.png)
Кто платит за ремонт в арендованном жилье: обязанности арендатора и арендодателя в Польше
- 7 июл. 2025 г.
- 7 мин. чтения
Обновлено: 23 мая
Кратко: за капитальный ремонт и исправность инсталляций платит арендодатель, за мелкий текущий ремонт и повреждения по своей вине — арендатор. На практике главный спор возникает не из-за закона, а из-за границы между естественным износом (normalne zużycie) и повреждением (uszkodzenie). Именно этот нюанс определяет, вернут ли вам kaucja при выселении полностью или с удержаниями.
Статьи 6a и 6b Ustawy o ochronie praw lokatorów (Закон о защите прав квартиросъёмщиков) разграничивают обязанности сторон, но формулировки закона достаточно общие. Реальная картина складывается из судебной практики, содержания договора najmu и одного документа, который большинство арендаторов подписывает не глядя — protokół zdawczo-odbiorczy.
Законодательная база: кто за что отвечает
Обязанности арендодателя (wynajmujący)
Статья 6a Закона о защите прав квартиросъёмщиков возлагает на арендодателя обязанность поддерживать помещение в состоянии, пригодном для использования по назначению. На практике это означает, что все элементы, обеспечивающие базовую функциональность жилья, находятся в зоне ответственности собственника.
Арендодатель обязан за свой счёт обеспечить:
Исправность инсталляций — электрической, газовой, водопроводной, канализационной и отопительной. Сюда входит ремонт или замена протекающих труб, неисправных розеток, радиаторов.
Исправность окон и дверей — замена разбитого стеклопакета, ремонт входной двери, устранение щелей, через которые уходит тепло.
Крыша, стены, перекрытия — любые конструктивные элементы здания. В многоквартирных домах это зона ответственности wspólnoty mieszkaniowej, но именно собственник взаимодействует с администрацией и фондом.
Устранение скрытых дефектов — если через месяц после въезда обнаружилась плесень за кухонным гарнитуром, образовавшаяся до заселения, расходы несёт wynajmujący.
Обязанности арендатора (najemca)
Статья 6b того же закона определяет зону ответственности najemcy. Арендатор обязан поддерживать помещение в надлежащем состоянии и устранять повреждения, возникшие по его вине или по вине лиц, с которыми он проживает.
К обязанностям арендатора относятся:
Мелкий текущий ремонт — замена перегоревших лампочек, прокладок в кранах, дверных ручек, мелкий ремонт мебели, если она предоставлена собственником.
Покраска стен и потолков — если стены испачканы или повреждены по вине арендатора, а не в результате нормального использования.
Устранение повреждений, возникших по вине najemcy — разбитое окно, прожжённый пол, сломанная дверца шкафа или межкомнатная дверь.
Поддержание чистоты и санитарного состояния — регулярная уборка, проветривание для предотвращения плесени, уход за сантехникой.
Граница между износом и повреждением: самый частый спор
Самый частый конфликт при выселении — что считать естественным износом (normalne zużycie), а что повреждением, подлежащим компенсации за счёт арендатора (uszkodzenie). Закон не содержит исчерпывающего перечня — судебная практика выработала критерии.
Естественный износ — оплачивает арендодатель:
Вытершийся паркет в проходных зонах — следствие нормальной эксплуатации.
Пожелтевшая от времени краска на стенах и потолках.
Известковый налёт на смесителях, если он не привёл к поломке.
Небольшие царапины на стеклопакетах от обычного использования.
Выцветшие обои от солнечного света — естественный процесс, не зависящий от действий najemcy.
Повреждение по вине арендатора — оплачивает najemca:
Прожжённый ковролин, столешница или подоконник.
Сломанная межкомнатная дверь или дверца встроенного шкафа.
Разбитое зеркало или стеклопакет.
Пятна от краски, вина или жира, которые нельзя удалить стандартной уборкой.
Плесень, возникшая из-за систематического отсутствия проветривания.
Ключевой документ: protokół zdawczo-odbiorczy. Если при въезде вы не зафиксировали царапину на полу, при выезде арендодатель вправе утверждать, что она появилась при вас. Сравнение двух протоколов — въезда и выезда — основание для любых удержаний из kaucja.
Что арендаторы обычно понимают неправильно
Заблуждение первое: «кауция покрывает любой ремонт». Статья 6 Закона о защите прав квартиросъёмщиков разрешает удержания из kaucja только для покрытия задолженности по czynsz najmu, повреждений сверх нормального износа и неоплаченных коммунальных платежей. Косметический ремонт «для свежести» — odświeżenie mieszkania — не может финансироваться из кауции, если повреждения в рамках нормы.
Заблуждение второе: «если сломалось не по моей вине, я просто жду». Промедление с уведомлением арендодателя о неисправности может быть истолковано как халатность. Если прорвавшаяся труба нанесла ущерб соседям, а najemca не сообщил о протечке своевременно, ответственность может лечь на него.
Заблуждение третье: «арендодатель обязан сделать ремонт немедленно». Закон устанавливает обязанность wynajmującego поддерживать помещение в пригодном состоянии, но не фиксирует конкретные сроки. На практике между уведомлением и фактическим ремонтом могут пройти недели. Договор najmu может — и должен — содержать сроки реагирования на заявки.
Особые случаи: аварии и форс-мажор
Прорыв трубы или затопление
Если причина в естественном износе трубы — ремонтирует и компенсирует последствия арендодатель. Однако если najemca забыл закрыть кран и затопил соседей — ответственность полностью на нём, включая ремонт в квартире соседей. Решающее значение имеет ekspertyza (экспертиза) причины аварии и наличие страховки.
Пожар
По вине арендатора (непотушенная свеча, неисправный электроприбор) — оплачивает najemca. Если причина в неисправной проводке — отвечает wynajmujący. В обоих случаях ключевую роль играет polisa ubezpieczeniowa (страховой полис) и заключение пожарной экспертизы.
Кто платит за капитальный ремонт
Капитальный ремонт (remont kapitalny) — замена кровли, утепление фасада, модернизация лифтов, замена стояков — финансируется из funduszu remontowego. Это резервный фонд, формируемый из ежемесячных отчислений всех собственников квартир в здании.
Для арендатора это означает три важных вывода:
Капитальный ремонт никогда не оплачивается арендатором напрямую — эти расходы уже заложены в czynsz administracyjny, который платит собственник.
Если из-за капитального ремонта временно невозможно пользоваться квартирой (например, замена стояков на две недели), арендатор вправе требовать пропорционального снижения czynsz najmu.
Решение о капитальном ремонте принимает wspólnota mieszkaniowa на общем собрании, а не единолично арендодатель. Собственник не всегда может ускорить процесс.
Ремонт и кауция: что можно удержать, а что нет
Kaucja — это обеспечительный платёж, а не ремонтный фонд арендодателя. Согласно статье 6 Закона о защите прав квартиросъёмщиков, удержания возможны только для покрытия:
Задолженности по czynsz najmu.
Повреждений, превышающих нормальный износ.
Неоплаченных коммунальных платежей — если это прямо предусмотрено договором.
Арендодатель не может удержать kaucja на косметический ремонт (odświeżenie mieszkania) — покраску стен или замену обоев, если только повреждения не выходят за рамки нормального износа. Каждое удержание должно быть подтверждено документально: счетами, фотографиями до и после, а также сравнением protokołu zdawczo-odbiorczego przy wprowadzeniu i wyprowadzeniu.
Страхование арендованного жилья
В Польше распространены два типа страховых продуктов, напрямую связанных с арендой:
Ubezpieczenie mieszkania (страхование квартиры) — оформляет собственник. Покрывает риски пожара, затопления, стихийных бедствий. Обязательно для квартир с ипотекой.
Ubezpieczenie OC najemcy (страхование гражданской ответственности арендатора) — оформляет najemca. Покрывает ущерб квартире или соседям по вине арендатора. Стоимость — от 100 zł в год.
Мы рекомендуем арендаторам оформлять OC najemcy — это небольшая сумма, которая защищает от крупных расходов при случайном ущербе. Без такой страховки затопление соседей может обойтись в 5 000–15 000 zł, и эти деньги придётся выплачивать из личных средств.
Практический сценарий: возврат кауции после двух лет аренды
Пример: клиент арендовал квартиру в Варшаве на два года. При выезде арендодатель потребовал удержать 1 800 zł из kaucja (2 500 zł) на покраску стен и замену смесителя на кухне. На первый взгляд — стандартная ситуация.
На практике важны следующие факторы. Protokół zdawczo-odbiorczy при въезде не содержал фотофиксации состояния стен и смесителя — только текстовое описание «stan dobry». Без фотографий невозможно доказать, что пятна на стенах отсутствовали при въезде. Смеситель же вышел из строя не по вине najemcy, а из-за известкового налёта — естественный износ. Арендодатель не предоставил счета на покраску, а назвал сумму устно.
Итог: через письменную претензию со ссылкой на ст. 6 Ustawy и отсутствие документального подтверждения ущерба, арендодатель вернул 1 400 zł из 1 800 zł. 400 zł за смеситель — остались на собственнике, но основная сумма возвращена. Без protokołu и переписки вернуть деньги было бы невозможно.
Практические рекомендации для арендатора
При въезде
Подпишите protokół zdawczo-odbiorczy z фотофиксацией всех дефектов: царапин, пятен, сколов, состояния сантехники и бытовой техники.
Проверьте, внесены ли в договор najmu конкретные обязанности сторон по ремонту — если пункт звучит размыто («арендатор поддерживает порядок»), попросите уточнить.
Сфотографируйте показания всех счётчиков (вода, электричество, газ).
Во время проживания
Сообщайте арендодателю о любых неисправностях письменно (e-mail, мессенджер) — устный разговор не является доказательством.
Не пытайтесь самостоятельно чинить электрику, сантехнику или газовое оборудование — при самостоятельном вмешательстве ответственность за последствия ляжет на вас.
Храните копии всех заявок на ремонт и ответов арендодателя — это формирует доказательную базу.
При выезде
Сравните состояние квартиры с protokołem zdawczo-odbiorczym при въезде — построчно.
Требуйте письменного обоснования любых удержаний из kaucja со ссылкой на конкретные повреждения и подтверждённую стоимость их устранения.
Если арендодатель необоснованно удерживает kaucja, направьте pisemne wezwanie do zapłaty (письменное требование возврата) заказным письмом. При отказе — sąd rejonowy.
Когда мы не советуем действовать самостоятельно
Есть ситуации, в которых самостоятельные действия арендатора могут ухудшить его позицию:
Не подписывайте protokół zdawczo-odbiorczy przy wyprowadzeniu, если в нём зафиксированы повреждения, которых вы не признаёте — сделайте письменную оговорку.
Не передавайте деньги на ремонт наличными без расписки (pokwitowanie) — в суде такой платёж недоказуем.
Не соглашайтесь на устные договорённости о зачёте ремонта в счёт последнего месяца аренды — только письменное соглашение с указанием видов работ и сумм.
Не покидайте квартиру до подписания protokołu — после выезда доказать, что повреждение возникло позже, практически невозможно.
FAQ: короткие ответы на частые вопросы
Кто меняет смеситель на кухне — арендатор или арендодатель?
Если смеситель вышел из строя из-за естественного износа (известковый налёт, возраст) — арендодатель. Если najemca сломал его физически — арендатор.
Может ли арендодатель удержать всю kaucja на покраску стен?
Нет, если стены имеют нормальные следы использования (выцветание, мелкие потёртости). Удержание возможно только при доказанных повреждениях — пятна, дыры, рисунки — с подтверждением стоимости.
Кто платит за замену счётчиков воды и электричества?
Счётчики являются частью инсталляции — их замена лежит на арендодателе. Периодическая поверка (legalizacja) также оплачивается собственником или wspólnotą mieszkaniową.
Что делать, если арендодатель игнорирует заявки на ремонт?
Направьте письменное уведомление с указанием срока устранения (например, 14 дней). Если реакции нет, вы вправе выполнить неотложный ремонт самостоятельно и потребовать возмещения расходов — но только при условии, что неисправность угрожает безопасности или нормальному проживанию.
Нужно ли согласие арендодателя на покраску стен в другой цвет?
Да. Изменение цвета стен без согласия — это не текущий ремонт, а изменение интерьера. При выезде арендодатель вправе потребовать возврата исходного цвета за ваш счёт.
Кто отвечает за поломку бытовой техники, предоставленной с квартирой?
Если поломка вызвана естественным износом — арендодатель. Если нарушением правил эксплуатации — najemca. Договор najmu должен содержать перечень переданной техники и её состояние на момент въезда.
Интересуетесь недвижимостью в Польше?
DOMUS GLOBAL помогает иностранцам в Польше принимать безопасные решения при аренде, покупке и финансировании недвижимости. Мы сопровождаем клиентов на всех этапах: от составления договора najmu до защиты интересов при возврате kaucja.
📲 WhatsApp/Telegram: +48 785 956 750
