Словарь терминов арендных отношений для русскоязычных клиентов в Польше

Планируете арендовать или сдавать в аренду недвижимость в Польше? Этот словарь поможет вам разобраться в терминологии арендных отношений и чувствовать себя уверенно при заключении договоров.

A

Akt notarialny o poddaniu się egzekucji (Нотариальный акт о подчинении исполнению)

Sporządzany przez notariusza dokument będący załącznikiem do umowy najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego

Нотариальный акт о подчинении исполнению — документ, составляемый нотариусом, являющийся приложением к договору случайной или институциональной аренды. Арендатор обязуется в нем оплатить все задолженности по договору аренды и покинуть помещение после окончания договора.

Apartament (Апартамент)

Określenie stosowane do małych mieszkań lub lokali o wyższym standardzie niż zwykłe mieszkanie

Апартамент — определение, применяемое к небольшим квартирам или помещениям с более высоким стандартом, чем обычная квартира. В объявлениях это определение может означать более высокую арендную плату.

C

Czynsz (Арендная плата)

Opłata za wynajem lokalu ustalona w umowie najmu

Арендная плата — плата за аренду помещения, установленная в договоре аренды. Является основной стоимостью пользования недвижимостью.

Czynsz administracyjny (Административная плата)

Opłaty związane z administrowaniem budynkiem, w tym podatek od nieruchomości, wynagrodzenie zarządu, fundusz remontowy

Административная плата — платежи, связанные с администрированием здания, включая налог на недвижимость, вознаграждение управления, ремонтный фонд.

E

Eksmisja (Выселение)

Procedura sądowa zmuszająca najemcę do opuszczenia lokalu

Выселение — судебная процедура, принуждающая арендатора покинуть помещение. В случае случайной или институциональной аренды процедура может быть ускоренной.

I

ICE (Номер экстренного контакта)

Numer telefonu osoby bliskiej najemcy, z którą można skontaktować się w nagłej potrzebie

ICE (In Case of Emergency) — номер телефона близкого человека арендатора, с которым можно связаться в случае экстренной необходимости. Рекомендуется указывать в договоре аренды.

K

Kaucja (Залог/Депозит)

Środki wpłacane przez najemcę na zabezpieczenie wykonania zobowiązań wynikających z umowy najmu

Залог/Депозит — средства, вносимые арендатором для обеспечения выполнения обязательств по договору аренды.

Максимальные размеры:

• Случайная аренда: до 6-кратного размера месячной арендной платы

• Институциональная аренда: до 6-кратного размера месячной арендной платы

• Обычная аренда: обычно 1-3 месячные арендные платы

M

Media (Коммунальные услуги)

Usługi takie jak energia elektryczna, gaz, woda, ogrzewanie, Internet

Коммунальные услуги — услуги, такие как электричество, газ, вода, отопление, интернет. Могут оплачиваться отдельно или включаться в арендную плату.

N

Najemca (Арендатор)

Osoba fizyczna, która bierze mieszkanie w najem, zobowiązując się do regularnego płacenia czynszu

Арендатор — физическое лицо, которое берет жилье в аренду, обязуясь регулярно платить арендную плату.

Najem długoterminowy (Долгосрочная аренда)

Umowa najmu zawierana na dłuższy okres, zazwyczaj powyżej roku

Долгосрочная аренда — договор аренды, заключаемый на более длительный период, обычно свыше года. Обеспечивает стабильность для обеих сторон.

Najem instytucjonalny (Институциональная аренда)

Forma najmu, gdzie wynajmującym jest przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali

Институциональная аренда — форма аренды, где арендодателем является предприниматель, ведущий хозяйственную деятельность в сфере сдачи помещений в аренду.

Особенности:

• Арендодатель — предприниматель

• Срок договора не ограничен

• Упрощенная процедура выселения

• Возможность использования депозита в течение действия договора

Najem krótkoterminowy (Краткосрочная аренда)

Wynajem na okres kilku dni, tygodni lub miesięcy, często w celach turystycznych

Краткосрочная аренда — аренда на период нескольких дней, недель или месяцев, часто в туристических целях. Требует регистрации хозяйственной деятельности.

Najem okazjonalny (Случайная аренда)

Umowa najmu zawierana przez osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, na czas określony do 10 lat

Случайная аренда — договор аренды, заключаемый физическим лицом, не ведущим хозяйственную деятельность, на определенное время до 10 лет.

Требования:

• Арендодатель — физическое лицо без хозяйственной деятельности

• Максимальный срок — 10 лет

• Обязательное уведомление в налоговую в течение 14 дней

• Нотариальное заявление о подчинении исполнению

• Указание запасного жилья для арендатора

Najem prywatny (Частная аренда)

Wynajem przez osobę fizyczną bez prowadzenia działalności gospodarczej

Частная аренда — сдача в аренду физическим лицом без ведения хозяйственной деятельности. С 2023 года облагается только подоходным налогом в размере 8,5% или 12,5%.

O

Okres ochronny (Защитный период)

Okres od 1 listopada do 31 marca, w którym ograniczone są możliwości eksmisji najemców

Защитный период — период с 1 ноября по 31 марта, в течение которого ограничены возможности выселения арендаторов. Не распространяется на случайную и институциональную аренду.

Opłaty eksploatacyjne (Эксплуатационные платежи)

Dodatkowe koszty związane z utrzymaniem nieruchomości, takie jak czynsz administracyjny i opłaty za media

Эксплуатационные платежи — дополнительные расходы, связанные с содержанием недвижимости, такие как административная плата и платежи за коммунальные услуги.

Включают:

• Административную плату

• Электричество, газ, воду

• Отопление

• Вывоз мусора

• Уборку общих площадей

• Ремонтный фонд

P

PIT-28 (ПИТ-28)

Formularz podatkowy dla rozliczenia przychodów z najmu prywatnego

ПИТ-28 — налоговая форма для расчета доходов от частной аренды. Подается до 30 апреля следующего года.

Protokół zdawczo-odbiorczy (Протокол приема-передачи)

Dokument opisujący dokładnie stan lokalu, wyposażenia i liczników w momencie przekazania mieszkania

Протокол приема-передачи — документ, подробно описывающий состояние помещения, оборудования и счетчиков в момент передачи квартиры.

Содержит:

• Состояние всех помещений

• Перечень мебели и оборудования

• Показания счетчиков

• Фотографии (рекомендуется)

• Обнаруженные дефекты

R

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (Подоходный налог с регистрируемых доходов)

Forma opodatkowania najmu prywatnego obowiązująca od 2023 roku

Подоходный налог с регистрируемых доходов — форма налогообложения частной аренды, действующая с 2023 года.

Ставки:

• 8,5% — до 100 000 злотых в год (200 000 для супругов)

• 12,5% — свыше лимита

S

Subnajem (Поднаем)

Wynajmowanie przez najemcę części lub całości wynajmowanego lokalu osobie trzeciej

Поднаем — сдача арендатором части или всего арендуемого помещения третьему лицу. Требует согласия основного арендодателя.

U

Umowa najmu (Договор аренды)

Umowa, przez którą wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy mieszkanie do używania za umówiony czynsz

Договор аренды — договор, по которому арендодатель обязуется передать арендатору жилье для пользования за согласованную арендную плату.

Типы договоров:

• На определенное время — четко определенный срок

• На неопределенное время — без указания срока окончания

• Случайная аренда — особые условия защиты арендодателя

• Институциональная аренда — коммерческая аренда

Usterka eksploatacyjna (Эксплуатационная неисправность)

Drobne usterki wynikające z codziennego użytkowania mieszkania

Эксплуатационная неисправность — мелкие неисправности, возникающие в результате ежедневного использования квартиры. Обычно устраняются арендатором.

W

Wypowiedzenie umowy najmu (Расторжение договора аренды)

Procedura zakończenia umowy najmu przez jedną ze stron

Расторжение договора аренды — процедура прекращения договора аренды одной из сторон.

Сроки уведомления:

• Договор на неопределенное время: 3 месяца при месячной плате

• Договор на определенное время: согласно условиям договора

• Случайная аренда: минимум 7 дней для покидания помещения

Wynajmujący (Арендодатель)

Strona umowy najmu, która wydaje mieszkanie w najem w zamian za czynsz

Арендодатель — сторона договора аренды, которая сдает жилье в аренду в обмен на арендную плату.

Z

Zaliczka na media (Предоплата за коммунальные услуги)

Miesięczna wpłata na poczet przyszłych opłat za zużycie mediów

Предоплата за коммунальные услуги — ежемесячный платеж в счет будущих расходов за потребление коммунальных услуг. Подлежит периодическому перерасчету.

Zwrot kaucji (Возврат депозита)

Obowiązek wynajmującego zwrócenia kaucji najemcy w terminie 30 dni od opróżnienia lokalu

Возврат депозита — обязанность арендодателя вернуть депозит арендатору в течение 30 дней с момента освобождения помещения.

Возможные удержания:

• Неоплаченная арендная плата

• Ремонт повреждений сверх обычного износа

• Неоплаченные коммунальные услуги

• Расходы на уборку

Методы расчета за коммунальные услуги

Метод 1: Включение в арендную плату

Wszystkie koszty mediów wliczone w stałą kwotę czynszu

Все расходы за коммунальные услуги включены в фиксированную сумму арендной платы

Преимущества:

• Простота для арендатора

• Предсказуемые расходы

• Один платеж в месяц

Недостатки:

• Отсутствие мотивации к экономии

• Риск убытков для арендодателя

Метод 2: Прямые расчеты арендатора

Najemca bezpośrednio zawiera umowy z dostawcami mediów

Арендатор напрямую заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг

Преимущества:

• Полный контроль арендатора над расходами

• Отсутствие налогообложения для арендодателя

Недостатки:

• Риск неоплаты счетов

• Сложности при смене арендатора

Метод 3: Предоплата с перерасчетом

Comiesięczne zaliczki z okresowym rozliczeniem faktycznych kosztów

Ежемесячные предоплаты с периодическим перерасчетом фактических расходов

Преимущества:

• Справедливое распределение расходов

• Контроль арендодателя над платежами

• Прозрачность расчетов

Недостатки:

• Необходимость ведения документооборота

• Периодические доплаты/возвраты

Налогообложение аренды в 2024-2025 гг.

Частная аренда (физическое лицо)

Обязательная форма: Подоходный налог с регистрируемых доходов

Ставки:

• 8,5% с доходов до 100 000 злотых в год

• 12,5% с доходов свыше 100 000 злотых в год

• Для супругов: лимит увеличивается до 200 000 злотых

Особенности:

• Налог платится с полной суммы, получаемой от арендатора

• Нельзя вычитать расходы

• Нет права на необлагаемый минимум

• Платежи ежемесячно или ежеквартально

Коммерческая аренда (предприниматель)

Возможные формы:

• Подоходный налог по шкале (12% или 32%)

• Линейный налог (19%)

• Подоходный налог с регистрируемых доходов (8,5%/12,5%)

Практические советы для русскоязычных клиентов

При заключении договора аренды:

• Внимательно изучите все условия на польском языке

• Требуйте перевод ключевых пунктов

• Обращайтесь за юридической помощью

• Ведите фотофиксацию состояния квартиры

При сдаче в аренду:

• Рассмотрите управление арендой через профессионалов

• Изучите налогообложение недвижимости

• Рассчитайте доходность инвестиций

Языковые особенности:

• Все официальные документы составляются на польском языке

• Устные договоренности должны подтверждаться письменно

• При спорах привлекайте переводчика

Нужна помощь с арендными отношениями в Польше? Специалисты Domus Global предоставляют:

• Профессиональное управление арендой недвижимости

• Юридическое сопровождение арендных договоров

• Консультации по налогообложению доходов от аренды

• Помощь в поиске надежных арендаторов

• Переводы договоров и документов на русский язык

📞 Контакты: www.domusglobal.pl/kontakty