Najem – usługa zakwaterowania. Czy polskie prawo nadąża za PRS?

Hybryda „najem – usługa zakwaterowania”, najem instytucjonalny i granice swobody umów

1. Wprowadzenie i przedmiot analizy

Dynamiczny rozwój sektora PRS w Polsce wiąże się z wykorzystywaniem modeli umownych określanych jako „usługa zakwaterowania”, które w praktyce zapewniają długotrwałe korzystanie z lokalu mieszkalnego (najem – usługa zakwaterowania). Powoduje to napięcie między praktyką rynkową a reżimami wynikającymi z Kodeksu cywilnego (dalej: KC), ustawy o ochronie praw lokatorów (dalej: UOPL), ustawy o prawach konsumenta (dalej: UPK) oraz przepisów procesowych Kodeksu postępowania cywilnego (dalej: KPC). Celem niniejszego opracowania jest wskazanie kryteriów kwalifikacji takich umów, granic swobody umów oraz standardów rzetelności w relacjach B2C.

2. Kwalifikacja umowy: najem czy usługa zakwaterowania

Zgodnie z art. 659–692 KC najem polega na oddaniu rzeczy do używania za czynsz. Kwalifikacja prawna następuje według treści i celu stosunku obligacyjnego, a nie użytej nomenklatury. Jeżeli umowa przewiduje długotrwałe zamieszkiwanie w lokalu mieszkalnym, utrzymuje jego funkcję „mieszkalną” oraz rozdziela typowe dla najmu obowiązki (utrzymanie lokalu, odpowiedzialność za wady, tryb zwrotu), zasadniczo stosować należy reżim najmu oraz – przy spełnieniu przesłanek – UOPL.Swoboda umów z art. 353¹ KC nie uzasadnia konstruowania stosunku o cechach najmu wyłącznie jako „zakwaterowania” w celu obejścia norm bezwzględnie obowiązujących. Elementy usługowe są dopuszczalne, o ile nie prowadzą do wyłączenia właściwych dla najmu gwarancji.

3. Reżimy prawne i ich wzajemne relacje

1. KC – określa istotę najmu, granice swobody umów, zasady odpowiedzialności kontraktowej oraz zakaz stosowania postanowień niedozwolonych wobec konsumenta (art. 385¹–385³ KC).

2. UOPL – przyznaje szczególną ochronę lokatorom w stosunkach najmu lokali mieszkalnych; kluczowe jest ustalenie, czy faktyczna funkcja stosunku prawnego odpowiada najmu.

3. UPK – przewiduje brak prawa odstąpienia dla usług zakwaterowania (art. 38 pkt 12), nie znosi jednak obowiązków informacyjnych i standardu przejrzystości względem konsumenta.

4. KPC – art. 777 § 1 pkt 4–5 dopuszcza złożenie oświadczenia o poddaniu się egzekucji; w relacji B2C jego użycie musi spełniać wymogi konieczności i proporcjonalności.

4. Granice swobody umów i klauzule abuzywne

Ocena postanowień umownych w relacji z konsumentem następuje w świetle art. 385¹–385³ KC. Ryzyko abuzywności występuje zwłaszcza wtedy, gdy umowa:— wyłącza lub nadmiernie ogranicza prawo najemcy do racjonalnego zakończenia długotrwałego stosunku (np. przewiduje zwrot wszystkich ulg w pełnej wysokości niezależnie od czasu trwania umowy) przyznaje wynajmującemu jednostronną kompetencję do zmiany opłat/kar bez obiektywnej metody (indeks, progi, cap), odpowiedniego uprzedzenia i prawa do rozwiązania w razie istotnej zmiany,— eliminuje odpowiedzialność wynajmującego ponad dopuszczalne granice (w tym za rażące niedbalstwo lub winę umyślną),— wprowadza sankcje nieproporcjonalne do naruszenia.Praktyka UOKiK oraz rejestr klauzul niedozwolonych – choć w dużej mierze ukształtowane w innych sektorach – utrwalają standardy transparentności, przewidywalności i równowagi stron; mają one znaczenie także dla umów PRS przez analogię funkcjonalną.

5. Najem instytucjonalny: ratio legis i przyczyny obchodzenia

UOPL przewiduje osobną konstrukcję najmu instytucjonalnego, adresowaną do profesjonalnych podmiotów i służącą zrównoważeniu przewidywalności po stronie właściciela oraz ochrony lokatora. Pomimo tego część operatorów PRS preferuje konstrukcje „zakwaterowania”. Wskazywane przyczyny to m.in. większa dolegliwość proceduralna oraz mniejsza elastyczność wzorców. Nie uzasadnia to jednak trwałego obchodzenia reżimu, jeżeli stosunek faktycznie odpowiada najmu. Wymagana jest albo korekta praktyk i korzystanie z właściwej formuły, albo – de lege ferenda – dostosowanie najmu instytucjonalnego do realiów PRS.

6. Zakaz zamieszkiwania a zakaz meldunku – konieczne rozróżnienie

Zakaz zamieszkiwania w lokalu oddanym do używania sprzeciwia się naturze stosunku najmu. Odmiennie należy traktować meldunek: obowiązek meldunkowy ma charakter administracyjny i co do zasady nie może być skutecznie wyłączony lub zakazany postanowieniem umownym. Dopuszczalne jest uregulowanie sposobu korzystania z adresu (np. dla korespondencji) oraz odpowiedzialności za podanie nieprawdziwych danych, nie zaś pozbawienie lokatora możliwości realizacji obowiązku administracyjnego.

7. Oświadczenie z art. 777 KPC w relacjach B2C

Włączenie do umowy oświadczenia o poddaniu się egzekucji jest dopuszczalne, lecz wymaga precyzyjnego określenia katalogu naruszeń, progów oraz gwarancji proceduralnych. Automatyzacja stosowania art. 777 KPC do naruszeń drobnych, spornych co do wysokości lub charakteru, może naruszać zasadę proporcjonalności. Zalecane jest ujęcie stopniowalne (wezwanie – termin naprawczy – uruchomienie 777 przy powtarzalności lub istotności).

8. Perspektywa orzecznicza i wnioski regulacyjne

Sfera PRS pozostaje na etapie kształtowania się linii orzeczniczej. Należy oczekiwać ocen „według istoty” stosunku zamiast formalnej kwalifikacji oraz krytycznego podejścia do postanowień uszczuplających ochronę lokatora przy faktycznym zamieszkiwaniu. Kierunek regulacyjny zmierza ku doprecyzowaniu granic między długotrwałym „zakwaterowaniem” a najmem oraz ku upowszechnieniu transparentnych modeli indeksacji, limitów (cap) i gwarancji proceduralnych.

9. Rekomendacje compliance i good practice

Dla operatorów PRS: kwalifikować umowy według ich funkcji; przy spełnieniu przesłanek stosować konstrukcję najmu instytucjonalnego, przewidzieć rozsądny mechanizm wcześniejszego rozwiązania przez lokatora wraz z proporcjonalnym rozliczeniem ulg, wprowadzić przejrzyste formuły indeksacyjne oparte na obiektywnych wskaźnikach oraz maksymalne limity zmian, ująć sankcje i stosowanie art. 777 KPC w modelu proporcjonalnym i stopniowalnym, nie wprowadzać umownych zakazów meldunku; regulować wyłącznie technikę posługiwania się adresem, przeprowadzić audyt abuzywności (art. 385¹ KC) i weryfikację pod kątem praktyki UOKiK.

Dla najemców-konsumentów: weryfikować istnienie i warunki wcześniejszego rozwiązania, metodę rozliczenia ulg oraz zasady indeksacji i limitów, żądać doprecyzowania progów i trybu stosowania 777 KPC, egzekwować możliwość dopełnienia obowiązków administracyjnych (meldunek).

10. Konkluzja

Skala i profesjonalizacja PRS nie znoszą obowiązku poszanowania norm bezwzględnie obowiązujących i standardów ochrony konsumenta. Umowy określane jako „zakwaterowanie” podlegają kwalifikacji według rzeczywistej treści. Granice swobody umów wyznaczają przepisy, natura stosunku i dobre obyczaje; stabilny model prawny PRS opiera się zatem na poprawnej kwalifikacji, przejrzystych i limitowanych mechanizmach opłat, proporcjonalnych sankcjach (w tym ostrożnym stosowaniu art. 777 KPC), poszanowaniu obowiązków administracyjnych lokatora oraz właściwym wykorzystaniu najmu instytucjonalnego. W przeciwnym razie hybrydowe konstrukcje będą generować spory i interwencje regulacyjne, utrudniając budowę przewidywalnego i uczciwego rynku najmu instytucjonalnego.