта дохода: вы обязаны получать доход в злотых. Если ваш контракт в USD или EUR, банки не дадут кредит. Нужно переходить на расчеты в PLN минимум за 6 месяцев до подачи.
Форма занятости:
- Umowa o pracę: для кредита в 1 млн злотых нужно зарабатывать 13–15 тысяч нетто.
- JDG (B2B): кредитоспособность считается в два раза хуже. Чтобы получить тот же миллион, доход должен быть около 25 тысяч нетто. Также важно иметь историю деятельности от 1–2 лет и отсутствие «нулевых» месяцев.

Процентные ставки: фиксированная или переменная?

Сейчас на рынке уникальная ситуация: переменная ставка может быть даже ниже фиксированной (около 5,5% против 5,75–5,85%).

Фиксированная ставка (на 5 лет): это ваша страховка. Если рынок пойдет вверх, ваш платеж не изменится. Если ставки упадут, вы сможете рефинансировать кредит в другом банке под более низкий процент (обычно это выгодно, если разница составляет от 0,5–1%).
Переменная ставка: зависит от показателя WIBOR и меняется каждые 3 месяца. Она дешевле сейчас, но несет риски в долгосрочной перспективе.

Скрытые и дополнительные расходы

Ваша «рата» (месячный платеж) - это не все расходы. Банки требуют:

Страхование жизни: это обязательно. В mBank оно может стоить около 6000 злотых в год, в Millennium около 4000.
Продукты банка: чтобы получить минимальную ставку, вы обязаны пользоваться счетом банка (с определенным оборотом, например, 10 000 злотых в месяц) и часто кредитной картой. Если перестанете выполнять условия, банк тут же поднимет процент.
Досрочное погашение: в некоторых банках в первые 2–3 года за это предусмотрена комиссия (провизия).

Главный совет: прежде чем начинать поиск квартиры, определите свой «потолок» - максимальную сумму, которую вам готов дать банк исходя из ваших доходов, формы контракта и статуса пребывания. Без соблюдения всех критериев одновременно (доход + вклад + документы) кредит получить невозможно.

Ипотека в Польше станет проще, если вы воспользуетесь приготовленными нами инструментами: - калькулятор кредитной способности и размера ипотечных платежей; - калькулятор расчета полной стоимости покупки недвижимости; - калькулятор рефинансирования ипотечного кредита. Если остались вопросы, то свяжитесь с нашим кредитным дорадцей, и получите ответы на беспокоящие вопросы.